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和源房地产公司与济宁农行、丰泽圆房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审案
【作者】 王玉亮【合作机构】 北京市观韬中茂律师事务所
【合作刊物】 观韬律师【刊物年份】 2014年
【期号】 2【页码】 22
【发布时间】 2016.01.22
【全文】法宝引证码CLI.A.218106    
  【案情简介】
  1、2006年12月25日,邹城市和源房地产开发有限责任公司(以下简称和源公司)与山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司(以下简称丰泽圆公司)签订协议,约定双方联合竞购邹城市某宗国有土地使用权。协议签订当日,和源公司依约支付给丰泽圆公司竞买保证金4320万元。2006年12月27日,丰泽圆公司成功竞得该宗国有土地使用权。2006年12月29日,和源公司与丰泽圆公司签订变更协议,约定和源公司将联合竞购行为取得的权利义务全部转让给丰泽圆公司,丰泽圆公司退还和源公司全部竞买保证金。丰泽圆公司先后退还和源公司款项合计1882万元,余款2438万元经多次催要未退。
  2、2009年6月29日,和源公司诉至济宁中院,请求依法判令丰泽圆公司偿还竞买保证金2438万元及利息。诉讼中,双方达成调解协议,约定丰泽圆公司以其投资开发的涉案瑞和国际花园Y1营业房抵付和源公司欠款21774720元,余款7338743.55元于2010年5月31日前付清。2009年12月9日,济宁中院作出(2009)济民一初字第16号民事调解书(以下简称第16号调解书),对上述以房抵债的内容予以确认并于当日送达。
  3、2009年12月29日,为履行第16号调解书确定的以房抵债内容,完善涉案房屋登记相关手续,和源公司与丰泽圆公司就调解书确认抵债的涉案瑞和国际花园Y1营业房申请分立为AB商业Y1户、A商业203户,并分别签订了两份《济宁市商品房买卖合同》,且济宁市房产管理局《济宁市商品房预(销)售合同网上系统》予以备案确认(即可以进入房屋交易和权属登记程序)。
  4、2010年8月9日,中国农业银行股份有限公司济宁分行(以下简称济宁农行)向济宁中院提起诉讼,依据2008年4月14日双方《借款合同》诉请丰泽圆公司偿还其借款本息,并依据2009年1月19日《抵押合同》及2010年1月11日济宁市房产管理局颁发的《房屋他项权利证》,对丰泽圆公司开发的涉案瑞和国际花园在建工程主张优先受偿权。2010年12月8日,济宁中院作出(2010)济商初字第47号民事判决(以下简称第47号判决),判决丰泽圆公司偿还借款本息,济宁农行在实现债权范围内对抵押物享有优先受偿权。判决后济宁农行和丰泽圆公司均未上诉。
  5、2011年8月22日,济宁农行以案外人身份向山东省高院对第16号调解书申请再审,要求撤销。其主要理由是:第16号调解书确认以房抵债的房屋属于其抵押权的范围,且第47号判决对此也确认抵押权设定时间为2009年6月11日,早于第16号调解书生效时间-2009年12月9日,以房抵债行为违反了《物权法》第191条的禁止性规定。
  6、2011年11月28日,山东省高院作出(2011)鲁民申字第1022号民事裁定,指令济宁中院再审。
  7、2012年2月1日,济宁中院经过审判委员会研究作出(2011)济民再初字第6号民事判决,撤销了第16号调解书。和源公司不服向山东省高院提起上诉。
  8、2012年9月12日,山东省高院经过审判委员会研究作出(2012)鲁民再终字第9号民事判决,驳回上诉,维持原判。和源公司不服向最高人民法院申请再审。
  9、2013年2月5日,最高人民法院作出(2012)民再申字第296号民事裁定,裁定提审本案。2013年11月23日,最高人民法院作出(2013)民提字第97号民事判决,依法撤销了山东省高院(2012)鲁民再终字第9号民事判决和济宁中院(2011)济民再初字第6号民事判决,驳回济宁农行的再审诉讼请求。
  【争议焦点】爬数据可耻
  1、和源公司与丰泽圆公司达成的以房抵债协议是否侵害了济宁农行在建工程抵押权(如何认定在建工程抵押权设立时间)。
  2、原审法院启动再审程序是否正确。
  【判决结果】
  1、济宁中院(2011)济民再初字第6号民事判决认为:(1)济宁市房产管理局于2010年1月11日颁发的《房屋他项权利证》在“设定日期”栏明确记载为2009年6月11日,抵押期限自2009年6月11日至2011年6月11日,丰泽圆公司作为抵押人明知涉案瑞和国际花园在建工程已抵押的情况下,未经抵押权人济宁农行同意又将抵押物抵债,违反了《物权法》第191条的禁止性规定;(2)根据物权优于债权的原则,济宁农行抵押担保物权优于和源公司对丰泽圆公司享有的债权,第47号判决对此也予以确认。第16号调解书确认以房抵债的行为侵害了济宁农行的合法权利,明显不当,应予撤销。
  2、山东省高院(2012)鲁民再终字第9号民事判决认为:(1)济宁农行的《房屋他项权利证》虽然颁发日期为2010年1月11日时生效,但该证书中“设定日期”栏记载为2009年6月11日,抵押期限自2009年6月11日至2011年6月11日,抵押权生效后,实际设定抵押的开始时间应为2009年6月11日,早于第16号调解书的生效时间。丰泽圆公司作为抵押人在明知涉案在建工程已抵押的情况下,与和源公司处分该抵押物,属于恶意处分行为,违反了《物权法》第191条的禁止性规定,侵犯了济宁农行的抵押权;(2)根据物权优于债权的原则,济宁农行的抵押担保物权优于和源公司对丰泽圆公司享有的债权,且第47号判决已确认了济宁农行抵押权优先;(3)虽然济宁农行与丰泽圆公司于2009年6月11日申请抵押登记时,抵押范围为建筑面积15940.27平米,但《房屋他项权利证》记载的权利范围为建筑面积41944平米(即涉案瑞和国际花园项目总建筑面积),该证书属于房屋登记机关颁发,应当以此作为认定依据,故抵债房屋属于济宁农行的抵押物。
  3、最高人民法院(2013)民提字第97号民事判决认为:(1)济宁农行与丰泽圆公司于2009年6月11日共同申请房产抵押登记至2010年1月11日实际取得《房屋他项权利证》的

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【注释】 王玉亮律师   毕业于山东大学,现就职于北京市观韬(济南)律师事务所,主要从事公司诉讼与非诉业务,房地产、建设工程诉讼业务,银行与非银行金融机构诉讼业务。
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