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物业费的那些事儿
【作者】 葛磊律师团队【合作机构】 北京市盈科律师事务所
【主题分类】 物业管理与租赁【发布时间】 2016.08.11
【全文】法宝引证码CLI.A.219667    
  小区业主日常生活中总免不了跟物业打交道。随着业主维权意识的不断提高,其对物业服务水平要求也水涨船高,物业纠纷因此变得愈发普遍。楼道不干净、灯管坏了、电梯频出故障、物业费过高,类似物业纠纷在现实中层出不穷,而一旦上升为诉讼案件,看起来“有理”的业主却屡遭败诉,这让很多业主在情理上都难以接受。这到底是怎么回事呢?今从律师角度来给大家分析一下,谈谈业主为何“有理”却总败诉?业主又该如何有效维权?
  一、从案例入手分析拒交物业费业主败诉的原因
  案例一:因不满物业服务水平而拒交物业费——业主败诉
  2015年5月,家住美丽新世界小区的陈师傅,拿着一纸法院判决书,在小区里与邻居们诉苦,“服务太糟糕,凭什么还要交物业费?为啥法院判我败诉啊?”
  陈师傅说,从2006年开始,他家阳台一直漏水,向物业反映后,物业派员来修理却并未见效。因此,他从2008年开始拒交物业费,截至2013年,累计拖欠物业费1万余元。此外,陈师傅所在小区另有5户业主和陈师傅一样,因对物业服务不满意,以拒交物业费的方式“维权”:凌女士基于“物业管理混乱”、“保安形同虚设”等理由,从2010年开始拖欠物业费;郑先生的房屋从2009年开始出现漏水,一直没有得到物业方面的有效处理,因此拒交物业费,累计拖欠8800余元。物业方将陈师傅等六户欠费业主“批量”起诉至五华法院。2015年5月21日,五华法院作出终审判决:6户业主败诉,要求限期缴清拖欠物业费。
  无独有偶,某小区曲先生因不满物业公司服务质量,自2011年7月以来一直拒绝交物业费。在多次催交无效的情况下,2014年9月,小区物业公司一纸诉状将其告上法庭,索要拖欠的物业费共计1942元。庭审过程中,曲先生表示,没交物业费的原因是物业服务中存在诸多问题:楼道没人打扫,小广告到处是,楼道声控灯不亮,商贩随意进出小区,小区监控不好用等等。曲先生表示,他曾经就上述问题向物业公司反映多次,但是都没有得到妥善解决。他认为,物业公司没有履行其义务,就不应该交物业费。法院审理认为,2011年7月1日,曲先生所在的居委会作为委托方与物业公司签订了前期《物业服务委托合同》,并约定物业费收取标准。法院认为,该合同合法有效,并判决曲先生支付其所拖欠的全部物业费。对于曲先生所主张的物业公司服务质量问题,法院认为,由于其没有提交相关证据,予以驳回。
  律师分析:上述两例都是业主不满物业服务而拒交物业费的情况,最后都以物业公司胜诉结束。为什么物业公司的物业服务不到位,业主不交纳物业费,法院依然判决物业公司胜诉呢?
  根据《物业管理条例》第2条规定“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”。《物业管理条例开弓没有回头箭》第条规定“业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务”。结合这三条法律规定可以看出物业公司确实有维护、养护、管理等义务而且如果不履行或不完成履行义务时,业主有请求物业公司承担违约责任,但是这并不意味着业主可以因此不履行按时交纳物业服务费用的义务。即业主的确有权追究物业公司的违约责任,但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同法律关系,决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。
  案例二:因家中被盗而拒交物业费——业主败诉
  业主李先生下班回家后,发现家中一片狼藉,经盘点发现价值三万多元的财物被盗,李先生随即向当地公安机关报案,并对物业服务中心进行了投诉和索赔,被服务中心回绝。而后,当物业公司向李先生收取物业管理等费用时,李先生以双方签订了物业管理服务合同,物业公司单方违约,未履行好治安管理职责为由,拒绝交纳水电费、物业管理费。
  服务中心认为,物业公司是小区的合法的物业服务者,向小区业主收取物业费合理合法,业主李先生以自己的财物被盗为由,拒付物业管理等费用并没有法律依据。而李先生则认为,物业公司管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因,由于物业公司没有健全和履行好治安管理制度而致使自己财物被盗,其应当承担相应的法律责任。双方调解不成,最终诉诸法律。
  法院审理认为:物业公司与李先生签订的《物业服务协议》合法有效,双方均应依照合同积极履行各自义务。根据《物业服务合同》规定,物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务,所以从“外来人员管理、秩序巡逻”等角度看,业主家中被盗与物业公司工作疏忽确有

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