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商品房预售合同登记备案的私法效力探究
【作者】 梁敏【合作机构】 福建天衡联合律师事务所
【合作刊物】 天衡法律通讯【刊物年份】 2014年
【期号】 6【页码】 6
【发布时间】 2015.10.12
【全文】法宝引证码CLI.A.214817    
  摘要:自1994年颁布的《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案制度以来,这一制度已经实施了20年。即便于此,由于我国法律一直以来并未对该登记备案制度的法律效力作出明确的规定,并且随着我国民商事法律体系的日渐完善,以及房地产市场近10年来如日中天的发展势头,无论是法学理论还是司法实践都对商品房预售合同登记备案制度的法律效力产生了重大的分歧。因此,对这一法律制度进行探讨不仅是理论的需要,更是实践的需求。
  一、商品房预售合同登记备案的法律依据
  《城市房地产管理法》(2007年修订)四十五条第二款规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
  国务院1998年发布实施的《城市房地产开发经营管理条例》二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
  原建设部发布的《城市商品房预售管理办法》(2004年修订)十条第一款规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
  厦门市人民政府2013年12月1日发布的《厦门市商品房预售管理规定》十九条第二款规定:预售人应当在商品房买卖合同签订之日起10日内到登记机构办理登记备案手续。预购人也可以向登记机构办理登记备案手续。
  因此,我国法律、行政法规、部门规章、地方政府规章等均对商品房预售合同登记备案(以下简称“登记备案”)进行了规定,但并无任何规范性文件对该登记备案制度的法律效力作出明确的规定。由此导致了一系列的不明确之处:
  (一)登记备案仅是开发商应向行政管理部门承担的行政义务,是否还具备开放商应向购房人承担的民事义务的性质?(二)登记备案是否具备物权公示的效力,登记备案后购房人是否取得了所预购商品房的准物权?(三)登记备案与预告登记的关系如何?(四)在“一房多卖”的情况下,已经登记备案的预售合同是否应得到法律的优先保护?本文将对这些问题一一展开论述。
  二、登记备案义务的法律属性
  登记备案在私法上产生何种法律效果,首先应探讨登记备案所属的义务性质。主流观点认为,登记备案是开发商作为行政相对人依《城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定应履行的义务,是政府部门对开发商的商品房预售行为依法进行的行政管理,登记备案属于政府部门与开发商之间的行政管理法律关系。司法实践中也多持这种观点[1]。
  除了追溯登记备案行为的法律渊源,还可以从另外一个视角探寻登记备案义务的法律性质——民事可诉性。但目前的司法实践对此问题涉及甚少,一个重要原因是住建部于2000年和2014年发布的《商品房买卖合同示范文本》中均对开发商办理备案登记进行了明确的合同约定,即使没有法律规定,开发商根据合同约定仍然要办理登记备案,购房人提起民事诉讼具有合同依据。
  那么,当开发商不履行登记备案义务,且预售合同亦无约定的时候,购房人是否享有私法上的登记备案请求权?否定的可能性极大。理由如下:
  首先,实体法或相关司法解释并未规定购房人享有要求开发商将预售合同登记备案的请求权。虽然《厦门市商品房预售管理规定》规定了购房人可以向登记机构办理登记备案手续,但这并未赋予其私法上的请求权,只是赋予其可以单方向行政管理机构办理登记备案的资格。
  其次,登记备案与否不影响预售合同的效力。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。以此为依据,法院可能以购房人对此不享有“诉的利益”为由拒绝立案。
  最后,最高人民法院发布的《民事案件案由规定》(2011年修订)也没有关于登记备案的民事案由的规定。
  尽管在目前的法律框架下,从“实然”的角度而言,登记备案属于开发商应履行的行政管理上的义务。但从“应然”的角度而言,单纯的行政管理需要并不是登记备案制度存在的唯一目的。从法律渊源的角度而言,无论是《城市房地产管理法》或是《城市房地产开发经营管理条例》,不仅仅规定了大量行政管理的内容,同时也夹杂着大量私法规范性条文,这种法律、行政法规实际上是行政法、民商法的杂糅体。因此在法律解释上,从保护购房人利益的角度而言,登记备案制度可以被认为是赋予购房人的一种私法上的请求权。从行政管理的角度而言,登记备案的行政管理目的自应包括防止开发商“一房多卖”而造成市场秩序紊乱,保障购房人取得房屋所有权的合理预期。因登记备案制度的“公示性”与“唯一性”,赋予其一定的私法效果将更容易达到“定纷止争”的目的。
  三、登记备案的物权效力
  对登记备案法律性质的认识不同,对其产生私法上的效果

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【注释】 [1]参见广西壮族自治区高级人民法院作出的(2009)桂民一终字第130号《民事判决书》;北京市第二中级人民法院作出的(2013)二中民终字第8608号《民事判决书》;《人民司法》2013年第10期案例研究:《商品房预售合同登记备案不具有物权公示效力》。   [2]奚晓明主编:《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》,2009年版,第85—87页。
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