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如何区分商业地产的转租和租赁权转让
【作者】 李科冠【合作机构】 北京市炜衡律师事务所
【主题分类】 物业管理与租赁【发布时间】 2016.07.28
【全文】法宝引证码CLI.A.219420    
  实践中,商业地产的承租人与出租人签订租赁合同将整栋商业楼(商铺)租赁下来后,大多数并非用于自己生产生活经营而是多以转租或租赁权转让的方式进行处分。我国《合同法》目前仅对转租进行了法律规制,而对租赁权的转让却并未规定。实践中,不少当事人经常弄不清房屋(商铺)转租和房屋(商铺)租赁权转让的区别。
  为了方便读者理解,笔者将两者的差别进行梳理如下:
  一、从法律关系构成来看
  转租是承租人在租赁期限内,将其承租的房屋(商铺)的全部或部分再次出租给他人的行为,在这里,转租人对于次承租人来讲,其地位相当于出租人,次承租人与转租人之间成立的是新的租赁合同关系;转租人与出租人的原有租赁合同关系并未消灭,继续有效。转租合同与原有租赁合同是两个独立的法律关系。次承租人与转租人之间的租赁合同权利义务内容与转租人和出租人原有的租赁合同并不完全一致,甚至是存在很大差别。
  租赁权转让是指承租人在租赁期限内,将房屋(商铺)的承租权让与他人,承租人退出与出租人的租赁合同关系,相关的权利义务全部由受让人概括承受,整个行为结果是原有的租赁合同消灭,新的租赁合同成立。
  二、两者的标的不同
  转租是指承租人在租赁期限内,经出租人的同意,将承租的房屋(商铺)部分或全部转租给他人的行为,其标的是“房屋(商铺)& 法小宝

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