查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【案件报告50】阶段性担保的保证期间不因合同约定的条件未成就而无限期延长
【专家】 陈鑫范;陈姗姗【写作年份】 2018
【文章分类】 房地产法【关键词】 保证期间;阶段性担保;合理期间
【全文】法宝引证码CLI.A.4104241    

【案件报告50】阶段性担保的保证期间不因合同约定的条件未成就而无限期延长

陈鑫范;陈姗姗


【关键词】保证期间;阶段性担保;合理期间

  
  【报告提要】锚点阶段性担保在商品房预售合同中比较常见,通过办理买房人所购房屋预告抵押登记,可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征,预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。金融机构怠于办理预告抵押登记,等于无限延长房地产企业的保证期间,有违担保法的精神,亦有违诚实信用原则。
  案件名称:招商银行股份有限公司大连分行、大连一方地产有限公司保证合同纠纷
  案件类型: 保证合同纠纷
  案号:(2017)最高法民申3474号
  文书来源:最高人民法院公报2018年第5期(总第259期)
  关键词: 保证期间-阶段性担保-合理期间
  【再审背景】
  2011年2月10日,招商银行股份有限公司大连分行(以下简称招商银行)与大连一方地产有限公司(以下简称一方公司)签订《担保协议》,该协议第一条约定:甲乙(招商银行为甲方,一方公司为乙方)双方自2011年2月10日起至2021年2月10日止,就乙方依法开发的一方公馆项目的商品房进行个人住房贷款合作。该协议所覆盖额度为人民币3亿元。第二条约定:购房人在本协议第一条规定的期限内购买指定项目的商品房,可凭商品房买卖合同、首期款收款收据向甲方申请个人住房贷款……第三条约定:甲方发放贷款时将根据与购房人签订的借款合同后10个工作日内将贷款资金划至乙方指定的结算账户。第五条约定,担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完之日止。《担保协议》第六条约定,一方公司在承担保证担保期间,应当办理购房合同的真实有效登记备案手续,并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构,积极配合招商银行办理预告抵押登记。第七条约定:自甲方贷款发放之日起,至预抵押登记完之日止之前,如出现以下任一情况,甲方有权要求乙方履行担保责任:……3.非因甲方原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续……7.非甲方原因造成的抵押登记手续未能办理或存在瑕疵。
  2012年7月18日,一方公司与高某签订《商品房买卖合同》(合同编号:0519589),该合同第三条约定所购商品房为第X幢X单元X层X号房,用途为公建。第六条第3项约定:首期房款980.7万元于本合同签订的同时支付,剩余房款979万元以按揭贷款方式于本合同签署后30日内支付。
  2012年9月29日,招商银行与高某就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》,该合同第三条约定贷款金额为979万元;第四条约定贷款期限120个月,即从2012年9月29日起到2022年9月29日止。
  2012年10月9日,招商银行把高某借款979万元打入高某本人账户后又转入一方公司在招行五一广场支行开立的账号中。
  2013年7月8日,一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》(合同编号:31700126)备案,用途为“非住宅”。2014年1月17日,一方公司与高某签订附件四《补充协议》,约定:“X栋仅可用作住宅使用,不允许用作经营、办公等其他用途”。
  同日,一方公司将备案合同(2013年7月8日)及附件四《补充协议》移交给招商银行。2015年3月6日,案涉房屋因另案被法院查封。截止2015年3月10日,未偿还本金余额为8111960.77元。
  2015年4月22日,招商银行向大连市中级人民法院(以下称大连中院)提起诉讼。
  大连中院认为,本案争议焦点为:一、一方公司承担保证责任的条件是否成就?二、《担保协议》是否是附解除条件的合同?
  一、招商银行要求一方公司承担保证责任的合同依据是《担保协议》第七条第一款第3项约定,即非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续。2012年10月9日,招商银行放款;2013年7月8日,一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》备案;2014年1月17日,一方公司将备案合同和附件四《补充协议》移交给招商银行。一方公司办妥高某所购房屋网签《商品房买卖合同》手续并移交给招商银行用了一年多的时间,即使招商银行在高某的配合下及时办理完成预告抵押登记,也超出了90天的约定。一方公司未及时完成网签《商品房买卖合同》备案并将备案手续移交给招商银行,导致《担保协议》第七条第一款第3项约定的承担保证责任成就。
  二、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。附解除条件的合同所附的条件有以下几个特点:条件必须是约定的事实,条件必须是将来可能发生的事实,条件必须是合法的事实,条件必须是合同的附属内容,所附条件成就时引起的法律后果是合同失效。《担保协议》第五条约定,担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完之日止。该担保期限及预抵押登记的约定是否是《担保协议》附的解除条件,首先,担保期限是《担保协议》的主要内容之一,办理预抵押登记是《担保协议》履行的主要内容之一,上述约定并非《担保协议》的附属内容。其次,如当事人依据约定按期完成预抵押登记事项,引起的法律后果是《担保协议》履行完毕、终止,而不是《担保协议》的解除、失效。担保期限及预抵押登记的约定,与合同法四十五条有关附

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
本篇【法宝引证码CLI.A.4104241      关注法宝动态: