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《物权法》司法解释出台,这些问题你必须知道!
【作者】 陆璐;姚坤【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【主题分类】 物权法【发布时间】 2017.12.01
【全文】法宝引证码CLI.A.224963    
  一 问:甲与乙共同出资购买一套房屋并约定为共有房屋,但由于各种原因甲未能办理房屋登记手续,房屋因此只登记在乙的名下。后甲起诉至法院请求确认房屋共有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下称“《解释》”)出台前后,对此案有何影响?
  答:《解释》出台前,审判实践中通常认为已经登记的不动产发生权属争议,应先提起行政诉讼撤销该登记,才能在此基础上确认共有权。但这种做法并未体现出不动产登记的公示公信效力,片面地将不动产登记的权利表面特征和权利本身相等同,颠倒了权利和登记的关系。
  《解释》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。据此,解释确立的原则是:对内实事求是,对外公示公信。若该不动产上无其他权属纠纷,只是权利共有人之间的纠纷,权利人可以直接向法院请求确认房屋共有权,未必一定要先提起行政诉讼撤销登记,这样不仅减少诉累也减轻当事人的诉讼负担。
  二 问:甲购买了一套期房,办理了预告登记,在预告登记有效期内,房价上涨,开发商将房子卖给了乙,乙支付了市场价格并办理了过户登记,请问房屋应当归谁所有?
  答:应该归甲所有。现实生活中,购房者最担心的就是开发商一房二卖的行为,钱付了,房拿不到。但如果购房者办理了房屋预告登记,就不用再担心这类问题了。根据《解释》第四条的规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。所以,即便开发商将房屋卖给了乙,办理了过户登记,但在甲已办理预告登记的情况下,该房屋未经预告登记人的同意,不得发生物权变动效力。
  三 问:若在上述第2个案例中,乙提出抗辩,称自己为善意第三人,并不知道开发商曾经将房屋卖给了甲,自己已经支付了合理的市场价格,并办理了过户登记,属于善意第三人,主张对房屋善意取得,请问乙的抗辩能否得到法院的支持?
  答:不能。
  根据《解释》第十六条的规定,具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:
  (一)登记簿上存在有效的异议登记;
  (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
  (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
  (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
  (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
  真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无

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