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律师教你在抢房潮中如何买“好”房
【作者】 冯永强;刘苏文;陆璐【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【主题分类】 房地产交易【发布时间】 2017.12.01
【全文】法宝引证码CLI.A.224959    
  一、 出卖人违约拒不履行合同,购房者如何应对?
  购房者可以选择要求出卖人继续履行合同或者要求其承担其他违约责任。当合同仍可以继续履行时,购房者可以要求卖方继续履行合同;当合同已经不能实际履行,如房屋所有权已经转移给第三人,此时购房者只能要求卖方承担其他违约责任。
  法条依据:
  《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
  二、“一房数卖”,合同的履行顺序如何确定?
  房产交易的过程中往往会出现“一房数卖”的现象,即出卖方以一套房产为标的与不同的买受人签订了多份房屋买卖合同。此时,合同如果不违反法律、行政法规的强制性规定,都是有效的,但是合同实际履行的顺序则要视情况而定:
  1.其中一份合同已做登记
  根据我国不动产物权登记的公示公信效力,确认已办理备案登记的具有优先效力。对于其它合同,则以卖房人违约论。
  2.多份合同均未登记,且房屋尚未交付。
  根据公平原则,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。若其中一个买受人向法院起诉,因为各个合同的债权是平等的,法院应将房屋判决给先行主张物权的即先起诉的买受人,而不应再以订立合同的先后顺序为准。
  3.多份合同中,有一份已登记,有一份已交付房屋。
  对于这种特殊情况,我们应当从物权实际转移的法律标准来判定哪一份合同才是实际得到履行的合同。根据我国不动产物权登记的公示成立要件主义,房屋在登记后所有权得到法律认可,并具有可以对抗任何不特定第三人的法律效力。因此,无论房屋是否交付,对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。
  法条依据:
  《物权法》第条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
  第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
  三、如果合同确实无法继续履行,购房者如何维护自身利益?
  当购房合同确已无法实际履行的情况下,购房人可要求卖房人退还已付房款,按合同约定承担违约金等违约责任。当事人也可以事先在合同中约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。
  法条依据:
  《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  四、卖房者违约,合同中约定的定金、违约金如何适用?
  当卖方违约,合同中既约定了定金条款,也约定了违约金条款,购房者只能选择适用其一。选择适用定金罚则的,可要求卖房者双倍退回定金;选择适用违约金条款的,不能再主张适用定金罚则,定金退回。购房者应根据合同的约定,选择适用,以最大限度维护自身合法权益。
  法条依据:
  《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《

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