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上海市浦东新区文化艺术指导中心与赵爱国房屋租赁合同纠纷案

【全文】【法宝引证码】CLI.C.34653782

上海市浦东新区文化艺术指导中心与赵爱国房屋租赁合同纠纷案


上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2015)浦民一(民)初字第35297号

  原告上海市浦东新区文化艺术指导中心。法定代表人王玺昌,主任。委托代理人王寒笑,上海程惠瑛律师事务所律师。委托代理人梁巍然,上海程惠瑛律师事务所律师。被告赵爱国。原告上海市浦东新区文化艺术指导中心诉被告赵爱国房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年9月28日立案受理后,依法适用简易程序,由审判员周婉独任审判,分别于2015年11月25日、2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区文化艺术指导中心的委托代理人王寒笑、被告赵爱国均到庭参加诉讼。审理中,根据当事人申请,本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行评估。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区文化艺术指导中心诉称,2009年2月18日,原上海市南汇区文化馆(现划归原告)与被告签订《房屋租赁合同》,约定由被告租赁原告所有位于上海市浦东新区周浦镇康沈路1646弄东侧六上六下副房(以下简称租赁房屋)经营服装,面积580平方米,租赁期限从2009年装修好至动迁止(被告实际于2009年10月装修完毕),租金前三年人民币(以下币种同)3万元一年,第四年开始4万元一年,到动迁止,租金一年分二次交纳,每次各付50%,先付后使用房屋,第一次付款时间为每年7月1日前,第二次房款时间为每年1月1日前。2009年4月11日,因租赁房屋装修时发生人身伤亡事故,原上海市南汇区文化馆与被告签订《补偿协议》,约定免除被告五年租金,即从2014年11月1日起支付租金。租赁房屋性质为图书馆公共事业用房。根据2014年8月23日中共上海市浦东新区委员会宣传部办公室、上海市浦东新区文化广播影视管理办公室印发的《浦东新区区委宣传部(文化局)直属单位房屋管理办法第三条规定,行政事业性质房屋原则上不作经营性出租,已出租的房屋到期收回不再续租,收回工作由各出租单位负责,已收回房屋由本单位用作文化阵地或办公用房。被告未在办理合法建设手续的情况下曾对租赁房屋进行翻建,构成违法建设,为此原告多次上门与被告协商终止合同及腾退房屋,但被告不予理解配合。从2011年11月1日起,被告仍以人身伤亡事故为由拒绝支付租金,合同目的已经无法实现。2016年6月30日,原告委托律师致函被告要求其于2015年8月1日前腾退房屋,之后原告律师又上门协商沟通。2015年7月,被告书面回复提出赔偿要求。2015年8月10日,原告委托律师回函拒绝了其要求并要求被告搬离租赁房屋,但被告不予理会。综上,被告拒不支付租金,强占原告房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益,故原告起诉,要求:1、判令解除原南汇区文化馆与被告于2009年2月18日就上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号东侧副房签订的房屋租赁协议;2、判令被告立即搬离并返还系争房屋;3、判令被告支付2014年11月1日至实际搬离之日止的租金(按照每年4万元标准);4、本案案件受理费由被告承担。被告赵爱国辩称,2014年11月1日起的租金,确实没有支付,但是不是被告不愿意支付,是被告寻找原告工作人员无果,已经找不到文化馆了,期间原告工作人员从未来找过被告收房租,被告是愿意支付房屋租金的。2015年7、8月份有原告律师找到被告,被告当时是愿意跟原告协商的。翻修当时是经过原告同意的,不然房屋根本无法使用。被告同意第一项诉讼请求,但是原告应补偿被告损失,为翻修房屋、装修房屋进行了相应投入、之前翻修房屋时发生了工人意外死亡的事件,赔偿了工人,这部分费用希望原告补偿给被告。经审理查明:租赁房屋系由原南汇县文化馆为新建周浦文化图书馆而向相关部门申请用地、资金后建造。2009年2月18日,上海市南汇区文化馆与被告签订《房屋租赁协议》,约定将租赁房屋出租给原告使用,租赁房屋的有效期从2009年装修好开始计算到动迁止,前三年租金为3万元一年,第四年开始至动迁止租金为4万元一年,租金一年分两次交纳,每次各付50%,第一次付款时间为每年7月1日前,第二次付款时间为每年1月1日前等。原告于2009年4月将租赁房屋交付被告,之后被告对租赁房屋进行装修翻建,在施工过程中发生人身伤亡事故,故上海市南汇区文化馆与被告于2009年4月11日达成《补偿协议》,上海市南汇区文化馆同意免除被告五年租金,在五年免收租金期内如遇动迁或不可抗力因素需终止协议,被告翻建部分和内部装修作为被告所有,其余与被告无关,如五年之后被告在经营过程中确实碰到困难,考虑到被告之前赔偿金额较大,可以进行商定租金等。2015年6月30日,原告委托律师致函被告认为双方签订的协议属于无效合同,并要求被告于2015年8月1日前腾退房屋并结清相关费用。2015年8月10日,基于被告提出要求赔偿160余万元的请求,原告再次委托律师致函被告,表示不接受被告的赔偿请求,并被告要求支付租金、腾退房屋等。另查明,2010年8月3日,上海市浦东新区机构编制委员会发文,撤销了上海市南汇区文化馆事业单位建制,有关职能划入上海市浦东新区文化艺术指导中心。审理中,根据被告申请,本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对租赁房屋装修、翻建、翻新价格进行评估,鉴定过程中,被告撤回对租赁房屋装修造价鉴定,上海四海建设工程造价咨询


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