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针对不动产的案外人执行异议分析
【作者】 郑玮【合作机构】 北京市天同律师事务所
【主题分类】 民事诉讼【发布时间】 2015.09.28
【全文】法宝引证码CLI.A.214682    
  案外人执行异议案件,涉及原裁判内容、执行程序、案外人实体权利等多种因素,在执行程序中必须厘清审执分离的边界,而执行异议程序的规定又相对较少,因此在实践中存在诸多争议。
  2015年5月5日,最高人民法院公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“执行异议规定”)试图通过执行异议和复议的监督程序,对执行案件的办理流程进一步的梳理和规范。但是,《执行异议规定》在填补原有规则缺失的同时,在自身条文中却也造成了一些理解上的分歧。而对该规定,最高院执行局作为承办部门并未出版《理解与适用》,增加了一窥立法原意的难度。
  一、不动产案外人执行异议的现有规定
  针对不动产的案外人执行异议的规定,本文以最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称“查封规定”)十七条和执行异议规定第二十八条至第三十条,作为分析的主要依据。
  1、《查封规定》
  《查封规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”即:
  支付全部或部分价款+实际占有-办理过户登记=可以查扣冻
  支付全部价款+实际占有+第三人无过错-办理过户登记=不得查扣冻
  本条中所称“需要办理过户登记的财产”,不动产显然在其之列。本条规定区分可以查扣冻和不得查扣冻两种情形:对于不得查扣冻的情形,举轻以明重应可推出亦不可采取相关处置行为;而对于可以查扣冻的情形,是否可以进一步进入处置阶段,本解释中并无具体规定。结合《查封规定》同日开始实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2005年1月1日实施),其中一条规定,“在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”对被查封后财产进入拍卖、变卖等处置措施,并无进一步的限制。
  从上述规定可知,第三人购买不动产但未办理过户登记的情况下,须要满足支付全款、实际占有、没有过错等各项条件,方能对抗法院的查封及后续执行行为。
  2、《执行异议规定》
  在《查封规定》施行十年后出台的《执行异议规定》,改变了“一刀切”模式,将第三人对不动产执行异议分为三种情况:第二十八条是对一般情况的规定,第二十九条是对消费者购买“一手”商品房的特别规定,第三十条是对办理预告登记不动产的特别规定。

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  《执行异议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
  (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
  (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
  (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
  即:书面合同+合法占有+支付全部价款(或支付部分价款且剩余价款按法院要求支付)+非因买受人原因-办理过户登记=排除执行
  本条规定并未明确规定所称“排除执行”,是仅针对查封、扣押等限制转移的执行行为,还是包括拍卖、变卖等处分标的物的执行行为。结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》十五条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(下称“民诉解释”)第四百六十五条的条文规定,应当可以认为,此处排除执行应当包括限制和处分两部分的执行行为。
  二、新旧规则的比较和理解
  相隔十年的前后两个条文,究竟第三人须满足何种条件方能产生排除执行的效果?
  《查封规定》第十七条
  支付全部价款+实际占有+第三人无过错-办理过户登记=不得查扣冻
  《执行异议规定》第二十八条
  书面合同+合法占有+支付全部价款(或支付部分价款且剩余价款按法院要求支付)+非因买受人原因-办理过户登记=排除执行
  在排除书面合同这项较易实现条件后,两条文仍有如下区别:
  1、实际占有vs合法占有
  两个条文中均将“占有”作为排除执行的必备要件之一。虽然一般合同债权(包括要求交付标的物等对物的请求权)并不具有高于执行债权的效力,但异议人如果占有该不动产执行标的物,则在对该项标的物的控制和处分中占据一定优势,强化其债权转为“准物权”的对抗效果。
  但两个条文在表述上仍有所区别:《查封规定》的“实际占有”表明该不动产的事实状态,并无对该占有合法性进一步审查之意;而《执行异议规定》中的“合法占有”,将审查范围扩大到占有原因。
  《物权法》第五编对“占有”的规定,区分了善意占有与恶意占有,但并未出现“合法占有”的表述。其中,第二百四十一条规定,“基于合同关系等产生的占有,有关不动

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