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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
【作者】 李馨【作者单位】 北京市第二中级人民法院
【分类】 合同法【期刊年份】 2008年
【期号】 10【页码】 25
【摘要】

【裁判要旨】宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定,应当认定无效。

案号一审:(2007)通民初字第1031号二审:(2007)二中民终字第13692号

【全文】法宝引证码CLI.A.1168541    
  【案情简介】
  原告:马海涛。
  被告:李玉兰。
  马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民,于1998转为居民,现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区某号楼。李玉兰系河北省邯郸市城市居民。双方诉争之房屋原属马海涛之父马万春所有,1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之集体土地建设用地使用证,确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春于2000年9月去世。
  2002年7月1日,马海涛与李玉兰签订买卖房协议书,将诉争房屋及院落卖给李玉兰。买卖房协议书上双方约定:“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整,房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准,房款自签字后一次性交清,双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字外,还有证人康文宏及代笔人郭化勤签字,北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在合同上加盖了印章。同日,北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所占院落之集体土地建设用地使用证变更记事一栏中填写了“马海涛于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”的内容。
  双方签订该协议书后,李玉兰支付马海涛房款4.5万元,马海涛将房屋及集体土地建设用地使用证交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修,并于2003年10月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。
  现马海涛起诉请求法院确认双方所签房屋买卖合同无效。
  在一审法院审理期间,马海涛同意按照房屋及添附物的现值返还购房款,并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。一审法院委托鉴定机构对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估,评估结论为房屋及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。
  【审判情况】
  一审法院经审理认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求,理由正当,证据充分,应予支持。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿,房产的现值应当以评估值为准。李玉兰应当将该房产返还给马海涛。对李玉兰关于马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见,因合同无效属于自始无效,故其抗辩意见不予采信。综上,一审法院于2007年7月作出判决:一、李玉兰于本判决生效之日起90日内将位于北京市通州区辛店村的正房五间、西厢房六间及院落腾退给马海涛;二、马海涛给付李玉兰补偿款93808元,于本判决生效之日起15日内执行清。
  宣判后,李玉兰不服一审判决,上诉至北京市第二中级人民法院,主张其与马海涛所签房屋买卖合同有效。
  二审法院认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求,二审法院不予支持。小词儿都挺能整
  合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则,原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛,出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修,考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上,无法识别与分离,即便能够分离,分离后添附部分的使用价值亦极大贬损,故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当,法院亦予以维持。
  考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张,在二审程序中,不宜就损失赔偿问题一并处理,李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上,依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、维持北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号民事判决第一项、第二项;二、马海涛与李玉兰于2002年7月1日所签之买卖房协议书无效。
  【法理评析】
  自上世纪90年代以来,通州区宋庄镇开始实施文化造镇发展战略,至今已吸引了来自全国各地的数百名画家在此落户。经过多年发展,宋庄镇“画家村”现已具有一定规模,并成为北京市首批正式认定的文化创意产业集聚区。在早期入驻“画家村”的一些画家中,大部分系购买农民自有住宅改造为工作室及居住。随着宋庄镇地区规模经济的形成,当地土地区位价值上涨,导致不断有该镇村民以城市居民不能购买农村房屋为由,诉请主张多年前其与入村画家签订并履行的房屋买卖合同无效的案件出现。通州区法院近一年期间已经受理了近百起涉及农村私有房屋买卖案件,此案即属于其中之一。
  此类案件的成因多缘于随着北京城市建设发展,郊区土地利用价值增加,以及因土地被征用、拆迁房屋后可获高额补偿安置费用等原因,特别是近几年中央政府多次明确强调禁止城市居民购买农村个人住宅,使得对这种合同的效力判断似乎有了更加充分的依据。但政府的文件是否能够作为判断合同效力的法律依据,实践中仍不无争论。由于此类纠纷的处理结果涉及双方当事人重大利益的调整与平衡,故此问题引起各界关注。北京市高级法院曾经多次召开研讨会,并两次形成会议纪要以统一处理此类案件的司法标准,但实践中由于对此问题的处理原则仍存在不同认识,不同法院间在掌握处理此类纠纷的原则及处理标准方面仍存有差异。通过分析北京市高级法院提出的处理原则,归纳总结审判实践中处理此类案件遇到的多种情况,笔者认为在处理此类纠纷中应当注意以下问题。
  一、审理农村私有房屋买卖合同纠纷案件应当查明的事实要点
  1.买卖双方当时和现在的身份状态,尤其是买方的身份。
  2.诉争标的物的基本情况,包括宅基地的批示登记情况、房屋的建设审批手续,房屋及院落的建成年限,格局等。
  3.买卖合同的签订情况,合同的内容与形式。
  4.转让行为是否按规定经过审批,审批机关是否土地管理法律法规规定的有权机关。
  5.买房人购买房屋后的使用情况,房屋有无装修、翻建、扩建等情形,有无翻扩建的合法根据(对添附部分的价值双方能否达成一致,如不能,是否申请专业鉴定机构评估)。
  6.现房屋使用人有无其他住所,是否具备腾房条件。
  7.土地所有权人(集体经济组织)对争议宅基地使用权归属的意见。
  8.买受人有无再行转让的行为,再行转让后受让人的身份,再行转让后受让人使用房屋情况及装修、翻建、扩建情况。
  处理此类案件中应向当事人释明:如合同无效,有可能导致恢复原状的法律后果,受让方是否就合同无效致其损害提出损害赔偿的反诉主张,并向其释明该项请求权的法律依据(合同法第五十八条)。
  二、关于合同效力
  从受理案件中涉及的农村私房买卖合同的内容看,虽然交易的标的物一般是地上建筑物,但在我国强调房地一体的法律背景下,实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基

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