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【期刊名称】 《法律科学》
不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究
【副标题】 兼评《物权法司法解释(一)》第1条【作者】 龙卫球
【作者单位】 北京航空航天大学法学院【分类】 物权
【中文关键词】 不动产登记;不动产登记性质;不动产管理登记;不动产权利登记
【英文关键词】 Real estate registration; Nature of real estate registration; Title registration; Deal registration
【文章编码】 1674-5205(2017)01-0090-(010)【文献标识码】 A
【期刊年份】 2017年【期号】 1
【页码】 90
【摘要】 《物权法解释(一)》第1条就不动产纠纷处理机制问题的规定值得特别关注,其本身隐含了一个关于不动产登记及其纠纷性质的重大认识决断,即作为行政行为对待并纳入行政诉讼处理。多年来,有关不动产登记性质以及相关纠纷机制问题,主要观点有民事行为与民事诉讼说、行政行为与行政诉讼说、民行区分说、行民合一说四种。四种学说关于不动产登记性质的分析,存在一个重要的共同点,就是基本上都是在“一体两面”的意义上展开的,但是这种思维架构其实存在某种重大缺憾。因为,就不动产登记体系来看,登记机关相关的登记活动,真实的结构其实是“两体两面”,自近代法以来,不动产登记从宏观上的整体结构来说,本身存在管理登记和权利登记的区分,登记机关自身存在主体功能的可区分性,在不同的领域、不同的登记事项、不同的登记程序中承担不同的主体身份和职责。我国相关理论研究应当与时俱进地清晰化,在正确认识不动产登记转型带来的登记区分意义上,正视不动产权利登记具有的民事行为性质以及应纳入民事诉讼的机制抉择。
【英文摘要】 We should put the first judicial interpretation of property law high on the agenda because it includes the result of the issue on real estate registration which is bring it into administrative lawsuit as government's action. For many years, there are four theories on estate registration issue including civil action theory, government's action theory, distinguishing between civil action and government's action theory, and combine civil action and government's action theory. These theories have a feature in common which is they are all talking about 'the two sides of a coin'. However, this frame actually has a serious bug because actually the real estate registration procedure is 'two sides of two coins' in the registration system. Ever since the modern law existed, there were two kinds of real estate registration, one is for the government management ,the other is for owners`rights. In addition, the registration authority fulfills different responsibility in different area, registered items, and procedures. Nowadays, China legal theoretical research is going deeper and deeper, so we should attach importance to the civil actions in real estate registration procedure and put it into civil lawsuit against the backdrop of real estate registration transformation.
【全文】法宝引证码CLI.A.1224881    
  一、不动产登记性质及其纠纷处理机制的复杂性
  《中华人民共和国物权法》(下称“《物权法》”)实施以来,司法界对于不动产纠纷处理经常陷入民行交叉的困惑,特别是对那些直接涉及不动产登记的纠纷,更是存在民事诉讼还是行政诉讼选择的纠结。这种诉讼机制决断困难的背后,是关于不动产登记的性质认识问题,即不动产登记究竟是行政行为还是民事行为的分歧。这是不动产登记法最为基础的理论问题。我国学术界和实务界对于不动产登记及其纠纷的性质始终存在广泛的争议[1]。
  2016年3月1日起,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(下称“《物权法司法解释(一)》”)正式开始实施,该解释一共22条,对于《物权法》实施以来若干司法争议难题无疑会发挥及时的司法指导作用,其中1条就不动产纠纷机制问题的规定值得特别关注。
  该条规定:“因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。”由此,它就目前实务中涉及不动产登记纠纷的诉讼机制做出了明确回应。
  《物权法司法解释(一)》第1条本身隐含了关于不动产登记及其纠纷性质的重大认识决断。然而,作为一个长期困扰理论界和学术界的学术难题,应该不会因为这一司法解释规定出台就轻易得以解惑,第1条充其量只是一次不得已的临机决断而已。不动产登记及纠纷性质的复杂性依旧挥之不去,需要我们学术界不懈努力。最高人民法院积极运用司法解释的权力,多年来为推进有关物权实践,推出了多部司法解释,这表明我们的物权法或更大范围的民商法制度正在走出一个单调的立法博弈期,开始将自己的制度生命扎根于丰富无限的社会实践,日益进入一个司法博弈的动态场景。但是,物权法司法解释发达的同时,物权法理论研究势必也应以一种更加特殊的形态加以发展,这就是司法解释本身应成为理论研究的对象甚至是品评置喙的对象。本文即是这样一种动因,就这一有关不动产登记及其纠纷性质的实务解释再予审视,旨在推动一种实务解释学、实践动态学意义上的研究风格,以求有益于司法实践的审慎成长。
  二、《物权法司法解释(一)》第1条的规范分析
  (一)《物权法司法解释(一)》第1条的要点解读
  第1条作为关于不动产纠纷诉讼机制的规定,从表述上看是由两句话构成,第一句为“因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理”;第二句为“当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外”。由于后面一句有“除外”字样,所以两句话又构成好像是“一般”与“特殊”的逻辑关系。
  但是其实不然,如果深入语句结构之中进行系统分析,就会发现本条的背后还存在一层更为基础而没有明确表达的规范含义,这使本条表述在解读上存在更为复杂的逻辑关系。通过整体阅读,我们可以发现第二句是话中有话,该句话背后隐含了一层对于不动产登记纠纷应当按照行政诉讼处理的规定,因为它提到“当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议”时,实际上省略了“行政诉讼”的由来问题,即不动产登记纠纷本身应当按照行政诉讼解决。
  换言之,该条解释完整展开应该是三层意思:凡是不动产登记纠纷,都应当依据行政诉讼解决;不过,就不动产物权权属或者登记基础问题(原文为“不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议”)发生争议时,允许当事人就此本身提起民事诉讼;但是,在前两种允许提起民事诉讼的情形,如果当事人因为不动产登记纠纷而已经提起了行政诉讼并且还在行政诉讼中提请解决上述民事争议的话,则只能按照行政附带民事诉讼的程序审理,当事人就不得再就“不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议”单独提起民事诉讼。
  总体来讲,隐蔽的基础规范含义是一般规定,然后第一句作为例外,最后是第二句又成为第一句的例外,即构成向隐蔽基础含义的回归。结合语义完整性和规范目的等方面,第1条可以作以下三点解读:
  1.对于不动产登记纠纷,应依据行政诉讼机制处理,而不是采取民事诉讼机制
  本条规定就不动产纠纷的整体诉讼机制而言,还有一句更加基础的规范含义没有明确表述出来,但是却可以从两句话的结合中推导出来。所谓“因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理”这一句话,就更广泛的不动产纠纷解决机制而言,应该被理解为仅仅是例外。
  因为,按照“明定某某即为排斥其他”的语义释义方法,基于本句理解,在两种情形下(即因不动产物权的归属纠纷,以及因不动产物权登记基础的民事法律关系或行为效力的争议纠纷),可以独立提起民事诉讼,而在其他情形则不得提起民事诉讼。换言之,这两种情形以外的不动产纠纷,则应该通过行政诉讼的方式解决。这些其他情形最主要的就是指不动产登记纠纷,包括因本登记而发生拒绝登记、瑕疵登记、更正登记、异议登记而产生的纠纷,也包括因预告登记而发生的各类纠纷。所以,依据本条隐含的规范含义,对于不动产登记纠纷,应该采取行政诉讼为主的纠纷解决机制,而不是采取民事诉讼机制。
  2.对于不动产纠纷,虽然应该以行政诉讼机制为主,但是存在两种例外
  即,在涉及不动产物权归属问题以及作为登记基础的法律关系(或负担行为)效力本身产生争议的两类情形,允许就此两类事项本身提起民事诉讼。这是本条第一句所表述的准确含义。这一句话是对过去一段时间以来已经形成的司法立场的再发展,有维持也有变化。
  理解上又存在两层含义:
  首先,不动产纠纷解决机制虽然应以行政诉讼为主,但是在两种情形下例外地允许提起民事诉讼。这两种情形,一为不动产物权归属争议,另一为作为登记基础的民事法律关系(或负担行为)效力本身产生的争议。不动产物权归属争议所涉及的范围,除了所有权的归属及其内容,也应该包括他物权甚至占有的归属及其内容争议。其规范依据是《物权法》第三章中的第33条。该条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”根据该条规定提起的民事诉讼为“物权确认之诉”,也可以称“确认物权之诉”。在理解上,应该严格限于权利归属实质争议本身,而不能涉及登记、管理这些有可能影响到权利形式归属的争议事实等等。比如说,某处房产不管现在名义上登记与否、登记在谁的名下,甲乙如果对其实质归属本身提出争议,这种情况可以提起民事诉讼。但是,如果当事人想就该房产物权的登记形式、登记事项或登记事实等提起争议的话,则不能以民事诉讼的方式进行,而只能采取行政诉讼的途径。由此而论,当事人对于因登记机关拒绝登记、错误登记、瑕疵登记等,在登记机构穷尽登记请求、更正请求、异议请求、变更请求的程序之后,就此只能提起行政诉讼,而不能提起民事诉讼。
  登记基础效力的争议所涉及的范围,展开来说是“作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议”的范围,既包括作为基于法律行为的不动产物权登记基础的争议,也包括非基于法律行为的不动产物权登记基础的争议,前者体现为买卖、赠与、抵押等法律行为及其可能产生的民事法律关系的效力问题(如无效、可撤销等),后者体现为财产继承、离婚分割等非基于法律行为的事实及其可能产生的法律关系的效力问题。此前,在2010年《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》8条已经有所体现,2015年《不动产登记暂行条例》1条明确把登记行为以及与登记相关的诉讼都纳入行政诉讼的范畴,正是这种立场的表现。
  其次,在上述两种情形提起的民事诉讼,原则上是可以独立提起的,并且可以与行政诉讼区分而进行。但是,这种民事诉讼和另行进行的以登记为对象的行政诉讼之间是一种什么关系呢?本条第一句在此似乎没有明确,这就带来一个疑问——2010年《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》8条明确规定同时发生这两种诉讼时,应该适用“民事先行”是否要继续维护?该条规定:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”现在从《物权法司法解释(一)》第1条第一句话看,其不并再做“民事先行”的表达,应该可以理解为它有意做了微妙的改变,即不再一般性坚持在这种情形“民事先行”。
  3.在上述两种例外情形下,如果当事人提起了行政诉讼且附带民事诉讼的话,则立即构成提起独立民事诉讼的限制
  本条第二句话以“例外”的措辞,从规范语义上限定第一句话,构成进一步的排除性补充规定,而向隐蔽的基础规范即不动产登记纠纷适用行政诉讼机制的原则回归。“当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。”就是说,在“不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议”这两种情形,虽然按照第一句规定原本可以独立提起民事诉讼,但是如果当事人就不动产登记本身提起了行政诉讼且就此两种情形提起附带民事诉讼的话,那么从程序上来说,立即构成一种限制,当事人不能再就此单独提起民事诉讼。这里,当事人提起的行政诉讼所针对的应该是登记行为,而不是指当事人可以就不动产物权归属本身提起行政诉讼,但当事人在就不动产登记纠纷提起行政诉讼时,可以一并就不动产物权归属、作为不动产登记基础的民事法律关系效力问题附带提起民事诉讼。
  (二)《物权法司法解释(一)》第1条的体系基础
  《物权法司法解释(一)》第1条规范极不简单,它实际上也是对现有与不动产相关的物权、债权、管理、登记等包括民事、行政规范在内的各类法律法规的体系作出一种有关纠纷诉讼机制的体系解释。就此而言,其规范基础涉及甚广,可以说几乎覆盖了最终可能走向诉讼解决机制的所有不动产。这里面,重要的法律法规除了2007年《物权法》、1986年《土地管理法》(1998年、2004年修改)、1994年《城市房地产管理法》(2007年、2009年修改)、2002年《农村土地承包法》等,也包括其他各类涉及不动产的法律法规,甚至一些暂行规定,如2015年国务院出台的《不动产登记暂行条例》等。
  我国既有的关于不动产法律法规在体系上存在许多需要进行释义的地方,其中实践中最为突出也是在理论上最为困惑的问题之一,就是涉及不动产登记的不动产纠纷性质及其诉讼解决机制问题。对此,实践中一直比较混乱,理论界也莫衷一是。这个体系问题背后隐藏大量深刻的法理问题,涉及民法学、行政法学、民事诉讼法学、行政诉讼法学等深层次、复杂的理论关系,所以不太容易理清。
  (三)《物权法司法解释(一)》第1条的规范渊源
  2007年《物权法》是不动产领域的一次重大立法事件,在该法出台之前,有关不动产纠纷的诉讼机制分歧就普遍存在。以北京第一中级人民法院为例,2006年12月21日至2007年9月20日前,受理二审以北京市建委为被告的行政案件126件,其中房屋权属登记案件31件,其他案件93件[2]。但遗憾的是,2007年《物权法》在立法上并未提供明确解决的规范依据。
  2007年《物权法》实施之后,巩固和丰富了改革开放以来的物权制度,进一步促进了物权的实践,其中不动产物权创设和交易尤其活跃,然而相关利益分歧和纠纷解决机制的争议也就更加凸显。《物权法》第二章第一节专门规定了“不动产登记”的一般规则,改变过去强行政化登记的色彩,在表述上和理念上都以权利登记为重心,推动了不动产物权登记制度的转型发展,但同时也使得与登记相关的不动产纠纷问题的民事、行政纠纷解决机制问题变得更加微妙,重新焕发了有关争论的热情,但也带来了新的理论和实务理解的复杂性。
  2015年国务院出台了《不动产登记暂行条例》,从立法机制的性质上看,采取了行政法规的制定方式,由此导致一种新的疑惑,即它似乎要把不动产登记管理纳入行政范围。另外,2015年修改的《行政诉讼法》在61条第1款规定:“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理”,其中涉及登记字样。这些都使得与登记相关的不动产纠纷,在诉讼机制上给人们产生了一种以行政诉讼机制为主的联想。但是,依旧缺乏具体的明确的规定。
  最高人民法院作为司法裁判的最高机构,多年来一直关注这个难题,但显而易见一直存在明确决断的困难。《物权法》出台后,开始酝酿相关的司法解释。2010年,最高人民法院出台了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》,把不动产登记行为视为行政行为,因此在其中1条至第5条赋予了房屋登记纠纷适用行政诉讼的较大空间。第1条规定:“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。”从字义上看,把登记行为产生的纠纷,都纳入了提起行政诉讼的范畴。不过,在该《解释》第8条作了一点例外规定:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”因此,就作为登记基础的民事法律关系的效力本身发生争议,则应当先行提起民事诉讼,并且期间中止行政诉讼。这就是所谓的“民事在先”规则,但只是在有限的范围内的一种民事在先而已。此次,最高人民法院出台《物权法司法解释(一)》,在第1条开章明义,算是较为系统地明确了不动产纠纷的诉讼机制问题,这里面既有对此前司法解释观点的继承,同时更有新的变化和发展。
  (四)《物权法司法解释(一)》第1条的实务渊源
  目前为止,最高人民法院关于不动产登记纠纷机制问题,并未公布公报案例或指导性案例,揣其原意可能是为了保持谨慎的缘故。不过,各级人民法院相关涉及不动产纠纷诉讼机制的具体案例非常之多,仅就高级人民法院这一层级而言,基于中国裁判文书网检索统计,涉及不动产纠纷诉讼机制或行民交叉关系的典型案例就至少有13件[3]。这些不同层级的案件实务观点上具有稳定性,构成了2016年《物权法司法解释(一)》第1条的实践规则基础。限于篇幅,本文选取两个案例作为分析。其中,对于涉及不动产物权权属以及登记基础纠纷,可以单独提起民事诉讼解决的,属于一类,如“高某与焦作市影视器材公司、焦作市纺织集团公司及焦作市人民政府财产权属纠纷案”;就不动产登记纠纷提起行政诉讼同时请求解决民事争议,作为行政附带民事诉讼处理,属于另外一类,如“袁某不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证行政附带民事诉讼纠纷案”。
  1.涉及不动产物权权属以及登记基础纠纷可以就此提起独立民事诉讼的规则:高某与焦作市影视器材公司、焦作市纺织集团公司及焦作市人民政府财产权属纠纷案[4]。
  【案情简介】1983年6月,河南省焦作市纺织局出资购得房屋三间,在取得市统建住宅指挥部颁发的住宅产权所有证后,交由其下设的纺织局供销经理部(1984年2月更名为“纺织工业局供销公司”)使用。不久,供销经理部将一笔充当购房款的金额交给纺织局。1984年10月,纺织局设立焦作市纺织实业公司(以下简称实业公司),将房屋移交给实业公司使用。供销公司与实业公司在纺织局主持下签订了移交协议。1988年12月25日,纺织局与实业公司签订“房产转让协议书”,由实业公司支付纺织局3万元,取得房屋所有权,但双方未办理所有权转移登记手续,该房屋由实业公司(1992年更名为“焦作市影视器材公司”)使用至今。1992年12月,纺织工业局供销公司向焦作市房屋管理局申请颁发办理了证号为12161的房屋所有权证,并于1993年4月22日将该房屋卖给高某。1993年4月29日,焦作市房产管理局为高某颁发了第37121号房屋所有权证。高某要求实际占用人影视器材公司腾房无果。高某以财产权属纠纷名义提起民事诉讼,请求焦作市影视器材公司腾房并承担侵权责任。焦作市山阳区人民法院一审判决在确认高某的所有权基础上支持其诉讼请求。但是,焦作市中级人民法院二审判决认为,纺织局和供销经理部(供销公司)之间是一种代购关系,纺织局属于无权处分,与影视器材公司签订的转让协议无效;但是纺织集团将房屋卖与高某,侵犯了影视器材公司的优先购买权,所以纺织集团与高某之间的房屋买卖协议亦为无效,所以判决撤销一审判决,确认争执房屋归纺织集团所有,纺织局与影视器材公司、纺织集团与高某之间的房屋转让协议均无效。后来,出现多次再审,焦作市山阳区人民法院、焦作市中级人民法院、河南省高级人民法院,先后作出裁判。最终,高某针对2009年8月21日河南省高级人民法院作出(2008)豫法民再字第131号民事判决,继续向最高人民法院提出再审申请,最高人民法院以(2010)民再申字第7号民事裁定指令河南省高级人民法院再审本案。
  【裁判要旨】本案再审判决认为,对于该项房屋权属纠纷,纺织局购买争议房屋的行为是代购行为,纺织集团作为产权人有权处分争议房屋;影视器材公司并未依法取得讼争房屋产权,其抗辩称通过移交、划拨的方式从纺织局取得争议房屋不能成立。纺织局在1988年12月25日与影视器材公司达成的房产转让协议,侵犯了房屋所有权人纺织集团的合法权益,该房产转让协议无效。申请人高某与纺织集团签订的房屋买卖契约合法有效,应受法律保护。高某要求纺织集团履行合同、影视器材公司搬出诉争房屋的理由正当。
  【简要分析】本案属于国内最早涉及不动产权属纠纷的典型案件之一,审理持续时间跨度很长,在程序上因为再审次数之多,广受学术界和实务界关注。复杂的原因,是因为一方面早期关于不动产纠纷权属问题,法律上颇为不清晰,另一方面不动产登记和权属确认的关系存在诸多分歧。本案的意义,首先是在实体法层面确立了更加复杂的权属确认规则,即对于不动产权属的确认,在本案尚需要在不动产交易中辨析真正的交易关系双方,即认定属于自购还是代购关系,换言之,并非简单地以登记本身,来认定不动产权利归属,而是要通过考察登记基础关系等来综合认定。其次在于有关不动产纠纷的诉讼机制上,虽然在中间环节有关当事人就因判决生效导致纺织集团和高某的房屋所有权证已经被撤销而提出抗辩,但是本案一直是以权属纠纷的民事诉讼方式来进行并最终解决争议的。也就是说,即使涉及不动产登记的问题,当事人仍然可以直接就不动产权属或者作为不动产登记的基础法律关系的效力提起民事诉讼,人民法院应当受理。本案确立的这个先例,在后来成为实务界的通行做法,最终反映到了此次《物权法司法解释(一)》的第1条之中,成为我们前面分析的第一句话的经验依据。
  2.涉及不动产登记纠纷采取行政附带民事诉讼时排除独立民事诉讼机制的规则:袁某不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证行政附带民事诉讼纠纷案[5]。
  【案情简介】1993年1月袁某养父去世,遗有上海市中山北路某弄某号三层楼私房一幢,袁某与养母谢某双方为遗产继承发生争议,后经上海市普陀区人民法院1994年3月4日(1993)普民初字第372号民事判决确定,系争房屋底层归谢某所有,二、三层归袁某所有,底层楼梯至房门用砖墙分割,供袁某通行。判决生效后,双方分别向被告上海市房屋土地管理局申请房屋产权登记并已领取产权证。1995年10月,谢某与汪某签订房屋买卖合同,将自己的底层部分出售给汪某,房屋成交价为人民币52万元,随后,汪某向上海市房屋土地管理局申请办理产权过户手续,经审核认为符合《上海市房地产登记条例》等有关规定,于1996年2月28日核发给第三人汪某沪房普字第37733号房屋所有权证。袁某认为谢某出卖底层房屋,未征求其同意,侵犯了其优先购买权,上海市房屋土地管理局对此未加审核,其发证行为侵犯了其合法权益,以上海市房屋土地管理局为被告,以汪某、谢某为第三人,向上海市普陀区人民法院法院提起行政诉讼同时附带民事诉讼,请求撤销被告上海市房屋土地管理局作出核发给第三人汪某房屋所有权证的具体行政行为,同时请求确认汪某与谢某订立的房屋买卖合同无效。
  【裁判要旨】法院经审理认为:最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条的规定,“共同共有财产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持”。因此,袁某作为本市中山北路某弄某号楼房的原共同共有人,在同等条件下应享有优先购买权。谢某不能提供证据证明其将底层房屋出卖给汪某时已经提前通知了原告袁某,并征求其是否购买,因而侵犯了袁某的优先购买权。据此,撤销被告上海市房屋土地管理局1996年2月28日作出的核发给第三人汪某沪房普字第37733号房屋所有权证的具体行政行为;同时就附带民事部分,判决汪某与谢某订立的房屋买卖合同无效。
  【简要分析】本案属于地方基层人民法院的典型案例,但是为较早的不动产登记纠纷案件,开创了通过行政附带民事诉讼的方式来解决因房屋买卖而引起的登记纠纷和登记基础纠纷并存时如何进行诉讼机制配置的先例。本案对于涉及不动产登记的纠纷,原则上以行政诉讼机制为主,使登记权利人就登记纠纷本身提起行政诉讼,同时允许其以附带民事诉讼方式解决登记基础争议问题。在这种行政诉讼机制为主的诉讼中,以登记机关作为被告,以作为登记基础的民事法律关系的双方作为第三人。这个案例确立的司法先例,被后来许多法院援用,也成为2010年最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》以及此次《物权法司法解释(一)》第1条的经验基础。
  三、不动产登记及其纠纷性质的理论再分析
  (一)有关学理见解及其分歧
  前已述及,不动产纠纷诉讼机制一直是我国法学界和司法实务界的难点。其所以复杂,最关键在于就不动产登记的性质,存在认识法律认识上的重大的分歧,导致涉及不动产登记时纠纷性质也因而意见纷纭。多年来,有关不动产登记性质以及相关纠纷机制问题,成为行政法学界、民法学界、诉讼法学界共同关注的观点交汇领域,主要观点就有民事行为与民事诉讼说、行

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【注释】                                                                                                     
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  {10}〔日〕我妻荣.民法讲义II新订物权法〔M〕.〔日〕有泉亨,补订.罗丽,译.北京:中国法制出版社,2008.
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