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试述商品房销售合同格式条款效力的认定
【作者】 李维维【写作年份】 2018
【文献分类】 合同法【关键词】 商品房销售合同;格式条款;效力
【全文】法宝引证码CLI.A.0103233    
试述商品房销售合同格式条款效力的认定

李维维


【关键词】商品房销售合同;格式条款;效力

  
  格式条款,是指当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房销售合同中,提供合同的一方是房产开发公司即出卖人,买受人是相对方,虽然有国家或地方推行的示范文本,实践中也很容易形成开发商在示范文本中增减条款,从而自行形成的版本。首先要审核、判断商品房销售合同中哪些条款构成了格式条款。
  根据《合同法》第39条第1款规定,“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”根据上述规定,可以得出,采用格式条款订立合同,决定其效力的核心在于条款设置的权利义务是否公平,是否利益倾斜提供格式条款的一方,义务倾斜对方,一旦权利义务失衡,就很有可能会直接导致格式条款的无效。
  《合同法》第40条规定,“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”关于提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利,都是显失公平的表现。
  《合同法》第52条来自北大法宝规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益年;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第53条规定:合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第52条规定了合同无效的情形,就是一开始不具有法律约束力和不发生法律效力的合同。如果商品房销售格式条款中有无效情形的规定,条款自始无效、确定无效。第53条对免责条款进行了规定,对于违反法律规定应当承担责任,却通过合同条款免除与限制,是一种规避行为,应认定无效。
  《最高院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第10条规定:提供格式条款的一方当事人违反合同法三十九条第一款的规定,并具有合同法四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。
  根据最高院司法解释,如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形的,要求提供格式条款一方当事人:1、采取合理方式提请对方注意格式条款免除或限制责任条款;2、按照对方的要求,对该条款予以说明。如果未提请对方注意格式条款并按照对方要求予以说明,格式条款认定无效。因此根据合同法司法解释二的表述,请注意与之前《合同法》相关格式条款规定进行了改变,提供格式条款的一方,违反《合同法》第39条、第


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