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【案例报告19】开发商提供的免除其办证义务的格式条款无效
【作者】 陈鑫范;陈姗姗【写作年份】 2018
【文献分类】 合同法【关键词】 商品房买卖;格式条款;提醒义务
【全文】法宝引证码CLI.A.0102706    
【案例报告19】开发商提供的免除其办证义务的格式条款无效

陈鑫范;陈姗姗


【关键词】商品房买卖;格式条款;提醒义务

  

  【报告提要】商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房和逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约职之责。

  案件名称:周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

  案号:(2014)浙甬民二终字第470号

  案件类型:房屋买卖合同纠纷

  裁判日期:2014年08月13日

  文书来源:最高人民法院公报2016年第11期

  关键词:商品房买卖——格式条款——提醒义务

  【二审背景】

  2012年11月12日,周显治、俞美芳(买受人)与余姚众安房地产开发有限公司(出卖人)(以下简称众安房开公司)签订《商品房买卖合同》一份,约定:买受人购买的商品房为预售商品房(住宅,悦龙湾E08-02),商品房房款合计5162730元,买受人按其他方式按期付款;出卖人应当在2012年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;……商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,……出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》,出卖人承诺于2013年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人……谁敢欺负我的人

  2012年11月12日,周显治、俞美芳出具《双方同意书》一份,言明:“本人俞美芳、周显治购买悦龙湾E08-2房源,本人知晓该房源先为众安房地产开发有限公司工程部办公用房,按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续,经本人与余姚众安房地产开发有限公司协商一致,本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作,以便按期办理相关产证等手续,但不领取E08-2钥匙等物料。本人承诺愿意在2013年6月30日前将E08-2作为众安房地产开发有限公司工程部办公使用,待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接,如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理,房屋内部恢复合同交房标准,特此承诺。”

  2013年9月23日,周显治、俞美芳至众安房开公司处就房屋的质量瑕疵问题与周显治、俞美芳交涉,众安房开公司的工作人员(黄志亮)在《悦龙湾E08-2号房产所在问题》上书写说明:“2013年9月6日悦龙湾E08-2经业主与房产公司在交房前进行现场勘查验房发现并确认以上未打”ד26条问题,房产公司承诺在2013年10月5日前整改完毕,打”ד7条问题在经业主与房产公司进一步核实设计图纸和有关证据后确认,房开公司公司承诺在将所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。”

  2013年3月9日,众安房开发公司登记取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的房屋所有权证(初始登记);

  2013年3月25日,被告余姚众安房地产开发有限公司取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的土地使用权(土地使用权分割登记)。嗣后,俞美芳、周显治依照合同约定将房屋价款5162730元支付给众安房开发公司。

  因众安房开公司未履行交付义务,俞美芳、周显治于2013年12月31日诉至浙江省余姚市人民法院,至起诉之日,众安房开公司仍未与俞美芳、周显治办理房屋交付手续,亦未向俞美芳、周显治交付房地产权属证书。

  浙江省余姚市人民法院一审认为:本案争议的焦点之一为涉案房屋的交付违约责任由谁承担问题。

  首先,《商品房买卖合同》载明:“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》,出卖人承诺于2013年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人”,该内容明确众安房开公司应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书,并交付给原告方,而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记,否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证(将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下),现众安房开公司已逾期交付房地产权属证书,亦


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