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住宅商品房交付的相关法律问题
【作者】 赵轶【合作机构】 上海市建纬律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2016.12.13
【全文】法宝引证码CLI.A.221317    
  对于商品房住宅的交付,目前我国尚无较为全面和统一的法律规范。实践中各地区的具体要求和流程也不尽相同。而商品房住宅的交付又是开发商极为看重的一个重要环节,在预售时给购房者(小业主)的种种憧憬,需要在交付时变成现实的答卷。购房者则终于盼到了以厚重的首付款和几十年的贷款所换来的成果,自然要挑剔一番。
  那么商品房住宅交付的法律意义是什么?如何才能减少交付过程中开发商和购房者的矛盾?在此,我们从法律的视角来为大家作一个解析。
  一、交付的法律含义
  在物权法中,“交付”一词本来应当只适用于动产,在不动产相关的章节中,物权法的表述是转移“占有”。但是约定俗成的“交房”称谓着实强大,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,将“交付”一词用于了不动产:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”因此,作为不动产的商品房住宅在法律用语上也的确可以使用“交付”了。
  商品房住宅交付的法律意义主要包括如下几点:
  1、物权转移占有
  商品房住宅交付后,则视为该房屋的物权已经转移占有,即从开发商处转移至购房者处。在很多期房销售的情况下,房屋交付的时间往往早于办理不动产初始登记(大产证)的时间,因此交付的房屋实际上还是个“准物权”。
  2、照管义务
  在房屋交付后,鉴于物权已经转移占有,根据合同法和物权法的相关规定,除非开发商和购房者之间另有约定,否则房屋的照管义务自交付之日起,由开发商转移至购房者。
  对于毛坯房来说,该照管义务的内涵并不丰富,主要是防止水电煤的泄漏引发事故,尤其是因为门窗未封闭造成的室内雨水积水和渗漏。对于装修房来说,照管工作则显得比较重要,尤其对于南方梅雨季节交付的房屋,如无专人照管,则很多时候会出现墙纸、房屋内饰的霉变。
  对此,我们建议开发商在商品房预售合同的补充条款、交付告知书,以及相关书面文件中注意提示购房者及时配合交付,且注意拟定相关的免责条款。否则若未能合理、全面的设置免责权利,则当购房者推迟收房时,往往会造成开发商不必要的损失,且难以举证。
  3、毁损、灭失风险
  在实践中,商品房交付前毁损、灭失的风险实际发生的概率极小,但是一旦产生,后果往往较为严重。对此,我们建议开发商应当在合同条款中防患于未然。经过长期观察,目前对于这部分工作比较重视的是贷款银行。很多外资银行还专门为房屋购置不动产保险,以杜绝不动产毁损、灭失的风险。
  同时,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中专门规定了商品房住宅毁损、灭失的风险处理问题。“房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该条款在实践中也往往被参考适用至房屋内装修因无人照管或照管不当而引发的损失处理问题上。北大法宝,版权所有
  二、交付的常见约定
  因为目前全国尚无统一的规范或示范文本,对于房屋交付的形式在实践中大致可以分为以下几种,我们来逐一分析。
  1、交钥匙
  最传统的交付标志是交钥匙,即开发商将入户钥匙向购房者移交,标志着房屋占有的转移。
  该方法虽然直接,且钥匙是必然移交的重要物品之一,但在目前重证据的观念下,很多开发商意识到物品交付本身必须配合适当的法律文件,因此与交钥匙配套的签收文件才是最重要的部分。
  虽然该方式较为传统,但很多开发商将此方式与预售合同较好的进行了衔接。比如在预售合同中将房屋的交付标志约定为“交钥匙”,在交房当天可能以工作人员繁忙为由,要求购房者自行领取钥匙入户查看,在领取钥匙时必须签署钥匙收条。这样很多购房者在不知不觉中已经签字完成了房屋交付。当然,如果房屋的确不符合相关交付标准,则开发商虽然交付了钥匙,仍然无法构成合格的房屋交付,我们将在下文论及。
  2、签署交接书
  另一种常见的方式是签署“房屋交接书”作为房屋交付的标志。该方式也是上海地区政府示范文本中较为推行的。为此,以上海市为代表的很多一二线城市,房地产交易中心还专门制作了带条形码的《房屋交接书》,并将此作为办理小产证的必要文件之一。但是该《房屋交接书》在实践中往往受到很大限制,因为在期房交易中,房屋的交付时间往往早于大产证的办理时间,而交易中心又往往需要在大产证办妥后才能允许打印《房屋交接书》。所以,该《房屋交接书》只能流于形式。开发商如需以交接书的书面形式确认房屋交付,需要自行拟定一份书面文件,同时应注意在文件名称上与交易中心的《房屋交接书》相区分,比如叫《房屋交付确认书》等等。
  以签署文件交付的优势主要是涵盖内容全面,除确认房屋转移占有外,还可对附赠物品、个性化装修、物业费起算时间点等问题作出明确约定;但签署文件交付也有

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