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【期刊名称】 《行政法学研究》
国有土地使用权出让合同若干法律问题的探讨
【作者】 胡小平【作者单位】 湖南省徽山县人民法院
【分类】 房产法【期刊年份】 1996年
【期号】 3【页码】 21
【全文】法宝引证码CLI.A.112563    
  一、出让合同的概念及双方当事人的权利和义务
  国有土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让,应当由国家土地管理机关与土地使用者签订合同,这种合同就是国有土地使用权出让合同(简称出让合同)。
  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)等有关法律规定,国土管理机关一方的权利义务主要包括:
  (一)国土管理机关的权利
  1.选择对方当事人的权利。如在《条例》实施后,对划拨土地使用者未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权,国土管理机关进行处罚后,可以责令划拨土地使用者与其签订土地出让合同,对方不得拒绝;2.监督检查出让合同履行的权利。国土管理机关既是合同中的当事人,又是土地管理行政机关,因此具有依法监督检查合同履行的权利;3.国土管理机关有单方面变更或解除合同的权利。《条例》第42条规定:“国家对土地使用者依法取得土地使用权不提前收回,在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回;4.国土管理机关有依法裁决权。土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款,直至无偿收回土地使用权的处罚;5.国土管理机关有按合同规定取得土地使用权出让金的权利;6.国土管理机关在出让的土地使用期满后,代表国家对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无偿取得权。
  (二)国土管理机关一方的义务
  1.按合同规定,提供被出让的土地使用权,并允许对方依法转让、出租、抵押土地使用权;2.因变更或提前解除合同,而给对方造成损失应予补偿;3.在对方支付土地使用权出让金后,应当为对方办理登记,发给土地使用证。
  二、关于出让合同性质的探讨我不休息我还能学
  关于出让合同的性质问题,一直存在着争议。有的同志认为,出让合同是一种新类型的经济合同。国土管理机关代表国家以土地所有者的身份,将土地使用权这种特殊的商品出让给土地使用者,旨在使土地得到最大限度的开发利用,获取更多更好的经济效益。虽然这种合同的签订、履行像信贷合同一样要遵守国家有关法律政策,一方接受另一方的监督,但这种带有一定经济目的的合同仍然是经济合同。也有的同志认为,出让合同具有双重性。既具有行政性,又具有经济合同性。其理由是:出让合同既有国土管理机关实施行政管理权的条款,又有双方当事人之间地位平等、权利任务对等的条款前者如规定国土管理机关有对合同履行进行监督、检查的权利;对不按合同规定开发利用土地的行为予以纠正和可以进行处罚的权利。后者如规定双方本着平等、自愿、有偿的愿望订立合同;土地使用者支付出让金和国土管理机关要按时将土地使用权移交使用者;由于一方的过错,给对方造成损失,对方可以依法索赔。这些显然是平等主体之间的权利义务条款,所以出让合同具有双重性,既是土地使用批准证书,又是经济合同。
  笔者认为,上述两种观点均有失偏颇,出让合同是一种行政合同。所谓行政合同,又称行政契约或公法上的契约。它是行政主体之间,或行政主体与行政管理相对人之间,为实现国家行政管理的某些目标,而依法签订的明确双方权利义务的协议。出让合同就是作为行政机关的国土管理机关与国土管理相对人之间,为实现国土行政管理目标而签订的协议,与经济合同的主要区别在:1.出让合同双方签订合同的目的不同。国土管理机关是为了履行国家赋予的改革土地使用制度、加强土地管理的行政职责,完成将土地推入市场,合理开发、利用、经营土地,促进城市建设和经济发展的行政管理目标。而对方当事人签订合同的目的是在服从行政管理目标的前提下,获得有限土地使用权,通_对土地的开发、利用、经营而达到某种经济利益或满足某种生活需要。2.出让合同双方所处的法律地位不等,是管理与被管理的关系,作为行政机关一方当事人有单独解除、撤销、变更合同的权利。3.出让合同适用的法律不是一般的民事法律,而是诸如《条例》等行政法规。因此出让合同是行政合同,而不是经济合同。
  三

  ······

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