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美国不动产投资信托立法最新进展述评
【作者】 徐培强【合作机构】 《中国律师》杂志社
【合作刊物】 中国律师【刊物年份】 2013年
【期号】 5【页码】 91
【发布时间】 2013.10.25
【全文】法宝引证码CLI.A.22731    
  美国关于不动产投资信托(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”或“REIT”)的立法与监管实践,是其他国家和地区设立与营运REIT的蓝本与借鉴。从其发展历程看,美国REITs的发展,除得益于成熟的资产市场、完善的金融和法律体系,最重要、最直接的推动因素是《1960年国内税收法典》及其后的阶段性修订、补充、完善。
  《1960年国内税收法典》通过增加的第856至第858节,建立起美国REITs制度的基本框架。其后的《1976年税制改革法》,增加了第859、第860节;到《1978年税收法》通过,美国的REITs制度得以完整确立。其后,美国REITs制度又经过了《1986年税制改革法》、《1997年不动产投资信托精简法》、《1999年不动产投资信托现代化法》、《2004年不动产投资信托改进法》等的陆续修订。
  2012年5月15日,美国俄亥俄州共和党众议员Pat Tiberi与马萨诸塞州民主党众议员Richard Neal,连同其他14名议员向众议院筹款委员会提交了第5746号法案,名称为《2012年不动产投资信托更新与合理化法》,又称《2012年不动产投资信托法》。其后,美国一些有影响力的不动产商会、业界团体等对此法案公开表达了支持。
  《2012年不动产投资信托法案》的内容是对《1986年国内税收法典》内适用于REIT的有关规则条文进行修订、补充,法案条文分为四章,主要涉及REIT禁止交易的安全港规则、优先股息及股息认定、收入及资产测试标准的更新与修订、REITs收益与利得(E&P)计算调整。
  一、修正“经销商销售”安全港豁免规则
  (一)背景
  1、禁止交易的安全港规则:出租型物业
  按美国税法规定,REIT通过一般贸易过程出售物业的交易被视为禁止交易,该类出售又被称为“经销商销售”。REIT通过该类交易所获得的净收入,可被征收100%的所得税。早在1978年,美国国会已认识到有需要制定明确的安全港测试标准,以判断REIT的某项物业交易是否构成被禁止交易。1986年,国会进一步放松了有关标准,以更好地适应行业实际需求,使其在出售有关物业时无需过度担心会被适用100%的所得税率。
  对于某项出租型物业出售,美国现行税法下的安全港规则规定,在符合以下所有条件前提下,该项出售可不被视为被禁止交易:
  1)在物业出售日前2年内,REIT对该物业的改良性资本支出不超过物业净出售价格的30%(“30%规则”);
  2)物业出售当年,REIT所进行的物业出售总共不超过7宗(“7宗出售规则”),或当年所出售物业的调整后总成本不超过年初物业调整后总成本的10%,或当年所出售物业总市值不超过REIT当年年初物业总市值的10%(“10%规则”);
  3)如果REIT采用10%规则,则该REIT所有物业的营销及开发均应通过独立承包商进行,REIT不应从该第三方获取任何收入(“租赁物业营销规则”)。
  2、禁止交易的安全港规则:林地资产
  2004年,国会制定了一项适用于林地资产的安全港规则(“林地资产安全港规则”)。林地资产安全港规则虽然与以上适用于出租型物业销售的安全港规则大致相同,但其具体规定也因两种不同类型资产的差别而有所不同。具体来说,对于林地REIT,其非林地相关目的的资本性支出不得超过5%(“林地5%规则”)。可能受此比例限制,“林地资产营销规则”只要求林地资产的营销需通过独立承包商进行,未对其开发进行相同规定。但林地资产的安全港规则要求在资产出售前2年内,该资产发生的其他与林地相关的资本支出不超过资产净出售价格的30%。
  另外,与“租赁物业营销规则”不同,“林地资产营销规则”曾短期允许(到2009年12月31日)林地REIT在独立承包商之外,也可通过其应税附属机构(taxable REIT subsidiary,“TRS”)进行某项资产的所有市场营销工作(《2008年房屋扶助税收法》)。
  (二)《2012年不动产投资信托法》的规定
  1、修订“经销商销售”安全港规则
  《2012年不动产投资信托法》对10%规则进行了修订,规定REIT可以选择继续适用目前的10%规则,或者适用“平均10%测试”,即REIT在3年内的资产出售额(按调整后总成本或总市值计算)平均每年不超过资产总值的10%,且某一单独年份的销售额不超过20%。
  第二,新法案对出租型物业安全港规则进行了更新,规定REIT使用TRS对资产进行资本改良时仍可适用安全港规则。
  第三,新法案将总结以往立法,规定在为其他税务目的判定某资产是否“存货资产”时,不适用“经销商销售”安全港规则。
  2、安全港的市场营销规则、REIT与TRS之间交易的100%营业税
  新法案修订了现行安全港关于REIT只能通过独立承包商进行有关物业销售的规则,规定REIT也可通过TRS进行有关市场营销。第二,新法案允许TRS运营已丧失赎回权的物业,且不导致有关物业失去已无赎回权地位。第三,现行法下适用于REIT与其附属TRS之间的“重定”收入与抵扣的100%营业税,将扩张适用于REIT与其TRS之间非正常交易产生的任何服务性收入。
  以上对REIT资产销售安全港规则的修订,将于法案通过后的税务年度开始实施。
  二、废除公开发行REITs优先股息规则,共同基金利息相关股息规则适用于REITs
  (一)背景
  1、优先股息
  与共同基金一样,美国REITs亦被允许进行已付股息抵扣,并被要求将每年“优先股息”以外收入的大部分向其股东分派。REIT股息如果并非在同类别股份内按股东持股比例发放、或在规定优先权范围以外给予某类股份以股息优先权,则该等股息应被视为“优先股息”。
  2、利息相关股息
  根据现行法的“组合利息例外”规则

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