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以租代售方式处分车位的法律分析
【作者】 贺倩明;胡佳柳【合作机构】 上海市建纬律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2017.11.13
【全文】法宝引证码CLI.A.224614    
  一、以租代售方式处分车位产生背景
  根据我国《物权法》的规定,[1]开发商可依据合法建造的事实行为原始取得建筑区划内规划车位、车库的所有权,并可自主决定采取出售、附赠或者出租等方式处分规划车位、车库。
  但各地对于能否对停车位进行登记存在不同的规定。北京、上海、南京、杭州等地针对普遍存在的停车位买卖的现实,在房地产登记中增加了停车位的专项登记工作。然而,在深圳等地区,由于没有与《物权法》配套的车位登记制度,无法办理车位产权及过户登记,因而车位处分纠纷频发。
  出售车位的处分方式将产生诸多法律风险。为确保投资回报的实现及交易风险的降低,实践中开发商常通过与业主签订长期租赁合同的方式,使得业主有权实际占有、使用停车位,通常将这种处分车位的方式称为以租代售方式处分车位。
  二、以租代售处分车位的具体操作方式
  (一)以租代售方式处分车位模式简介
  以下引用一个案例简单介绍以租代售处分车位的方式:
  深圳某A房地产公司与业主谭某签订了《车位租赁协议书》,约定A公司将B车位以人民币20万元的价格租给业主谭某使用,租赁期限为二十年。并约定当可以办理车位产权时,合同租赁总价款转为车位产权转让款,A公司将车位的所有权转让给谭某,并协助其办理车位产权等手续。此外,A公司还与谭某签订了《车位租赁补充协议》,约定原合同(即《车位租赁协议书》)租赁期限到期时自动续期,延长至与土地使用权期限相同的时间。在此之前,A公司还与谭某签订了《签约须知》、《租赁意向书》,谭某也依约向A公司支付了定金。
  通常,在签订正式的租赁合同前,开发商将与业主签订《签约须知》、《租赁意向书》,以便告知风险、锁定客户。在正式签约阶段将与业主签订《车位租赁协议书》和《车位租赁补充协议》。
  《签约须知》除对车位信息进行简单介绍以外,还将依据项目特点进行风险提示。例如,对于车位处分方式,开发商会明确车位是基于出租而非出售的方式进行的处分,业主将基于该交易获取该物业的使用权。并明确告知业主在深圳不能办理车位产权证书登记。
  《租赁意向书》会对开发商与业主交易车位的项目信息进行细化,包括对租赁期限、租金价款、付款方式等约定(银行通常不给车位租赁支付银行贷款,所以业主长期租赁车位时应具备相应的支付能力)。同时,买卖双方会在《租赁意向书》中约定,自意向书签订后一定期限内,承租方应向出租方支付租赁该车位的定金。
  以租代售模式中《车位租赁协议书》会对每年或每月的租金收取方式进行约定,但租金支付方式与一般的租赁合同不同,在以租代售模式中通常是由业主一次性支付租赁期限内全部的租金款项。
  由于《合同法》规定租赁期限不得超过二十年[2],因而《车位租赁协议书》约定的租赁期限常为二十年。为延长合同的租赁期限,开发商与业主将会签订《车位租赁补充协议》约定主合同(即《车位租赁协议书》)租赁期限届满后自动续期至土地使用权期限届满之日。
  (二)以租代售方式处分车位的问题所在
  以租代售模式下签订的合同兼具买卖合同以及租赁合同的特点。当签约双方对合同性质发生争议时,双方常从以下角度去分析:一是从合同形式角度认定《车位租赁协议书》和《车位租赁补充协议》是租赁合同;二是从合同订约目的和合同内容角度认定《车位租赁协议书》和《车位租赁补充协议》是买卖合同。
  三、以租代售处分车位合同的法律性质分析
  在开发商有权处分车位的情况下,开发商采取以租代售模式处分车位合同的定性存在争议。主要观点如下:
  (一)定性为租赁合同
  支持认定为租赁合同的主要理由是:在以租代售模式下,车位租赁合同的合同名称中即包含“租赁”二字,并且合同中通常也会约定租赁期限、租金和转租等租赁合同常见的条款。因此,如果从合同形式的角度看,可被认定为租赁合同。
  (二)定性为买卖合同
  1.从《物权法》的规定来看,对于开发商所有的停车位,开发商可以采取出租、出售或附赠的方式进行处分,因此法律上并不禁止停车位的买卖。《物权法》的规定为停车位的买卖提供了合法性基础。

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【注释】 [1]《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” [2]《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期间自续订之日起不得超过二十年。” [3]梁慧星:《民法总论》第三版,法律出版社2007年版,第175页。 [4]根据《合同法》第二百一十四条的规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期间自续订之日起不得超过二十年。” [5]《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。” [6]依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
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