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共有产权住房相关问题的法律分析
【副标题】 以北京市共有产权住房为例【作者】 艾渊源
【合作机构】 《中国律师》杂志社【合作刊物】 中国律师
【刊物年份】 2019年【期号】 8
【页码】 66【发布时间】 2019.09.05
【全文】法宝引证码CLI.A.231563    
  一、共有产权住房发展现状
  (一)政策推进
  第一阶段(2007年至2014年),为我国共有产权房政策的酝酿期。2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出了“购房人有限产权”概念,2011年淮安市政府发布《淮安市共有产权经济适用住房管理办法(试行)》,明确共有产权经济适用住房概念,是购房人和政府各自的出资比例构成共有产权,具有保障性质的政策性住房。从而成为第一个发布共有产权住房相关概念的地方性规范。纵观我国同时期其他地区相关政策,该阶段共有产权房与经济适用房并未做明确区分。
  第二阶段(2014年至今),为我国共有产权房政策的试行期。2014年12月30日,住建部、发改委等六部委联合发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六个城市为共有产权住房的试点城市,细化了共有产权住房的建设、定价、产权、退出等规定。明确共有产权住房为政策性商品住房,允许承购人增购产权比例份额至取得完全产权,共有产权住房可以转变为完全的商品房属性。
  2016年上海市发布《上海市共有产权保障住房管理办法》,2017年9月,住房和城乡建设部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,明确共有产权制度的核心为共有产权房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则,确保共有产权住房用途为居住。同年,北京市发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)、《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》、2018年发布北京市《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》等配套政策,较为全面系统地对共有产权房的建设标准、配售规则、产权划分、使用管理等问题作出了规定,但与《指导意见》及上海市相比,虽共有产权住房取得不动产权证满5年可以上市交易,但北京市限定了共有产权房转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭,即房屋产权性质仍为“共有产权住房”,不能转化为完全的商品房属性。
  (二)供地状况
  以北京为例,根据北京市发布的《建设用地供应计划》,2017年度及2018年度,共有产权房用地规划占北京市住宅用地面积20%,占商品住宅用地的30.76%。根据网络公开数据,2017年,北京住宅土地成交构成中,成交71宗住宅用地,共有产权住房供地38宗,占比53.52%;2018年成交的52宗住宅用地中,共有产权房成交10宗,占比19.23%。2019年5月10日,北京市规划和自然资源委员会在2019年上半年拟供经营性用地项目推介会发布,拟供住宅用地44宗,其中共有产权房供地9宗,占比20.45%,上述数据显示共有产权房供地比例有所回落。
  (三)入市状况
  根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站数据,2017年北京入市申购共有产权房项目共7个,2018年入市申购共有产权房项目29个,截至2019年7月16日,本年度北京正在申购的共有产权房项目2个,已结束申购项目10个。根据网络公开数据显示,2018年北京市启动网上申购共有产权房2.9万套,2019年预计启动网上申购共有产权房1.8万套以上。
  二、共有产权房相关纠纷现状
  北京市发布《暂行办法》(征求意见稿)时,引发了众多讨论,认为在共有产权房的贷款、抵押、出租、出让、所有权分割等处置权问题上会是纠纷多发地带。现《暂行办法》已实施近两年,笔者以“共有产权房”“

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