查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《西部法学评论》
论物业管理纠纷产生的原因及解决
【作者】 王雯【作者单位】 兰州大学法学院
【分类】 物权【中文关键词】 物业管理;纠纷;成因;解决措施
【文章编码】 1674—3687(2012)04-0102-06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2012年【期号】 4
【页码】 102
【摘要】

当前,物业管理纠纷数量呈上升趋势,严重影响社区氛围及社会和谐。该文以《物权法》、《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为主要依据,以业主与物业服务企业之间的纠纷为研究对象,通过互联网进行问卷调查,分析所得数据,进而得出纠纷产生的四点主要原因。在此基础上,针对各项原因,从对物业管理纠纷的预防与纠纷发生后的救济两个方面入手,阐述解决物业管理纠纷的民事、行政手段,并提出处理纠纷应遵循的原则。

【全文】法宝引证码CLI.A.1170700    
  一、物业管理纠纷的类型
  我国规范物业管理的法律不仅有私法上的《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等主要法律规范,还有公法上的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》以及众多关于城市房屋和住宅小区的行政规章。在近几年内,尤以自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下简称“司法解释”)最具指导意义。该司法解释结合了目前物业管理的实际情况,对增强法律规定的针对性,为审判提供明确、统一的判断标准⑴以及实现物业方面的公平正义有着积极的作用。
  物业管理纠纷的类型有许多划分方法,本文将其分为前期物业管理中的纠纷、物业管理过程中的纠纷和物业的使用与维护中的纠纷。
  1.前期物业管理中的纠纷。根据“司法解释”,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。然而,建设单位与物业服务企业的关系并非只是简单的委托法律关系,事实上物业服务企业常常受制于建设单位,致使在建设单位有问题的物业交付使用并损害到业主的合法权益后,将建设单位与业主的纠纷转变为物业服务企业与业主之间的纠纷。此外,新老物业服务企业交接时,原物业服务企业为了争取既得利益与可实现利益而不愿退出物业服务区域和移交相关事项,使新企业无法正常工作,导致纠纷的产生。
  2.物业管理过程中的纠纷。最突出的是物业管理收费方面的纠纷;一方面,物业服务企业存在着乱收费、擅自提高收费标准等问题,另一方面,业主自身也抱有少交费而享受优质服务的侥幸心理。同时,物业日常安全管理、业主装修工程等也是纠纷较常发生的领域。
  3.物业的使用与维护中的纠纷。如物业服务企业擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途,甚至损毁房屋及配套设施,或者擅自挪用维修资金从而与业主产生的纠纷。
  二、分析数据,找出物业管理纠纷产生的原因
  本次问卷调查通过网络平台发布,共收到有效答卷1016份。被调查者的男女比例分别为51.67%和48.33%,年龄段主要集中于21—40岁之间。被调查者所在的省份分布方面,广东省居首,占21.77%,北京市居次,为10.44%,其余各省分布较为平均。
  在分析数据之前,须先理清物业管理中的法律关系。基于《物权法》的建筑物区分所有权制度、《合同法》以及《物业管理条例》的相关规定,我国物业管理法律关系大致包括业主、业主委员会与物业服务企业构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人以及区分所有建筑管理服务人之间平等的法律关系,同时,依物业服务合同,构成合同当事人之间平等的法律关系[2]。物业管理法律关系的主体即为业主、使用人与物业服务企业,客体即物业以及物业服务企业的管理行为,内容即主体在物业管理法律关系中享有的权利和承担的义务,在《物业管理条例》中有明确的规定。因此,产生物业管理纠纷的原因同样也是复杂多变的,本文仅以业主与物业服务企业之间产生纠纷的原因进行分析。
  (一)从业主方面分析原因
  探求物业管理纠纷的成因,首先要了解业主对其与物业服务企业之间的关系认识是否妥当。调查表明,20.87%的业主认为业主与物业服务企业是“主人与管家”的关系,73.92%的业主认为是“合同的甲乙方”的关系,只有5.22%的业主将自己归为“被管理者”的行列。如果将物业服务企业当做“管理者”,那么业主就会处于被动地位,甚至服从“管理”而放弃自己应有的权利。
  业主所享有的权利是由法律直接赋予的,因此,是否了解国家、地方政府有关物业管理的法律、法规就显得十分重要,如表1.1所示,近一半的业主表示不太熟悉相关法律、法规,也就是说,业主通过电视、报纸、网络等媒介,对关系到自己切身利益的法律、法规缺乏系统的了解,仅是零星地听说或其他感性认识,更谈不上充分利用法律武器维护自身合法权益了。
  表1.1(您是否熟悉国家、地方政府有关物业管理的法律、法规?)

┌──────────────────┬───────────────┬────────────────┐
│选项                │小计             │比例              │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│A.完全熟悉             │61              │6.00%              │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│B.比较熟悉             │414              │40.75%             │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│C.不太熟悉             │498              │49.02%             │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│D.完全不熟悉            │43              │4.23%              │
└──────────────────┴───────────────┴────────────────┘

  业主对其与物业服务企业间的关系认识不清,对物业管理的相关法律、法规不甚熟悉,会影响有关法律、法规的执行力,致使其无法发挥应有的作用,也会直接导致业主在与物业服务企业产生纠纷时采取不同的处理方式。
  表1.2

┌──────────┬───────┬───────┬────────┬────────┬────────┬────┐
│X\Y         │A.投诉    │B.等其他业主反│C.寻求业主委员会│D.与物业服务企业│E.借助司法途径解│小计  │
│          │       │映      │帮助      │协商解决    │决       │    │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│A.管家与主人    │68(32.08%) │33(15.57%) │47(22.17%)  │56(26.42%)  │8(3.77%)   │212   │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│R合同的甲乙方    │238(31.69%) │96(12.78%) │200(26.63%)  │172(22.9%)  │45(5.99%)   │751   │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│C.管理者与被管理者 │14(26.42%) │7(13.21%)  │11(20.75%)  │16(30.19%)  │5(9.43%)   │53   │
└──────────┴───────┴───────┴────────┴────────┴────────┴────┘

  表1.3

┌──────────┬───────┬───────┬────────┬────────┬────────┬────┐
│X\Y         │A.投诉    │B.等其他业主反│C.寻求业主委员会│D.与物业服务企业│E.借助司法途径解│小计  │
│          │       │映      │帮助      │协商解决    │决       │    │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│A.完全熟悉     │22(36.07%) │19(31.15%) │12(19.67%)  │6(9.84%)   │2(3.28%)   │61   │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│B.比较熟悉     │121(29.23%) │49(11.84%) │124(29.95%)  │93(22.46%)  │27(6.52%)   │414   │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│C.不太熟悉     │160(32.13%) │56(11.24%) │117(23.49%)  │137(27.51%)  │28(5.62%)   │498   │
├──────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│D.完全不熟悉    │17(39.53%) │12(27.91%) │5(11.63%)   │8(18.6%)   │1(2.33%)   │43   │
└──────────┴───────┴───────┴────────┴────────┴────────┴────┘

  从表1.2和表1.3可以看出,面对纠纷,认为物业服务企业是“管理者”以及不太熟悉、甚至完全不熟悉相关法律、法规的业主,极少选择借助司法途径解决纠纷,也较少寻求业主委员会的帮助。当然,总体来看,投诉是业主解决纠纷最常用的手段。那么,业主投诉的效果如何?
  表1.4(您曾与物业服务企业发生过何种纠纷?)

┌──────────────────┬───────────────┬────────────────┐
│选项                │小计             │比例              │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│A.投诉后无人回应          │530              │52.17%             │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│B.收费纠纷             │370              │36.42%             │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│C.侵权纠纷             │46              │4.53%              │
├──────────────────┼───────────────┼────────────────┤
│D.其他               │70              │6.89%              │
└──────────────────┴───────────────┴────────────────┘

  表1.4显示,高达52.17%的业主曾遭遇投诉后无人回应的境况,而投诉却是多数业主解决纠纷的首选方式,但其解决纠纷的能力却十分有限。收费纠纷也以超过三分之一的比例居于第二位,这也是当前物业管理纠纷的主要模式之一。但是,当问及“如果有物业服务企业能够为您提供更优质的服务,但费用较平均水平略高,您是否愿意支付可承受的费用以享受更好的服务?”时,只有15.26%的业主表示不愿意,也就是说,随着生活水平的不断提高,业主对服务质量的重视程度胜于对物业费用的关注。
  (二)从物业服务企业方面分析原因
  在全部答卷中,就物业服务的总体质量而言,55.31%的业主基本满意,24.41%的业主较为满意;就物业费用的收取情况而言,54.72%的业主基本满意,24.02%的业主较为满意。这两组数据与以往新闻媒体公布的数据有些不同,业主对物业服务质量的满意度提升,说明物业服务行业逐渐成熟,物业服务企业日渐改进,业主的素质日益提高。同样,正是由于双方的完善,以往在不正规的管理活动中存在的问题就会越发明晰,进而受到重视。
  表2.1(您所在小区物业服务企业在当前管理中存在的最突出问题是?[多选])

┌────────┬───────┬───────┬────────┬────────┬────────┬────┐
│X\Y       │A.管理制度不健│B.管理人员态度│C.房屋及公用设施│D.擅自扩大收费范│E.乱搭乱建改变房│小计  │
│        │全、管理混乱 │蛮横、粗暴  │、设备维修不及时│围、提高收费标准│地和公用设施用途│    │
├────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│A.商品房    │395(59.85%) │205(31.06%) │459(69.55%)  │302(45.76%)  │173(26.21%)  │660   │
├────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│B.经济适用房  │60(36.14%) │68(40.96%) │105(63.25%)  │56(33.73%)  │28(16.87%)  │166   │
├────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│C.集资房    │45(46.88%) │35(36.46%) │70(72.92%)  │32(33.33%)  │28(29.17%)  │96   │
├────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│D.廉租房    │8(34.78%)  │7(30.43%)  │18(78.26%)  │5(21.74%)   │9(39.13%)   │23   │
├────────┼───────┼───────┼────────┼────────┼────────┼────┤
│E.租房     │42(59.15%) │17(23.94%) │47(66.20%)  │31(43.66%)  │12(16.90%)  │71   │
└────────┴───────┴───────┴────────┴────────┴────────┴────┘

   表2.1反映了不同产权性质的房屋所在小区当前在物业管理过程中普遍存在的主要问题。由于我国物业管理行业的发展时间较短,行业尚未成熟,管理制度不健全、管理混乱以及管理人员态度蛮横、粗暴这两个问题在我国长期存在,加强行业监督,从业人员的培训以及专业化(如执业资格)已经迫在眉睫。在表2.1中,各产权性质房

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
法宝
【注释】                                                                                                     
【参考文献】

[1]杜万华,辛正郁,杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J].人民司法,2009(13).

[2]许敏华.我国物业管理法律问题的思考[J].法制与社会,2008(3):47—49.

[3]莫里斯.法律发达史[M].王学文,译.北京:中国政法大学出版社,2003:85.

[4]斯蒂芬·B ·戈尔德堡.纠纷解决——谈判、调解和其他机制[M].蔡彦敏,等,译.北京:中国政法大学出版社,2004:4.

©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.1170700      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【相似文献】
【引用法规】

热门视频更多