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不动产移转下相邻权利实现途径的甄选
【作者】 刘郡【写作年份】 2014
【文献分类】 物权【关键词】 不动产;相邻权利
【全文】法宝引证码CLI.A.088414    
不动产移转下相邻权利实现途径的甄选

刘郡


【关键词】不动产;相邻权利

  

   一、案情简况

   原告周某(401室房屋所有权人)与被告李某(301室房屋所有权人)系某小区的上下邻居,原告为刚买受401室房屋的新产权人,可其至入住401室之后才发现被告曾将301室房屋的承重墙拆除。在随后的交涉中,周某才得知401室房屋的原所有人(即401室房屋出卖人)也曾就此诉至过法院,并获得要求李某恢复301室房屋原状的胜诉判决,但401室房屋原所有权人在未实现判决权利时便将401室房屋出卖给了本案原告周某,亦未告知周某以上相关情况。现本案原告就该同一相邻妨害事实诉至法院,请求判令被告李某修复承重墙,恢复不动产原状,由此引发本文思考:此类纠纷中,不动产买受人实现权力的可能途径有哪些以及如何才能最为有效地保障其合法权益?

   在解决上述疑问之前,先需提及的则是本案中原告是否具有相应诉权?即401室房屋买受人是否有权利要求相邻关系人(301室房屋所有人)排除妨害?相邻关系,即两个或两个以上相互毗邻的不动产产权人或使用人,在行使不动产占有、使用、收益和处分权利时,相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系依相邻之不动产而发生,相邻不动产的产权人之间,互负权利义务,因而相邻关系实为权利义务关系。当不动产买受人与出卖人订立合法有效的买卖合同并依约履行,支付对价,完成不动产过户登记后,买受人即依法成为不动产的新权利人,对该不动产享有绝对的排他权利。故不动产买受人一经获得不动产的所有权,便即刻获得法定相邻关系上的权利与义务。据此,按照我国《物权法》第84条、第92条之规定,房屋买受人依法有权请求相邻房屋之权利人(301室房屋的所有人)排除妨害、恢复原状。故此类纠纷,从诉权角度出发,需要买受人已经依法取得不动产的所有权,若只是签订不动产买卖合同而未完成过户登记,则尚不具备成为适格原告的基础。

   二、不动产买受人实现权利的可行途径探讨

   明确了此类纠纷中的不动产买受人作为不动产产权人具备相应诉讼权利,如何依法有效进行权利主张,便是本文需要重点讨论的问题。对此,本文以为可行的实现途径可有如下几种:

   (一)以不动产现所有权人之身份,要求相邻所有权人排除妨害

   一般情况下,民事纠纷的权利人得通过自行协商等方式,要求义务人承担相应义务或责任,但在自力无法救济或是放弃自力救济的情形下,则可依法提起民事诉讼,请求人民法院作出相应判决维护自身合法权益。前已论述,作为建筑物区分所有权之当然权利人,401室房屋现所有权人得依法律之明文,自行请求相邻关系人就其妨害行为承担排除妨害、恢复原状之义务,但当其无法自力救济时,可诉诸法院,请求法院依法判决。此种方式,也是现行法律实务上较常采用之方法。但是,本文认为此种方式似乎平添诉累,有两处不妥:一涉“一事二理”之嫌。我国《民事诉讼法》第124条第5项规定:“对判决、裁定已经发生法律效力的案件,当事人又起诉的,告知原告按申诉处理,但人民法院准许撤诉的除外”,此即通常所说的“一事不再理”原则。一般认为,适用一事不再理原则的案件必须同时满足4个条件:(1)诉讼请求一致(2)争议事项一致(3)当事人一致(4)当事人之间的法律关系一致。[1]本案从表面上看,虽401室房屋现所有人起诉时的纠纷双方当事人有所变化(由401室房屋出卖人变为401室买受人),看似不符“一事二理”的条件,但本文认为若房屋现所有人再次提起同一相邻妨害诉讼,起诉人仍为401室房屋的所有权人,而被起诉人,如以法律关系中当事人之相对性而言,实际也仍为相邻不动产(301室房屋)的所有人,其对象并无变化,且其诉由也依旧是相邻关系纠纷,诉请及事实均与前案(401室出卖人与301室所有人就此所涉的相邻纠纷)相同。二有浪费司法资源之弊,亦不利于贯彻“司法便民”之宗旨。现所有人若以此纠纷再行向法院起诉,从立案至判决,必定会经过一个相对较长的期限,而在此期间,其由于无法自力救济,最终则是延迟了解决实际妨碍的时机。此外,诉讼还影响当事人的正常工作与生活,不利于“便民”之实现。

   (二)请求原权利人,向法院申请执行

   现行实务上采用的另一种方式,通常是由房屋现所有人向房屋出卖人(即生效判决书上记载的权利人)提出配合协助要求,以房屋出卖人作为生效判决权利人的名义向人民法院提出强制执行申请,请求人民法院强制执行已生效判决之内容。此种做法,基础在于人民法院的生效判决具有执行力,得为强制执行。而需要由原所有人提出申请,则在于判决权利人的特定性。此种情况下,如果房屋原所有人予以积极配合,协助现所有人向法院提出执行申请(或亲自申请执行,或书面授权委托现所有人代为行使权利,得以实现判决权利者均可),自无疑义。

   但是,此处需要注意的则是:若房屋原所有人拒绝协助或已下落不明,现所有人又应如何实现权利?鉴于现所有人与前所有人之间乃通过不动产买卖合同得以实现不动产权利的移转,故现所有人(买受人)得否基于买卖合同而向原所有人(出卖人)主张瑕疵担保责任?我国民法学界通说认为,瑕疵担


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