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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
物权取得瑕疵对权利行使的限制
【作者】 范欠歌陈贝武景格
【作者单位】 北京市东城区人民法院北京市东城区人民法院北京市东城区人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2019年
【期号】 35【页码】 64
【全文】法宝引证码CLI.A.1284508    
  

【裁判要旨】物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。物权人有请求无权占有人返还该物的权利,但当物权人取得物权存在瑕疵时,该物权人对合法权利人行使物权请求权时,可适当突破公示公信制度来限制该物权人权利的行使,以便保护合法权利人。

□案号一审:(2018)京0101民初2446号二审:(2018)京02民终6109号

【案情】

原告:李某媛、常某伟。

被告:王某荣。

被告王某荣与赵某元系夫妻关系,赵某元于2017年7月13日去世。案外人赵某舒系二人之女。

2001年8月31日,案外人赵某舒(乙方)作为被安置人,就北京市原崇文区金鱼池西街25楼的房屋与危改单位北京市华城房地产开发公司(甲方)签订危旧房改造公房回迁购房协议书。协议约定,乙方自愿购买崇文区金鱼池西街9楼四居室一套,该房屋公安局核准的地址为本市东城区金鱼池中区14号楼某号。2002年12月15日,赵某舒取得涉案房屋的金鱼池中区14号楼某号的所有权证,房屋建筑面积137.64平方米。好饿但是不想动

2017年4月3日,赵某元立遗嘱,内容为赵某元自2002年一直居住在涉案房屋中,涉案房屋是其与王某荣共同购买,用于二人养老所用,该房屋中属于赵某元的个人份额归王某荣所有等。

2017年9月17日,案外人赵某舒与案外人郭某华签订存量房屋买卖合同,约定赵某舒将涉案房屋出售给郭某华,房屋成交价格为276万元。该合同未约定房屋的交付事宜。之后,郭某华取得涉案房屋的所有权证。

2017年10月26日,二原告(乙方.)与案外人郭某华(甲方)签订房屋买卖合同,约定郭某华将涉案房屋出售给二原告,房屋总价款为650万元整,乙方在合同签订之日起90日内支付给甲方全部房价款650万元整。双方应于本合同签订生效之日起15日内到东城区房屋管理局服务大厅办理过户手续。2017年11月8日,涉案房屋登记至原告李某媛、常某伟名下。2017年12月4日至12月8日,李某媛通过银行转账的方式共向郭某华支付购房款640万元。

关于涉案房屋市场价,承办人当庭登陆北京链家房地产经纪有限公司的网站查询,与涉案房屋同一小区建筑面积135平方米的房屋,标价1100万元;建筑面积72平方米的房屋,标价650万元。

【审判】

北京市东城区人民法院经审理认为:涉案房屋原登记在案外人赵某舒名下,被告王某荣作为赵某舒的母亲居住在涉案房屋。后赵某舒将房屋出售给案外人郭某华,郭某华又将房屋出售给本案二原告,两次房屋所有权转移的过程中,房屋成交价均远低于市场价格。二原告从郭某华处购买涉案房屋,不仅房价款远低于市场价,而且郭某华并未向二原告实际交付涉案房屋。因此,二原告虽取得涉案房屋的所有权,但该所有权的取得存在瑕疵。二原告从物权角度要求作为实际居住人的被告交付房屋,依据不足。综上,驳回了二原告的诉讼请求。

一审宣判后,原告不服,上诉至北京市第二中级人民法院。

北京二中院认为,涉案房屋原登记在赵某舒名下,赵某舒的母亲王某荣自始居住在该屋内,李某媛、常某伟知道涉案房屋的居住情况,二人在购买该房屋时对此未提出异议,购买后主张王某荣腾空交付该房屋,且王某荣现不具备腾房条件,故一审法院对李某媛、常某伟的诉讼请求未予支持,并无不当,法院予以维持。


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