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【期刊名称】 《北大法律信息网文粹》
2015年度最高人民法院涉房地产纠纷案件大数据分析报告
【英文标题】 Big Data Analysis Report on the Real Estate?related Cases Heard by the SPP(2015)
【作者】 律行天下律师团队【作者单位】 北京盈科(杭州)律师事务所
【分类】 房产法【中文关键词】 房地产纠纷;大数据分析;裁判观点
【期刊年份】 2016年【期号】 1(2015-2016)
【页码】 36
【摘要】

2015年房地产行业整体形势不容乐观,各级政府不断出台各类扶持政策,支持房地产行业去库存。2016年3月,部分地区部分楼盘出现“恐慌性”暴涨的现象。在此大背景下,北京盈科(杭州)律师事务所建设工程与房地产法律事务部,为总结最高人民法院审判案件的观点,运用大数据分析,以“中国裁判文书网”为数据来源,搜集整理了2015年度最高人民法院审理的房地产纠纷案件,并对这些案件加以数据分析、归纳裁判观点,凝聚成文。

【全文】法宝引证码CLI.A.1215405    
  一、2015年度最高人民法院裁判数据统计
  (一)案由分布
  笔者以中国裁判文书网中的案件为依据,共检索出2015年度最高人民法院审理的涉及房地产纠纷案件111件,其中房屋买卖合同纠纷40件,占房地产纠纷案件的比例为3603%;房地产开发经营合同纠纷36件,所占比例为3243%;建设用地使用权合同纠纷20件,所占比例为1801%;其余案例17件,所占比例为1532%。具体案件分布情况见表1。
  表1 最高人民法院房地产纠纷案由分布情况

┌───────────────────┬──────────┬──────┐
│案由                 │数量(件)     │合计    │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│建设用地使用权合同纠纷        │1          │20     │
├───────────────────┼──────────┤      │
│建设用地使用权出让合同纠纷      │4          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│建设用地使用权转让合同纠纷      │15         │      │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│临时用地合同纠纷           │0          │0      │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│房地产开发经营合同纠纷        │0          │36     │
├───────────────────┼──────────┤      │
│委托代建合同纠纷           │0          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│合资、合作开发房地产合同纠纷     │33         │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│项目转让合同纠纷           │3          │      │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│房屋买卖合同纠纷           │22         │40     │
├───────────────────┼──────────┤      │
│商品房预约合同纠纷          │0          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│商品房预售合同纠纷          │5          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│商品房销售合同纠纷          │9          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│商品房委托代理销售合同纠纷      │4          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│经济适用房转让合同纠纷        │0          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│农村房屋买卖合同纠纷         │0          │      │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│房屋拆迁安置补偿合同纠纷       │2          │2      │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│租赁合同纠纷             │0          │13     │
├───────────────────┼──────────┤      │
│土地租赁合同纠纷           │4          │      │
├───────────────────┼──────────┤      │
│房屋租赁合同纠纷           │9          │      │
├───────────────────┼──────────┼──────┤
│总计                 │111         │      │
└───────────────────┴──────────┴──────┘

  (图略)
  图1  最高人民法院房地产纠纷案由
  (二)类型分布
  根据案件审判程序的不同进行分类分析,2015年度最高人民法院审理的涉及房地产纠纷案件中,民事申请再审案件占绝大多数,具体情况见图2。
  (图略)
  图2  案件类型分布情况
  (三)裁判结果
  1.民申案件裁判结果
  根据统计结果显示,2015年度最高人民法院民申案件共86件,具体裁判结果见图3。
  (图略)
  图3  民申案件裁判结果
  2.二审案件裁判结果
  统计结果显示,2015年度最高人民法院二审案件共18件,具体裁判结果见图4。
  (图略)
  图4  二审案件裁判结果
  3.再审审理案件判决结果不接我们电话 也不给拒接原因
  统计结果显示,2015年度最高人民法院民事提审案件共4件,具体裁判结果见表2。
  表2 民事提审案件

┌───────────────┬──────────┬──────────┐
│民事提审案件裁判结果     │案件数量      │所占比例      │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│改判             │4          │100%        │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│维持二审           │0          │0          │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│维持再审           │0          │0          │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│终结审查           │0          │0          │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│发回审理           │0          │0          │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│维持一审           │0          │0          │
├───────────────┼──────────┼──────────┤
│总计             │4          │100%        │
└───────────────┴──────────┴──────────┘

  二、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见
  在中国裁判文书网检索到的2015年度最高人民法院审理的建设用地使用权合同纠纷案件共20件,其中建设用地使用权出让合同纠纷4件,3件为最高人民法院二审终审案件,1件为申请再审案件;建设用地使用权转让合同纠纷15件,2件为最高人民法院二审终审案件,12件为申请再审案件,1件为最高人民法院审判监督程序提审案件。
  (一)建设用地使用权出让合同纠纷裁判观点
  1.不具备相关用地规划手续,双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权,属恶意串通损害国家利益的行为,应当认定无效
  凤凰县国土资源局(以下简称“国土局”)与湖南德夯电力有限责任公司(以下简称“电力公司”)建设用地使用权出让合同纠纷案[(2014)民一终字第277号]中,最高人民法院认为,虽然《委托征地协议》系双方当事人真实意思表示,但在电力公司不具备相关用地规划手续的情况下,双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权,属恶意串通损害国家利益的行为,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条第(二)项之规定,该协议应当认定为无效。
  2.对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,法院应依职权进行审查
  在(2014)民一终字第277号案中,最高人民法院认为,对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求,但人民法院仍应依职权进行审查。《合同法》第58条系合同无效法律效果的规定,人民法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下,应主动援引该法第58条的规定,对合同无效的法律后果进行处理,不需要当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求,国土局该项上诉主张,无法律依据,不予支持。
  (二)建设用地使用权转让合同纠纷裁判观点
  对于同一诉讼中涉及两个以上法律关系的情况,应依当事人诉争的法律关系确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。
  中山彤泰投资发展有限公司(以下简称“彤泰公司”)与中山火炬开发区建设发展有限公司(以下简称“火炬公司”)建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷案[(2014)民一终字第286号]中,最高人民法院认为,就诉争法律关系,彤泰公司与火炬公司共签订六份合同,就涉案合同约定的主要内容而言,在涉案项目的开发过程中,彤泰公司向火炬公司出让房屋,火炬公司向彤泰公司转让建设用地使用权,并以建设用地使用权转让款直接抵充部分房屋转让款。就本案诉讼请求的内容而言,彤泰公司系分别针对建设用地使用权、购房款、1900平方米商铺提出不同的诉讼请求。对于同一诉讼中涉及两个以上法律关系的情况,应依当事人诉争的法律关系确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。因此,应认定本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关系和房屋买卖合同关系,并确定本案案由为建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷。
  三、租赁合同纠纷常见问题裁判意见
  中国裁判文书网检索到的2015年度最高人民法院审理的租赁合同纠纷案件共13件,其中房屋租赁合同纠纷9件,1件为最高人民法院二审终审案件,8件为申请再审案件,再审案件中只有1件是裁定高级人民法院再审,其余均驳回再审申请;土地租赁合同纠纷案件4件,均为申请再审案件,其中裁定高级人民法院再审1件,其余均驳回再审申请。
  (一)房屋租赁合同纠纷裁判观点
  1.合同可通过诉讼方式解除,但租赁物返还之日作为租赁合同解除之日缺乏事实和法律依据
  厦门华远建设集团有限公司(以下简称“华远公司”)与张某安、李某德房屋租赁合同纠纷案[(2015)民申字第221号]中,最高人民法院认为,双方分别向法院提起诉讼要求解除合同或确认合同无效的行为意味着当事人均表明不再继续履行合同,符合《合同法》第94条第(二)项规定的情形。而根据《合同法》第96条的规定,合同自通知到达对方时解除。本案中,2011年8月11日,华远公司向河北省张家口市桥东区人民法院起诉被受理,同日起诉状副本送达至张某安,即合同于起诉状副本送达张某安时解除。因此,华远公司主张合同解除时间为2013年3月,无事实和法律依据,二审判决认定案涉合同视为于2011年8月11日解除,由张某安向华远公司返还325万元租金并无不当。
  2.租赁物存在的权利瑕疵造成损失的,出租人应承担承租人由此造成的装修等损失
  在(2015)民申字第221号案中,最高人民法院认为,当地国土资源行政管理部门的《通知书》是否违反一事不再罚原则以及是否违法,不属于本案民事诉讼的审理范围。现该《通知书》未被依法撤销,仍然合法有效,故二审判决依据该《通知书》认定租赁物存在权利瑕疵是正确的。前述《通知书》明确责令摩力圣汇洗浴城立即停止“占用纬三路北侧土地,用于经营、住宿、洗浴、服务”的违法行为,可见停止违法行为包括停止经营行为。因此,租赁物存在的权利瑕疵对张某安继续使用租赁房屋造成影响,致使双方租赁合同无法继续履行。依据《合同法》第216条的规定,出租人负有在租赁期间使租赁物保持适于承租人使用、收益状态的义务。双方租赁合同亦约定,若出租后产生产权纠纷,由华远公司承担全部责任,故因租赁物瑕疵给张某安造成的经济损失,华远公司应当承担赔偿责任。因此,二审判决判令由华远公司承担张某安因装修租赁房屋所受损失186万元是正确的。华远公司申请再审称张某安在返还租赁房屋前转租他人并造成租金损失,以及张某安系因自身经营不善导致经营停止,没有充分证据,二审判决不予支持并无不当。
  3.合同履行后可获得的利益不包括因为合同无效和合同无法继续履行时导致的预期营业损失
  海南泰龙房地产有限公司(以下简称“泰龙公司”)与海口海日晖房地产开发有限公司(以下简称“海日晖公司”)房屋租赁合同纠纷案[(2014)民申字第34号]中,最高人民法院认为,关于泰龙公司要求海日晖公司赔偿其可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题,《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益……”首先,该条所规定的合同履行后可获得的利益是指当事人能够基于合同的履行而从该合同直接获得的利益,并不包括因为合同无效导致超市无法营业所带来的预期营业损失。其次,当事人一方违约造成对方损失的赔偿额可以包括履行合同后可以获得的利益,但本案中不存在合同继续履行的问题,也不会产生任何收益。何况泰龙公司能否盈利取决于诸多因素,即使合同继续履行,由于经营本身存在的风险,也不必然产生收益。且泰龙公司并未提出充分的证据,以证明一旦双方履行合同,泰龙公司就必然能够取得其向海日晖公司所主张数额的收益。因此,二审判决依据“泰龙公司请求解除租赁合同,合同不再继续履行”的理由,对泰龙公司请求海日晖公司赔偿其可得收益损失不予支持,符合法律规定,并无不当。
  4.租赁合同解除后,承租人在没有证据证明已归还租赁物的情况下,应当支付场地占用费
  在(2014)民申字第34号案中,最高人民法院认为,关于泰龙公司是否应按租赁合同约定的租金标准向海日晖公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期间的场地占用费问题,泰龙公司虽于2009年10月30日向海日晖公司邮寄送达解除租赁合同通知书,但并无证据表明其随后立即撤场,并将租赁场地归还海日晖公司。泰龙公司虽然提交(2011)琼州证字第844号《公证书》作为证据,但其仅能证明海日晖公司私自开通了仓库旁服装区电梯、广安堂旁电梯、观光电梯、货梯、收银台旁的电梯并可直接进入到原租赁场地;海日晖公司已在租赁场地内施工等事实,并不足以说明海日晖公司已经实际接收场地。直到2011年3月25日,双方当事人才在本案一审法院的主持下,对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点,海日晖公司此时才实际接收场地。因此,二审判决认可一审判决所认定的事实,支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失,符合本案事实,并无不当。
  5.在当事人没有明确关于企业租赁经营的意思表示时,商场整体租赁合同应认定为房屋租赁合同纠纷
  新疆领先实业(集团)有限责任公司(以下简称“领先公司”)与新疆中盛优拓商务咨询有限责任公司(以下简称“中盛公司”)房屋租赁合同纠纷案[(2014)民一终字第231号]中,最高人民法院认为,一审法院关于领先公司与中盛公司于2010年3月20日签订的《整体租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效。《整体租赁合同》约定,领先公司将领先购物广场一期、三期整体出租给中盛公司,中盛公司所租商场的使用用途与领先公司的经营范围相符。从该约定看,中盛公司承租标的系领先购物广场的经营场地,并不包含领先购物广场的经营权。合同履行过程中,虽然中盛公司以领先公司设立的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动,并使用原领先购物广场账户,但是领先公司在租赁经营期间注销了领先中盛购物中心,表明双方之间并无企业租赁意思表示。由此可见,中盛公司以领先中盛购物中心名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式,并不改变房屋租赁的合同性质。因此,领先公司主张本案为企业租赁经营合同纠纷,其理由不能成立。本案应定性为房屋租赁合同纠纷的认定是正确的,予以支持。
  (二)土地租赁合同纠纷裁判观点
  1.不是为实现行政管理目的订立的土地租赁合同,应认定为民事合同,而非行政合同
  昆明市嵩明县人民政府滇源街道办事处与昆明云宇乡土树园艺有限公司(以下简称“云宇公司”)土地租赁合同纠纷案[(2014)民申字第2192号]中,最高人民法院认为,滇源街道办事处为完成昆明市委、市政府下达的行政任务,采取将涉案土地对外承包的方式,用于林业生态及苗木基地建设。滇源街道办事处虽为行政管理机关,其与云宇公司的《嵩明县滇源镇冷水河林业生态及苗木基地建设土地承包合同》并不是为实现行政管理目的而订立,而是约定由云宇公司负责承包涉案土地的林业生态及苗木基地投资建设,并交纳相应土地租金,同时获取相应收益。可以看出,双方在合同中确立的权利义务是对等的,故该合同应认定为平等主体之间订立的民事合同,而非行政合同。
  2.村委会主要负责人有权代表村委会签订和履行土地租赁合同在连云港市海州区花果山街道办事处新滩村村民委员会与新昌县鑫辉胶丸有限公司(以下简称“鑫辉公司”)土地租赁合同纠纷案[(2015)民申字第264号]中,最高人民法院认为,新滩村委会关于魏某涛无权代表新滩村签订《联合开发新滩生态园协议书》并收取案涉200万元的再审申请理由不能成立。
  第一,魏某涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽谈期间一直担任新滩村委会主任职务,是该村主要负责人,有权代表该村处理村务。
  第二,魏某涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为,不足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用,从已查明事实可知,《协议书》签订时魏某涛为该村主任,有权通过个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。
  第三,相关部门是否审批同意案涉项目与魏某涛能否代表新滩村签订合同没有必然联系。若协议因不能得到审批而无法履行,涉及合同解除问题,并不能否认魏某涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实。协议无效的后果仍应由新滩村委会承担。
  第四,没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏某涛盗用新滩村委会名义的情形下,将案涉200万元交付给

  ······

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