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【期刊名称】 《中国法学》
视野拓展与功能转换:我国设立居住权必要性的多重视角[1]
【英文标题】 On the Necessity of Establishment of Dwelling Right from Multi—visual Angles
【作者】 申卫星【作者单位】 清华大学
【分类】 物权【中文关键词】 居住权 社会性居住权 投资性居住权
【期刊年份】 2005年【期号】 5
【页码】 77
【摘要】 我国物权立法在即,对于要不要设立居住权制度,学界意见仍不统一。本文通过对各国立法例和我国实际社会生活的考察,努力拓宽研究视野,找寻居住权更为重要的适用领域和立法需求,明确提出居住权绝不仅限于保护离婚妇女和保姆等社会弱势群体的“社会性”居住权,而且还包括现代社会所广为需求的“投资性”居住权。在拓展视野的基础上,作者对居住权的功能重新定位,变社会性居住权为社会性居住权与投资性居住权并存,使得居住权在传统的保护弱者的功能之外,具有更大的技术上的灵活性和适应性,以满足人们利用财产的形式上的多样性需求,更好地贯彻权利人的意志。在此认识基础上,对我国物权法(草案)中关于居住权的规定提出了进一步完善的具体方案。
【英文摘要】 China’s Property law will soon be legislated.Legal scholars,nonetheless,haven,t reach the consensus concerning whether the Right of Inhabitation should be integrated into the legislation.This article explores the more widely and more important applicable fields of and social demand for the right of inhabitation through the retrospection of worldwide legislations and the analysis of the reality of Chinese society.The author points out that the fight of inhabitation does not only include the“fight of inhabitation for the social purpose”, which call be used for the protection of those disadvantaged group such as divorced women and baby—sitters,but the“the fight of inhabitation for the investment purpose”,which is seen as more widely useful for modem society.Based on such widened horizon,the function of the fight to riving is reoriented,converting from the singular fight of inhabitation for the social purpose to the Integration of the right for investment purpose.This has made the right of inhabitation more flexible and applicable,thereby could better meet the demand of utilizing individual property with more varied means and more effectively convey the will of the property owner.The author proposes further the concrete scenario for the amelioration of stipulations concerning the right of inhabitation in the draft of China’s Property Law at the end of This article.
【全文】法宝引证码CLI.A.12516    
  一、问题的提出与思考的进路
  2002年1月28日全国人大法工委在《关于<中华人民共和国物权法>(征求意见稿)的说明》中,第一次提出为了“切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利”,在我国未来物权法典中规定居住权,并设专章计8条规定了居住权制度。此后的几次物权法草案审议稿中,均对居住权加以规定,在2005年7月11日公布并全民讨论的《中华人民共和国物权法(草案)》(以下简称物权法(草案))中,其条文增至12条。对此,一部分学者认为居住权是此次物权立法的一个亮点,支持在我国物权法中设置居住权制度;与此同时,反对我国物权立法设立居住权的声音,自始至终就没有停止。
  反对意见中尤以梁慧星先生的观点为代表,也最具有冲击力。梁慧星先生认为创设居住权制度的理由并不充分。从居住权适用对象上看,《物权法征求意见稿》主要是在于解决三类人的居住问题,一是父母,二是离婚后暂未找到居住场所的前夫或前妻,三是保姆。对于父母,梁慧星先生认为我国《婚姻法》、《继承法》等法律中有关于夫妻互有继承权、父母是子女第一顺序继承人和子女对父母有赡养义务等等规定,故理论上父母居住问题在法律上没有障碍;针对离婚后暂未找到居住场所的前夫或前妻,梁慧星先生认为我国现阶段实行的住房商品化政策使得离婚后居住问题可以通过买房来解决,夫妻感情已经交恶到离婚程度,自无必要创设什么居住权再住在一个屋檐下;针对保姆,梁慧星先生认为,在中国使用保姆的家庭只占少数,而准备给保姆以物权性居住权的雇主,恐怕是少之又少。最后,梁慧星先生认为,为了极少人的问题而创设一种新的物权和一个新的法律制度,是不合逻辑的,也是不合情理。[2]
  这些观点对笔者产生了强烈的震动,促使笔者不由得反思,居住权的立法价值究竟何在?是否仅仅限于对诸如离婚妇女、父母、保姆等社会弱者的保护功能?居住权的适用范围果真如此狭窄的话,我们的确要认真反思我国设立居住权制度的必要性了。除了目前所广为接受的对离婚妇女和保姆保护的功能之外,居住权是否还有更为重要的使命和价值,值得我们加以规定?物权立法在即,物权法体系的框架亟待确定,对此我们必须明确做出回答。
  为此,笔者试图拓宽我们现有的研究视野,努力找寻居住权更为重要的适用领域和立法需求。这种视野的拓展可以从一下两个维度进行:一要考察先进国家的立法例,看一看其他国家的居住权制度有没有一些特殊的功能;二看我国社会实际生活中,究竟有哪些领域需要居住权加以规范,是否真的需要居住权制度。
  在视野拓展的基础上,我们会发现,有些国家的居住权,其功能绝不仅仅限于保护社会弱者的层面。其适用范围,经历了一个从仅局限于离婚妇女等社会弱势群体,演进到广泛适用于一般财产权利人;其社会功能,也经历了一个从保护弱者的社会性功能演进到作为实现所有人对财产利用多样化手段之一的投资性功能。
  在拓展视野的基础上,我们需要对居住权的功能重新定位,变社会性居住权为社会性居住权与投资性居住权并存,使得居住权由伦理性转向法技术性。这种视野的拓展和功能的转换,坚定了我们设立居住权的信心。在这样一个研究路径和基调上,我们要努力挖掘我国居住权的立法需求,为我国未来物权法设立居住权制度的确立,拓展生存空间。
  二、视野拓展——罗马法及其他国家关于居住权的规定及其启示
  我国物权法(草案)提出设立物权性居住权用于保护老年人、妇女以及未成年人等弱者的生存需求,与婚姻法司法解释中承认居住权相比,无疑是向前迈进了一大步,但将居住权的适用范围局限于此,又不得不说是一种遗憾。考察世界发达国家的相关立法例,可以发现,居住权的适用范围早已冲破了这一层藩篱,迈向了更为广阔的社会空间。为了更好的认识居住权的现代功能,我们需要从世界其他国家的立法经验中汲取营养,拓宽视野,重新审视居住权的社会角色。
  (一)居住权的产生
  居住权制度最初是作为人役权的一种形式,出现在罗马法中。罗马法时期的人役权包括用益权、使用权和居住权三种。其中,用益权(usus fructus),是指无偿的使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利,享有权利的人为用益权人,所有权人则被称为虚有权人。[3]用益权乃是在保持物的本质情况下对他人之物使用和收益的权利,[4]故就其权利范围而言,用益权人享有使用他人的物并且从该物中获得收益的权利,但不得改变该物的经济用途,它包含了除终极处分权之外的所有权的其他权能。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要,因此不论动产还是不动产,包括房屋,都可以成为用益权的标的。用益权可以拟诉弃权、分配裁判、直接遗赠、用益权保留等多种方式而发生,[5]但以遗赠设立为主。[6]用益权可因用益权人的死亡而消灭,或因用益权人的人格减等而消灭,或因不以规定的方式在规定的期间内行使消灭,或因混同而消灭。此外,还可因用益物的灭失或因瑕疵不适合使用而消灭。[7]
  使用权(usus),则是指需役人(特定的人)在个人及其家庭需要的范围内,对他人之物按其性质加以使用的权利。[8]使用权人的权利和义务,基本上与用益权人的相同,所不同的是,使用权不具收益的权能。另外,“使用权人不得移转其权利的全部或一部于第三人,或由第三人行使其权利,[9]这是二者的另一个重要区别。
  居住权(habitatio),乃使用权之一种,是指非所有人居住他人房屋的权利。[10]该制度作为人役权一种,其设立的初衷在于,随着社会的发展“无夫权婚姻和奴隶的解放日多,每遇家长亡故,那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此,丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶,使他们生有所靠,老有所养。”[11]当时的居住权是受遗赠人可终身享有的权利;居住权人不能将居住权赠与或转让他人,居住权不因未行使或人格减等而消灭;[12]另外,享有居住权的人在一定条件下,也可以将居所出租给他人。[13]
  通过比较可以发现,在以下列方面居住权不同于用益权和使用权。一是,权利范围不同。居住权只能就房屋设立,用益权和使用权设立的范围则要宽泛得多,用益权不仅就土地或房屋设立,而且也可就奴隶、驮畜以及其他物设立[14];但与使用权相比,居住权人享有一定条件下的出租权,而使用权人只能无偿地使用标的物,却不能出租使用物。二是,终止的原因有所不同。居住权不因未行使或人格减等而消灭,而此两种事项,都是用益权和使用权的终止原因。
  尽管这三种权利之间存有这样或那样的不同,但三者的关系大致可以概括如下:居住权属于使用权的一种,故也有人称其为小使用权;使用权又是用益权的一种;而这三种权利又都隶属于人役权。所以,后世各国民法典继受居住权制度进行立法规定时,在立法结构上,居住权都是跟随于用益权和使用权之后的,而且德国民法典、意大利民法典和瑞士民法典更是明文规定,居住权中没有明确规定的,可以准用其前关于用益权和使用权的规定。[15]所以,对居住权制度的研究,要参考有关国家对用益权和使用权可适用性的规定。
  (二)居住权制度的继受、演变与发展
  1.欧陆民法典对居住权制度的继受与发展
  《法国民法典》几乎完整地移植了罗马法关于居住权等人役权的规定,在其第二卷“财产以及所有权的各种变更”中,设专编规定用益权、使用权和居住权。居住权规定于该编的第二章,《法国民法典》规定,居住权仅以权利人与其家庭居住所需为限(《法国民法典》第633条),不得让与,不得出租(《法国民法典》第634条)。居住权的效力可及于居住权人的家庭成员,即使居住权产生时,居住权人尚未结婚亦同(《法国民法典》第632条)。同时规定,居住权和使用权可以依照用益权相同的方式设立和丧失(《法国民法典》第625条)。《法国民法典》对居住权的设立方式进行了改变,从罗马时期以遗赠设立为主,转为以契约作为普遍的设立方式;权利义务的内容和范围亦可本着契约自由原则,由“确立此种权利的证书”来约定(《法国民法典》第628条)。[16]
  《意大利民法典》承继了《法国民法典》的做法,在其第三编第五章中依次规定了用益权、使用权和居住权。其中的居住权,除了进一步明确“家庭”的范围以及强调判断“需要”的限度时应考虑权利人的社会地位外,几乎和《法国民法典》的规定一样。[17]此外,意大利民法典还就费用的承担做了规定,按照《意大利民法典》第1025条的规定,居住权人应和用益权人一样承担正常的修缮费和其它的房屋税费,如果仅占有一部分房屋,则按照享用的比例承担上述费用。[18]这一点值得我国物权立法借鉴。
  《瑞士民法典》也基本上是承接《法国民法典》的规定,在其第21章役权与土地负担中,设3条计8款规定了居住权制度。其中,第776条第1款规定,居住权是指居住建筑物的全部或者一部分的权利。瑞士民法典上的居住权是典型的人役权,该权利不得转让或者继承(第776条第2款),其权利范围也通常是以权利人的个人必需为限(第777条第1款),对于费用,《瑞士民法典》除了像《意大利民法典》那样规定,居住权人应负担通常的保养费用(第778条第1款),但是对于居住权人仅享有公用权的设施,保养费用需由所有权人负担(第778条第2款)。[19]
  在德国民法上,共有两种类型的居住权(Wohnrecht),一是《德国民法典》中所规定的传统居住权(Wohnungsrecht),二是在德国特别民法《住宅所有权法》中所规定的长期居住权(dinglichesDauerwohnreeht)。这两个法律中所规定的居住权有很大的差别,前者是一种限制的人役权,不可转让,不得继承;而后者则是一项独立的用益物权,可以独立地转让和继承。显然,二者具有不同的社会功能。
  《德国民法典》第1093条规定,居住权“作为一项限制的人役权,是将建筑物或建筑物的一部分作为住宅而使用并具有排除所有人效力的权利。”居住权作为一种物权不仅可以对抗其他人,而且具有对抗所有权人的效力。《德国民法典》所规定的居住权,作为一种限制性的人役权,既不可以转让,也不可以继承(德国民法典第.1092条),只能由权利人及其家人享用,只有在得到所有权人的同意时,才可以进行使用出租(德国民法典第1092条第1款第2句)。对于这样一种权利的严格不得移转性(不可转让、不得继承),被德国学者认为是一项不当的缺陷。特别是,对于德国司法实践中出现作为建筑造价补助之对待给付而设立的居住权时,这种不可转让性和不得使用出租性,被认为是阻碍了人们进行投资的热情。[20]
  随着社会的发展和居住需求的增长,德国在1951年颁布的《住宅所有权及长期居住权法》(WEG)第31条至第42条所规定的长期居住权(dingliches Dauerwohnrecht),将其作为土地的负担规定为一种特殊的限制物权,是对公寓化住宅中的住房享有的以居住为目的的一种使用权。长期居住权人有权对抗所有权人,在土地上一幢房屋的某一套住宅中居住或以其他方式使用。长期居住权人因而不是住宅的所有权人,只是有权无期限或者在一定期限内使用住宅。长期居住权必须在土地登记簿上登记才能产生。[21]
  与《德国民法典》中的居住权一样,长期居住权也是以住宅为标的的一项物权性使用权。但与其不同的是,长期居住权是可以转让和继承的,而且长期居住权人有权进行任何合理的用益,特别是有权进行使用出租和用益出租,[22]这一点极大地满足了人们居住和投资的双重需求,成为居住权制度重要发展空间。德国立法者试图通过保留传统居住权制度的同时,而在特别法中规定一种新的类似的制度,来改变原有居住权不具有流通性的弊病,同时又满足了特定人对他人房屋居住的要求。
  2.东亚各国对居住权继受的“中断”
  有学者指出,东亚各国在其法制建设过程中普遍继受了以法德为代表的西方物权制度,然而在西法东渐中,用益权却“消失”了,其中的居住权制度更是不见踪影。《日本民法典》没有规定用益权、居住权等人役权制度;我国台湾地区民法典也没有居住权的规定;韩国民法也是如此。[23]为什么东亚各国或地区在继受西方物权制度时,中断了对其人役权的继受?对此,学者借用我国台湾地区民法物权编的立法理由书称,“欧洲诸国民法于地役权及人役权皆设有规定。惟东西习惯不同,人之役权为东亚各国所无,日本民法仅规定地役权,而于人之役权无明文,台湾地区习惯与日本相同,故本法亦只设地役权也。”[24]学者据此进一步认为,东方各国制定民法典时已没有严格的市民资格限制,财产的受遗赠人和需照顾人完全可以统一,而且从封建社会以来的一定家庭成员间的养老育幼义务得到了现代法律的认可,并且随着社会保障体系的日趋完善,家庭成员一般不会因为住房而发生生存问题。另外,各国民法都远离了罗马法的直接影响,使之能保持一定的历史的理性清醒,没有全盘接受欧陆各国的用益物权体系,抛弃了人役权和地役权的划分,舍弃了居住权等人役权的规定,这也许就是学者所说的“东西习惯不同”,从而主张我国物权立法设立居住权要慎重思量。[25]
  对于这一论断,笔者认为所谓“东西习惯不同”,实乃与人们对人役权的错误认识有关,且作为人役权的居住权,在现代社会的强大需求面前也面临着变革的压力,至于现代社会“家庭成员一般不会因为住房而发生生存问题”,并不尽符实情。
  此外,我国澳门地区民法典受葡萄牙民法典的影响,在其第三卷《物权》的第三编规定了用益权、使用权及居住权制度,其中第一章用47条,非常详细地规定了用益权制度(第1373条至第1410条);在其第二章规定了使用权及居住权制度,其中,使用权是指权利人及其亲属得在本身需要的限度内,使用他人的特定物及收取有关孳息之权能(第1411条第1款),而涉及住房之使用权,则称为居住权(第1411条第2款)。对于使用权及居住权制度,澳门民法典虽然仅仅规定了6条,但该法同时规定,规范用益权之规定,如符合使用权及居住权之性质,则适用于使用权及居住权(第1416条)。可见,其居住权体系也是相当完备的。所以,认为东亚无居住权规定或者称居住权在东亚的继受中断的结论,并不完全准确。
  总之,日本、韩国和我国台湾地区未规定居住权制度在内的人役权,并不必然成为我们也不应规定的理由。地理上的相邻,并不构成制度一致的必然要求。相反,是否应规定居住权制度,还是应该考察我国现实生活对其的需求。
  3.英关居住权的不同形态
  在英国,其《家庭法案》(Family Law Act 1996)将家庭住宅的解决与避免家庭暴力紧密结合起来,并专设“家庭住宅与家庭暴力”一章,对配偶、前配偶、同居人、前同居人的居住权做出了规定。该法案规定,婚姻住宅权就是在一方配偶基于契约或法律的授权而享有住宅的使用权或所有权,另一方配偶虽无此授权的,但若其正占有住宅,享有在另一方配偶未获得法院指令时,不得将其逐出该住宅或部分住宅的权利;若其未占有住宅,其有经法院许可而进入并占有该住宅的权利。对婚姻居住权的规定,也适用于离婚后的前配偶、同居人及前同居人,这些人有权根据法律的规定继续占有住宅或部分住宅。可以主张居住权的住宅只限于婚姻住宅,或是同居人、前同居人以夫妻名义同居的住所或曾打算作为他们同居的住所。[26]
  美国判例对住房居住权的处理规则与英国十分相似,多体现在对婚姻住宅的分割中。但是,值得注意的是,美国除在婚姻家庭法有关于居住权的规定外,还有一种涉及居住权的法律制度,即美国法上的终生地产权制度(estate for life)。终生地产权制度是指,基于法律的规定或当事人的约定而产生,特定人于其生存期间内对特定财产(一般为不动产)享有所有权,但该特定人一旦死亡或当事人所约定的条件出现,该所有权即行终止的法律制度。[27]创设终生地产权经常被作为地产计划中的一种技术,有经验的律师有时会为年老的所有权人起草一份转让房屋所有权给其子女但保留其对房产终生地产权的契约。这一保留保证了让与人余生有房可住,避免了让与人继续居住的状态会受到其子女的制约。
  (三)小结
  从对罗马法及其他各国立法例的梳理可以看出,法国、意大利、瑞士和英美国家的法律中关于居住权的规定,大多都是用于调整婚姻家庭领域的法律关系。我们可以称此类居住权为“社会性”(或“伦理性”)居住权。而德国《住宅所有权及长期居住权法》中的长期居住权,以及美国法中的终生地产权,常被用作一种地产投资和收益的技术,使得居住权在这个领域的伦理性大大减弱,而作为法律技术的灵活性则非常突出,我们可以称之为“投资性”居住权。这正是居住权在新的时代环境下延续其生命力的一种进化。
  由最初的仅限于社会性居住权,到为后来的投资性居住权,居住权这一权利种类和适用范围的扩张,相应地带来了居住权社会功能的扩展。从下面的分析中我们可以看到,投资性居住权相较于社会性居住权而言,具有更大的技术上的灵活性和适应性,能够满足人们利用财产的形式上的多样性需求,更好地贯彻权利人的意志。这为我们进行居住权立法提供更加广阔的视野。
  三、功能转换——社会性居住权转向投资性居住权。伦理性转向技术性
  通过拓展视野,我们对居住权的现代功能进行转换,在保留其社会性功能的前提下,更加关注其投资性功能,使得居住权由伦理性转向技术性,从而大大拓展了其适用领域。
  (一)保护社会弱者的居住权益——社会性居住权的功能
  法律的一个重要的社会功能,在于以国家强制力对利益进行事先的安排,以保护社会弱势群体的利益,体现了法律的人文关怀和社会正义。我国司法实践中使用“居住权”字眼进行离婚财产分割的判决,已经颇为常见,但是由于对“居住权”的性质和内容缺乏法律的明确规定,使其受保护程度大受影响,[28]这成为我国立法者意图在未来的物权法中设立居住权制度的初始动因。
  社会性居住权的设定,正是基于社会上某些特殊群体的利益易遭受侵害而缺乏有效的救济手段这一社会现象而提出的。所谓社会性居住权,即自罗马法以来的传统居住权,如《法国民法典》、《德国民法典》、《瑞士民法典》、《意大利民法典》所规定的居住权。我国物权法(草案)所规定的居住权,就是为了切实保护老年人、妇女及未成年人居住他人住房的权利而进行规定的。所以,我国物权法(草案)所规定的居住权应属于社会性的居住权。这种社会性的居住权是典型的人役权,是为特定人的需要而设定的,所以各国民法典都规定此种居住权不得转让,不得继承。
  社会性居住权是为生活中的弱者一方所设立的,具有扶助、赡养、关怀的性质。社会性居住权通常是无偿的,不需要居住权人支付对价,最能体现人民之间互相帮助,互通有无,互相接济的道德风尚。所以目前在我国,承认并规定居住权具有积极的意义。它可以满足弱势群体对房屋的需求,有利于解决我国家庭成员中对房屋的需要,[29]使得诸如离婚妇女、保姆、未成年人等社会的弱者居者有其屋。
  其实,居住权对社会弱者的保护,也不仅仅限于离婚妇女、保姆、未成年人等人群。讨论居住权问题时,学者谈到居住权用来保护保姆等社会弱者时,常常会受到批判,认为居住权制度的实用性不大。其实,江平先生举例时提到的保姆,只不过是一群人的代表而已,并非仅仅是指保姆。[30]其所谓“保姆”,代表的是与房屋所有人有着某种非直系亲属性质的生活关系的一群人,例如远亲、收留的流浪儿童、孤寡老人等等。[31]虽然房屋所有人打算为这些人设立居住权的情形,并非设立居住权的常态,但是我们难以否认此类社会需求的存在,就理应为他们的居住需求提供法律形式。
  (二)满足人们利用财产形式多样化的要求——投资性居住权的功能
  所谓用益物权,乃是人们利用财产之恒常的法律形式。立法者只不过是以“权利”的形式,确认了实践中人们财产的利用方式,由是有着这样那类的用益物权类型。在物权法定主义背景下,物权种类相对固定,人们不能象创设债权一样在物权体系之外任意创设新的物权类型,所以,在物权法定主义背景下法律要尽可能多规定物权的种类,以便为人们利用财产提供尽可能多可供选择的法律形式。
  基于土地资源的有限性及建筑成本的昂贵,居住问题不可能完全通过房屋所有权来解决,而居住权的设立,不仅是房屋所有权人在经济上行使、实现所有权的结果,也为非所有权人提供了通过法律行为比较稳定地使用他人财产的可能性。可以说,居住权乃是在所有权人和非所有权人之间架起一个可以过渡的中间地带。实践中人们需要以“居住权”对财产进行利用的具体表现形式,经过我们调研和整理有如下几种可能:
  1.合资建房或购房时对居住权的需求
  合资建房或者购房时,一般而言可以共同取得所建或所购房屋的所有权,但是有时会出现这样的情形,即因出资多少的不同,享有的权利也不同,会出现出资较多的一方取得所有权,出资较少的另一方则取得其在世期间的居住权的情形,以满足人们投资和居住的双重需要。
  德国就存在一种因所谓的建筑造价补助(Baukostenzuschuss)而设立的居住权。德国著名法学家鲍尔教授在其《物权法》一书中曾举例说,地上权人ER为曾向其提供给一笔大额建筑造价补助的M,在其房屋中一间住房上设定一项长期居住权。[32]可见,在德国合资建房,地上权人筹资时,不一定要和其他出资人分享建筑物的所有权,也可以为其它出资人设立一份居住权,以满足其居住权的要求即可。对于出资人而言,则无须对等出资,即可实现其居住的需要,这显然为满足人们的需求提供了更多的选择。
  不独德国,我国也同样存在这样的制度需求。例如,城市里子女买房时,自己资金不足,往往会请求父母支持,但是父母拿出自己一生的积蓄,却无法保证自己有生之年老有所居。这时,我们完全可以借助居住权制度来满足老人和子女的不同需求,即由子女享有所有权,而出资之父母则获得一份居住权。[33]这样一方面满足了子女对资金的需求,父母为子女购房提供了资金支持;另一方面通过居住权也解除了父母的后顾之忧,保障了父母有生之年安居的需要。对于老年人而言,只要在其有生之年能够安居即可,所有权对其并不重要,而且通过居住权,可以以少量的出资换取稳定的住所。
  在我国农村也比较普遍地存在这种情况。父母往往倾其所有为儿子建造结婚住房,房子建成后往往登记在儿子的名下,但父母的房屋年久失修想到儿子那里住时,却不是那么容易。或者父母会担心儿子夫妻关系不稳定,房屋产权今后易主,会费尽脑筋作出各种约定以防止财产旁落,但这些约定也仅具债权之效,在登记的公信力面前,其效用显得苍白无力。在这种情况下,我们同样可以通过居住权的设定来保

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