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肖某等诉杜海某房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中的信息披露义务 人民司法·案例

【全文】【法宝引证码】CLI.C.8709392

肖某等诉杜海某房屋买卖合同纠纷案


——房屋买卖合同中的信息披露义务
  【裁判要旨】出卖人对其明知且实际会对房屋买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有披露义务。在订立合同时,单纯沉默不构成欺诈,但若负有信息披露义务,并因沉默获得利益,则构成欺诈。买受人因欺诈而作出错误意思表示,系可撤销的民事行为。合同撤销后,因欺诈造成买受人损失的,出卖人应承担民事赔偿责任。
  【案号】 一审:(2015)浦民一(民)初字第3599号
  [案情]
  原告:肖某、潘某。
  被告:杜海某。
  原告诉称,原、被告于2014年12月10日通过上海太平洋服务有限公司居间介绍签订了一份上海市房地产买卖合同,约定原告向被告购买位于上海市浦东新区环林东路742弄X号xx室房屋(以下简称系争房屋)。签约后,原告共支付房款人民币(以下币种同)22万元。后经原告了解,系争房屋曾发生租客非正常死亡事件。被告未能尽到完全真实的告知义务,隐瞒合同标的重大瑕疵,导致原告购房结婚的目的落空。故原告诉至法院,要求判令:1撤销原、被告之间订立的房屋买卖合同;2.被告返还购房款22万元;3.被告赔偿原告中介费损失1万元;4.被告以23万元为本金,按中国人民银行同期贷款利率赔偿自2014年12月16日起至实际支付之日止的利息;5.诉讼费由被告承担。
  被告辩称,不同意原告的诉讼请求。本案中原告的撤销事由不成立,合同合法有效,原告应按约履行并支付相应房价款。
  经审理查明,2009年7月21日,梁某从系争房屋阳台上跳下,当场死亡。之后,被告以95万元的价格购入系争房屋。2009年8月26日,系争房屋登记于被告名下。目前系争房屋存在两个抵押权,分别为:抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海五角场支行、上海市住房置业担保有限公司,债权数额为64万元,其中商业贷款34万元,期限从2009年7月20日至2037年7月19日;公积金贷款30万元,期限从2009年7月20日至2024年7月19日。抵押权人上海市住房置业担保有限公司,债权数额为86,000元,期限从2010年6月12日至2025年6月12日。
  2014年12月10日,原告作为买受人(乙方),被告作为卖售人(甲方),双方签订一份上海市房地产买卖合同,约定原告同意以235万元的转让价款购买被告拥有的系争房屋。在2015年2月18日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定,甲方应于双方办理该房屋产权过户手续之前,办妥抵押登记注销手续。附件三付款协议约定,乙方于签约时,支付甲方房款2万元整,于2014年12月15日之前,支付甲方房款20万元整,于2015年1月10日之前,支付甲方房款50万元整。于2015年1月25日之前,支付甲方房款18万元整,乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款144万元整,该款项由贷款银行转入甲方账户。于双方办妥该房屋交接手续当日,支付中介佣金1万元整。附件五抵押情况载明“有抵押信息,具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿”。同日,双方还签订一份补充协议,约定本次交易,甲、乙双方按国家规定及交易中心核定应缴纳的所有税费及中介费均由乙方承担并支付。甲方承诺该房屋仅存有一个农业银行抵押债权,债权数额约为50万元左右,并承诺于双方办理该房屋产权过户手续之前办妥该抵押的注销手续。
  合同签订后,原告当日支付被告购房款2万元,并支付中介上海太平洋房屋服务有限公司佣金1万元。同年12月14日,原告又支付购房款20万元。之后,原告得知系争房屋曾发生跳楼死亡事件,通过电话多次就解约一事与被告进行联系,但均未能达成一致意见。其中,被告在电话中曾表示:“它什么时间我没有关注过,但是这个事情呢,我听说过,但是我不相信这个事情的”、“它存在这个不存在这个呢,我是,就是说,从房子角度上我是不关心这个事情的”、“我父母知道,但是他们没跟我说呀,但是就算有这情况,我也不在乎的”。
  [审判]
  上海市浦东新区人民法院认为,本案的争议焦点在于原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议能否撤销。合同法五十四条规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。结合本案情况及双方陈述,判断涉案房屋买卖合同能否撤销的关键在于被告是否存在欺诈行为。
  首先,被告在出售系争房屋前是否知晓该房屋曾发生过有人跳楼一事?虽系争房屋于2009年7月21日发生了跳楼自杀事件,属客观事实,但若被告出售房屋前并不知晓,即使被告未告知原告,也不存在隐瞒一说,更不存在欺诈。被告以不知晓进行辩称,对此本院认为,从其与原告之间的电话录音来看,其承认曾听说过跳楼事件,只是自己并不在意这个事情,与被告的辩称相互矛盾,本院难以采纳被告的该项辩称,应推定被告在出卖房屋前知晓该起跳楼自杀事件。
  其次,该起跳楼自杀事件是否属于被告应当披露的信息?当事人在订立合同过程中,应遵循合同法的诚实信用原则,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往会使房屋的价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响,从而影响买受人


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