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简析住宅小区“无”产证车位的权属问题
【副标题】 基于相关司法判例的思考【作者】 何锦秀;
【合作机构】 上海市建纬律师事务所【主题分类】 物权法
【发布时间】 2016.10.13
【全文】法宝引证码CLI.A.220382    
  “无”产证车位并非一个明确的法律概念,也没有相关法律法规给予其具体定义,实务中通常理解的“无”产证车位是指车位作为商品在交易过程中因开发商、业主或登记部门的原因,可以办理产权登记但尚未办理,或者是由于该车位“先天不足”不可能办理产权登记。那么,“无”产证车位权属到底属于开发商,还是属于小区业主?其权属流转是以交付为标准,还是以合同约定为标准?此类问题争议很大。本文通过对相关法律法规的分析,并结合实务中关于此类车位权属及流转出现的问题和解决措施,探讨与“无”产证车位权属有关的问题。
  一、 住宅小区“无”产证车位的主要分类
  (一) 规划内合法建设的“无”产证车位
  有产权的“无”产证车位,或者应当称为“准”产证车位,按理说该类车位具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。这部分车位大多记载于不动产登记簿及业主的权利证书,实践中争议不大。但也有部分车位由于开发商、业主或登记机关的原因未办理产权登记,该类“无”产证车位待符合物权登记的相应条件时可以办理房地产登记(含转移登记)。上述车位的所有权应当以登记为准,已发生买卖但是未登记可能产生不能对抗善意第三人的法律后果。
  (二)规划外建设的“无”产证车位
  1、地面划线车位及占用业主共有其他场地修建的车位
  地面划线车位只是通过划线分割而成,占用业主共有其他场地修建的车位也只是占用小区业主共有的部分地方的车位。
  2、首层架空层车位和屋顶平台车位
  首层架空层车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的车位。屋顶平台车位是指小区商品房楼顶平台上设置而形成的停车位。
  二、 实践中“无”产证车位属于开发商所有还是业主所有
  (一)规划内“无”产证车位的归属
  规划内的车位属于开发商所有还是业主所有,原则上是可以通过办理产权登记来确定的,但由于开发商或登记机关的原因未办理产权登记,该类“无”产证车位待符合物权登记的相应条件时可以办理房地产登记(含转移登记)。根据《物权法》第七十四条第二款和“解释”第

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条规定通过约定方式确认车位权属,并明确开发商对规划内车位的处分权:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式处分给业主”。以上条款规定了开发商的处分权,有处分权的前提就是开发商对车位拥有所有权。
  (支持该观点的判例有案号:(2009)闵民三(民)初字第2209号、案号:(2010)沪一中民二(民)终字第4209号)
  法院认为:“…贵都房产于2001年4月取得沪闵建(2001)1144号建设工程规划许可证,许可建设1,200平方米地下车位,…车位建成后贵都房产未对其办理产权登记,后将地下车库交由前期物业管理公司上海耘成物业管理有限公司(以下简称“物业公司”)管理, 2008年4月25日贵都房产公司补办了地下车库产权证并于2009年1月转让于闵行市政公司,办理了产权过户手续。市政公司作为地下车库的产权人,依法享有占有、使用、处分、收益的权利,在其权利受到妨碍时有权要求排除并予以赔偿。物业公司以其实际占有管理房屋以及提供的移交文件为由认为开发商已将该车库赠与全体业主,并不能认定贵都房产公司有将地下车库赠与小区业委会的意思表示,更没有相应的书面合同,同时也缺乏法律依据,法院不予采信。…上海市第一中级人民法院对于该案作出二审维持原判的判决。”
  显然,如果是开发商在规划范围内合法建造的车位,不管是开发商建设车位前取得审批手续还是建成后补办审批手续继而行政机关对车位合法性予以确认,车位的原始所有权均归开发商所有。之后,开发商再根据房屋买卖市场来决定车位是通过买卖、赠与还是租赁来进行处理。
  当然,如果在原规划范围内建设,被行政机关认定为违章建筑,则不适用所有权的原始取得,违章建筑的权属纠纷也不属于人民法院民事诉讼的受案范围。根据《民法通则》第二十七条:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。”违章建筑因没有取得行政许可,违反法律规定,无法取得相应权属证明,开发商违法建造的事实行为也应受到否定性评价,不能依据该建造行为取得原始所有权,开发商基于对该类车位的占有享有使用的权利,业主也只能通过出租获取该类“无”产证车位的合理收益。
  (二)规划外“无”产证车位的归属
  《物权法》第74条第3款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这就意味着,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,不属于开发商所有,而属于业主的共有财产。《解释》第6条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”这就进一步明确“占用业主共有的道路或者其他场地而形成的车位归业主所有”这一规则,即在规划以外利用共有道路和其他场地增设的车位不应归属于建设单位或者

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