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房产融资租赁中的涉税热点问题分析
【合作机构】 北京市华税律师事务所【主题分类】 房地产项目融资
【发布时间】 2017.03.17
【全文】法宝引证码CLI.A.222293    
  编者按:2015年两会期间,记者专访潘石屹关于房地产企业转型的问题时,潘石屹提到,SOHO中国将在2-3年内,完成散售物业到自持型房产的全面转型。毫无疑问,从目前商业地产发展模式而言,自持型物业将是最具持续性的发展方向。如今,SOHO中国由散售物业到自持型房产的转型引入第三个年头,随着行业的发展,商业地产告别散售物业已是行业趋势。自持型商业房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁,这是一种特殊的融资租赁方式。房地产融资租赁业务以房屋、土地等作为租赁物,在房地产融资租赁中必然涉及的一个税种就是房产税。而房地产融资租赁是否像普通融资租赁业务将涉及营业税、印花税等其他税种?房地产融资租赁业务是否涉及以上税种的重复征税问题?将是本文探讨的重点。
  一、案例
  2012年12月12日甲公司(经中国人民银行批准从事融资租赁业务)与乙公司签订了一份H地产的融资租赁合同。合同主要条款如下:
  ①租赁标的物:H地产,按乙公司的要求,坐落于某区X大道与Y大道交汇处,属于丙公司建成拥有的自持型房地产。由甲公司从丙公司处购买,缴纳相关税费后交付乙公司使用;
  ②起租日:2013年1月1日;
  ③租赁期:2013年1月1日至2063年12月31日;
  ④租金支付方式:每年年末支付租金600万元
  ⑤租赁期满,乙公司再支付1000万元,就可获得H房产所有权。
  乙公司取得房屋使用权后将H房产以经营租赁的方式,出租给部分商户,以赚取租金。
  在本案例涉及的融资租赁交易过程中,租赁公司和承租企业需要缴纳的税种主要包括:房产税、营业税、土地增值税、印花税、城建税以及教育费附加。
  1、房产税
  房产税以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税。从融资租赁的满足条件可以看出,企业采用融资租赁方式租入固定资产,尽管在法律形式上资产的所有权在租赁期间仍然属于出租方,但由于资产租赁期基本上包括了租赁资产有效使用年限,承租企业实质上获得了租赁资产提供的主要经济利益,同时承担与资产有关的风险。因此。企业应将融资租入资产作为一项固定资产计价入账,同时确认相应的负债,并计提固定资产的折旧。同时,根据2008年12月28日财政部、国家税务总局下发的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)明确规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。财税[2009]128号文件规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。因此,本例中承租方乙公司应当按照房产原值计征房产税。
  2、印花税
  在传统出租业中,出租人和承租人要签订《租赁合同》,按照合同金额的0.1%,双方要分别缴纳印花税。在融资租赁业务中,出租人与供货商签订《购买合同》,出租人与承租人签订《购买合同》以及《融资租赁合同》。融资租赁合同的双方当事人按照合同约定金额的万分之零点五缴纳印花税,《购买合同》的当事人按照合同金额的万分之三分别缴纳印花税。在本案例中,与传统租赁业务相比出租人甲公司需要缴纳3份合同的印花税,承租人乙公司需要缴纳2份合同的印花税,而且自持房产所有人丙公司也需要缴纳1份房屋买卖合同的印花税,缴纳印花税之多,可见一斑。
  3、营业税
  在2012年开展至今的“营改增”税制改革,仅包含了有形动产租赁,没有包含不动产租赁服务。纳税人销售不动产按收取的营业额全额缴纳5%税率的营业税。营业税作为一种间接税,税负可以转嫁,纳税人与实际税负人不一致,作为实际税负人的购买方承担这笔税费,而且没有进项抵扣政策,间接加重了购买方的经营负担。本例中,纳税人是两份购买合同中的丙公司和甲公司,但最终的税负都将转嫁到承租方乙公司,从税负大小来看,这对乙公司极为不利。而且,在缴纳增值税或者营业税时,还要负担城市维护建设税以及教育费附加。因此,在每一笔融资租赁房地产业务中,承租方还要在实际负担流转税的同时负担城市维护建设税和教育费附加。
  但是,在继续推进的“营改增”改革中,如果将营业税的税目都涵盖进来,进而彻底取消营业税,这样,企业购买或融资租赁不动产和有形动产,处于平等的税收环境之下,企业在增加不动产面临抉择时,融资租赁的税收优势就脱颖而出,鼓励了不动产融资租赁业的发展。
  4、土地增值税
  根据融资租赁项目中租赁物产权可能进行两次交易的特点,则两次转让均需按规定进行纳税。特别是土地增值税,实行四级超率累进税率。目前,在房地产开发环节,囿于房地产开发企业成本核算的限制,


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