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土地所有权与建筑物所有权的冲突
【作者】 易虹;邓辉【合作机构】 《中国律师》杂志社
【合作刊物】 中国律师【刊物年份】 1998年
【期号】 11【页码】 64
【发布时间】 1998.11.01
【全文】法宝引证码CLI.A.212563    
  一、权属冲突的发生
  根据我国《宪法》10条规定,我国的土地只能属于国家或集体所有。但是,建筑物与土地在形态上不可分割是建筑物的自然属性,任何组织和个人因生产或生活的需要必得占用国家或集体所有的土地。当土地所有权主体与建筑物所有权主体不一致时,就可能发生二者之间的权属冲突。建筑物所有权与土地所有权之间的和谐是以土地所有权人将建筑地段的土地使用权从所有权中分离出来授予建筑物所有权人为前提的。简单地说,当土地使用权的丧失早于建筑物的自然灭失,权属冲突则发生了。这主要出现在土地使用权期满未能续期和国家为社会公益提前收回土地使用权二种情形下。
  我国的法律、法规对于土地使用权期限作了二种不同的规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的建筑物所有权人,除了法律规定的土地使用权消灭的原因外,可以无期限地使用土地,在这种情况下,就不会发生土地所有权与建筑物所有权的冲突。
  通过土地使用权出让程序取得土地使用权的,由于国家只是将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,如土地使用权期满早于建筑物自然灭失,就会发生建筑物所有权与土地使用权的冲突。我国按照土地的不同用途将土地使用权出让最高年限规定在40-70年间,但实际上一般钢混结构物的建筑物完全可以使用100年以上,即使普通砖混结构的建筑物,使和70-80年也不一定消失。这一年限制度大大增加了这种权属冲突的可能性。在一般情况下,当土地使用权丧失而建筑物尚存,建筑物所有权就失去了其赖以存续的基础。这样势必发生权属冲突—如何化解决突和处置地上建筑物?
  土地所有权及建筑物所有权均是不动产物权,从发挥土地效用和保存建筑物的角度出发,维持原土地使用关系当是化解权属冲突的最佳办法。当土地使用权得以续期,土地使用权就与建筑物所有权得以对接,冲突也就消灭了。我国《城市房地产管理法》21条规定了相应的续期制度:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,限根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。这一规定有利于充分发挥出房产和地产的利用率,在有限的房屋和土地面积上,依法获得更大的经济利益。同时它还体现了申请人意思自治和国家公益排除的原则,较好地兼顾和平衡了土地使用人与出让人之间的利益。续期制度实际上使得大部分权属冲突得以化解,只是当建筑物所有人在土地使用权期限届满前未申请续期或国家因公益目的而收回土地使用权(包括提前收回和期满后不批准续期)才会发生。
  二、我国现行立法对权属冲突的解决
  当权属冲突发生时,国家将无偿收回土地使用权,但对于地上建筑物的所有权归属及处置。我国1994年通过的《城市房地产管理法》未予规定。这似乎留下了一个悬而未决的问题。其实,早在1990年由国务院发布至今仍有效的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
感觉黑人都特别团结
》(以下简称《暂行条例》)的第40条对此作了这样的规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。”笔者认为,这样解决土地使用权期满后建筑物所有权人与土地所有权人之间的冲突,实际上是把建筑物所有权看成了土地所有权的从权利,虽然这样较全面地保护了作为土地所有权人的国家的利益,但由于其完全漠视了作为土地使用人的建筑物所有权人的利益,有悖法律的公平理念。这势必导致这种解决方案立法上的不协调、理论上的不周密和实践中的不利后果。
  首先,此方案与我国宪法、民法通则中有关保护公民、法人的合法财产权益的规定不相一致;也与我国的涉外经济立法不相协调,我国有关外商投资的立法,均无政府无偿取得外国投资者资产的规定。相反,我国《外资企业法》5条明确规定:“国家对外资企业不实行国有化和征收;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,对外资企业可以按照法律程序实行征收,并给予相应补偿。”当地上建筑物由外国投资者所有时,按照法的效力等级,应适用《外资企业法》不实行国有化和征收,即国家不能无偿取得建筑物所有权,在这种情况下,又不得不“内外有别”了。这种立法间的不协调还表现在《暂行条例》本身。《暂行条例》第47条规定:“无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其它工作物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”对于无偿取得土地使用权的土地使用权人尚且给予补偿,而对于有偿取得土地使用权的权利人却不予补偿,既不公平,也不利于土地有偿使用制度的推广。
  该方案在理论上的不周密主要表现在:1.它与民法有关所有权的一般原理相冲突。建筑物所有权,即使是建立于土地使用权之上的,和其他所有权也不应有所区别。财产所有权作为自物权、主物权以及唯一的完全的物权,是包括财产使用权在内的他物权的源泉。如果建立在土地使用权之上的

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