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关于模拟拆迁、模拟协议,你知道多少呢?
【作者】 高翠平【合作机构】 北京京平律师事务所
【中文关键词】 模拟拆迁;模拟协议【主题分类】 房屋拆迁
【发布时间】 2018.06.12
【全文】法宝引证码CLI.A.226767    
  所谓的模拟拆迁模式,是在城市旧城改造中针对棚户区,有别于自上而下推动的改造方式,是自下而上,居民主动要求旧城改造的一种方式,也非法律概念,最早于2002年开始应用于浙江省浦江县,后来这一模式逐渐被浙江省、四川省、江苏省等多个地区和城市推广,其中尤以成都用的比较广泛。
  下面以四川成都为例,来剖析一下模拟拆迁模式的概念及存在的合法性和实践中存在的问题。
  2008年10月23日,成都市房产管理局发布《关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的指导意见》(试行)成房发﹝2008﹞146号(已废止),成都市城乡房产管理局又于2012年11月29日印发《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》的通知(成房发【2012】36号)(已失效)。这两个文件明确提出了模拟拆迁和模拟搬迁的概念、原则和程序,成都市棚户区改造的诸多项目都是依此进行的。
  依据相关文件,我们可以试着概括模拟拆迁的基本含义:政府在旧城改造中,确定拆迁区块之前,先了解居民的响应程度,如果绝大多数居民有拆迁的意愿,则当地居民通过居委会联名向政府递交改造的申请,政府将此地块作为拆迁地块,然后政府就原有旧房价值进行预评估,将拟安置房屋地块的价值,位置,面积、社区的情况明确告知居民,由居民决定是否拆迁,签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%则政府再发布正式的征收公告,若在一定期限内,政府还未发布正式的征收公告,则模拟拆迁协议自动失效。
  2014年9月26日,《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》中,模拟拆迁、模拟搬迁、模拟征收这些说法不再使用,而是以签订附生效条件的补偿协议代替。在签约期限内,签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的,由市、县级人民政府作出征收决定;未达到规定比例的,终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定,但不得低于百分之九十。
  2015年3月20日成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知中,规定实行旧城区改造的,启动房屋征收程序前,先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的,方可纳入旧城区改造范围,在签约期限内,签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的,补偿协议生效,由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内,签约比例未达到规定比例的,终止征收程序。附生效条件的补偿协议一经生效,即产生法律效力,不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定,但不得低于95%。
  通过成都市地方的这些实践和规定,可以看出,“模拟拆迁”的主要方式和步骤为:
  1、发布模拟搬迁公告。征收主体同意启动后,由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告。
  2、调查登记房屋。征收部门对居民的改造意愿进行调查,并对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记结果和改造意愿调查结果应当及时公布,同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的,应当终止模拟搬迁。
  3、初次评估,也叫预评估。同意改造户数达到改造范围内总户数95%的,房屋征收部门应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构,对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估,协商期限不少于15日。

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