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房企如何正确缴税?
【作者】 李治培;陆璐【合作机构】 江苏亿诚律师事务所
【主题分类】 税收与财富管理【发布时间】 2017.12.01
【全文】法宝引证码CLI.A.224972    
  近年来,房价高企,房地产开发企业(以下简称“房企”)利润飙涨,其为国家贡献的税费也可谓不菲,以下就一般房企承担的主要税收情况进行分析。
  
  
  
  
  
  税法庞杂,仅一表尚不足弄清房企税收问题,以下详细分析房企如何正确纳税:
  一、营业税
  营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。
  1.税率与纳税时间
  房企销售不动产、转让无形资产所缴纳营业税的税率为5%。有些房企还经营娱乐业,娱乐业则适用5%~20%的税率,由省级人民政府确定使用的具体税率。
  房企收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项的凭据的当天,即是其纳税义务发生时间。房企转让土地使用权或销售不动产采用预收款方式的,纳税义务发生时间为收到预收款(包括预收定金)的当天。
  2.销售不动产的计税依据
  (1)房企销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。(差额征税)
  (2)房企销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
  (3)房企售房时如要代政府及有关部门收取一些资金或费用,不论该资金或费用财务上如何核算,都要作为销售不动产的营业额计征营业税。
  3.如何正确打折和收赔偿金
  房企在提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时,价款与折扣额在同一张发票上注明的,才可以以折扣后的价款为营业额。房企因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入,应并入营业额征收营业税。
  4.房子赠与给员工也要纳税
  房企将不动产或者土地使用权无偿赠送给其他单位或者个人(即使是本单位员工),或自己新建建筑物后销售所发生的自建行为,均视同发生营业税应税行为,要依法纳税。
  房企将不动产无偿赠与他人的营业额:组成计税价格=营业成本或工程成本 ×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
  二、增值税
  1.一般纳税人和小规模纳税人
  增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人,其认定标准如下表所示:
  
  2.销售额的确定
  销售额包括以下三项内容:
  (1)销售货物或应税劳务取自于购买方的全部价款。
  (2)向购买方收取的

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