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开发商交房程序的合理设计及风险防范
【作者】 贺倩明【合作机构】 上海市建纬律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2017.11.13
【全文】法宝引证码CLI.A.224617    
  当前形势下,业主与开发商的纠纷不断产生,其中纠纷最多的是房屋交付时产生的纠纷,有的地方房价出现下跌,业主以种种理由拒绝收楼,要求支付违约金,甚至要求解除合同。笔者所在的律师事务所专业从事房地产与建设工程法律业务,实践中处理了大量的案例,本人结合实际案例,对开发商在商品房交付环节中可能产生的法律风险进行分析,并对开发商完善商品房交付程序提供可操作性的建议。
  一、开发商在交房中可能存在的法律风险
  1、未取得竣工验收合格证明文件,业主拒绝收楼,主张解除合同或延期交房违约责任。
  2、房屋质量存在问题,业主拒绝收楼,主张解除合同或延期交房责任。
  3、房屋存在面积差异,业主拒绝收楼,主张有关约定面积差异的责任。
  4、设计、规划变更,房屋交付与约定标准、广告承诺不符,业主拒绝收楼,主张解除合同或延期交房违约责任。
  5、提供约定交付的文件不齐全,被视为不符合交付标准,业主拒绝收楼,主张解除合同或延期交房违约责任。
  6、未在约定的时间答复业主提出的收楼意见,视为业主提出的异议成立,房屋视为未交付,业主主张解除合同或延期交房违约责任。
  二、 业主拒绝收楼的原因
  1、房屋存在质量问题。
  2、房屋存在面积差异问题。
  4、房屋设计、规划发生变更。
  5、交付的房屋与约定标准、广告承诺不符。
  6、开发商交楼程序不符合法律规定和合同约定。
  7、房价下跌,出现断供。
  三、对于开发商完善商品房交付程序、防范法律风险的建议
  在目前房地产市场持续调控,房价出现下跌的情形下,业主与开发商的纠纷不断爆发,有的纠纷产生确实是因为开发商的房屋存在质量问题,但也有很多纠纷是由于房价下跌,业主想解除合同,于是利用开发商在交楼程序中存在的问题拒绝收楼,并且伺机主张解除合同。笔者根据实务经验,建议开发商在商品房交付环节中特别注意以下几点:
  1、送达入伙通知书应注意:
  (1)在商品房买卖合同约定的交楼期限届满前送达;
  (2)按照商品房买卖合同约定的地址和收件人送达;
  (3)按照商品房买卖合同约定的送达方式送达,通常有三种方式:直接送达、特快专递送达、公告送达。寄送入伙通知书时一定要按约定的方式送达。如邮寄送达,应该在寄送单上写明入伙通知书;
  (4)妥善保留送达凭证;
  

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