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【期刊名称】 《法治研究》
论商品房买卖合同的登记备案
【作者】 黄侃【作者单位】 浙江国圣律师事务所
【分类】 合同法【中文关键词】 商品房;登记备案;效力;补救
【期刊年份】 2010年【期号】 2
【页码】 70
【摘要】 我国商品房买卖合同登记备案制度创设于1994年。但有关法律法规始终没有明确登记备案的性质和法律效力,而且也没有赋予购房者申请登记备案的权利,留下了严重的法律缺陷。为此,有必要赋予其准物权的对抗第三人的效力,并强化登记备案的前置条件,缩短开发商申请登记备案的时间,赋予购房者自行申请登记备案的权利。
【全文】法宝引证码CLI.A.1154787    
  
  我国的商品房买卖合同登记备案制度创设于1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》),其目的在于国家通过行政管理的手段,来保护商品房交易的安全,最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。但是,基于国家现行的法律法规对商品房买卖合同登记备案制度缺乏明确的定性,以致于在司法实践中,每当商品房买卖合同是否登记备案,以及登记备案与工程承包款的优先权、土地使用权或在建工程的抵押权等发生冲突时,往往不同的法院会作出截然相反的判决。同时,由于《城市房地产管理法》规定登记备案只是房地产开发商(以下简称开发商)的义务,而购房者对申请登记备案既没有义务,也没有权利,因此,开发商往往会借此怠于登记备案,甚至一房两卖或多卖,使登记备案制度无法遏制开发商的投机和欺诈行为,从而严重地扰乱房地产交易的市场秩序,引发群体性事件,冲击社会的稳定。
  一、商品房买卖合同登记备案的法律依据
  1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第44条第2款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”据此奠定了商品房预售合同登记备案制度的法律基础。1994年11月15日颁布的《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”这就把登记备案制度以部门规章的形式给予了具体化。1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定:“房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”这一规定将登记备案以行政法规的形式给予具体化。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》第23条规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”其中《商品房买卖合同示范文本》第24条约定:“商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向×××申请登记备案。”从而使商品房买卖合同登记备案制度得以完善—将《商品房预售合同》归并为《商品房买卖合同》,《商品房买卖合同》适用于商品房预售和商品房现售,但是商品房预售的,必须在《商品房买卖合同》中约定“申请登记备案”条款。因此,根据上述法律法规的规定,开发商与购房者签订商品房买卖合同后,开发商应在规定期限内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门登记备案。其申请登记备案的主体是开发商;登记备案的期限是在签订商品房买卖合同之日起30日内;登记备案的机关是商品房所在地的县级以上的房地产管理部门和土地管理部门。但是上述法律法规均没有明确登记备案的性质和法律效力,而且也没有赋予购房者申请登记备案的权利,这就是登记备案制度的严重法律缺陷。
  二、商品房买卖合同登记备案的性质和效力
  商品房买卖合同登记备案究竟具有何种性质和效力?2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”因此,从该司法解释可以判定,登记备案的性质系国家对商品房预售所实施的行政管理职能,而不是确认商品房买卖合同效力的必备条件,登记备案与商品房买卖合同的效力没有任何关系。也就是说商品房买卖合同未经登记备案的,不影响其效力。该司法解释的规定也完全与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”的规定相吻合。但是,“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定”,也就是说只有当事人在合同中约定登记备案生效的,它才是合同的生效条件,但必须排除“当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”的情形。然而,该司法解释也没有对登记备案是否具有对抗第三人的效力,作出明文的规定。
  那么,登记备案制度在司法实践中究竟有何法律意义?也就是说登记备案在司法实践中究竟起到什么作用,没有办理登记备案将会产生何种法律后果?王利明教授在《物权法研究》著作中阐述:商品房预售的买受人所享有的权利应分为两个阶段,在预售登记之前,仅只能基于买卖合同享有债权;而在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。这是因为,没有预售登记,也没有按揭,买受人即使已经交付了房款,其享有的权利仍然只是一种合同债权,不能产生对抗第三人的效力。通过登记的方法予以公告,从而将物权的公示手段用于对债权的保护,使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预售登记,买受人才能享有优先购买权、期待权、顺位物权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护,产生对抗第三人的效力。因此,我国商品房预售登记的性质是预告登记,其主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。
  现在姑且不论登记备案是否属于预告登记的性质,而是着重探析《城市房地产管理法》为何创设登记备案这项法律制度。任何法律制度的创设必将有其目标价值,商品房买卖合同的登记备案制度也不能例外。因此,登记备案是否具有对抗第三人的效力,或者是否应当赋予其对抗第三人的效力,应当以该项法律制度的目标价值来评判。
  商品房买卖包括商品房现售和商品房预售。商品房现售,是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。而商品房预售,是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。因为,商品房在预售时,买卖合同的标的物尚未存在,购房者在支付购房款后将承担很大的风险,故我国法律除规定强制性的商品房预售许可制度外,还创设了商品房买卖合同登记备案制度。由此可见,登记备案制度的目标价值就是保护购房者的合法权益,保障商品房交易的安全。因此,国家法律既然创设了登记备案制度,就必须赋予登记备案的合同较没有登记备案的合同以更强的法律效力,否则备案登记制度就没有存在的必要。既然登记备案不是商品房买卖合同生效的条件,那么当然就是赋予其准物权的对抗第三人的效力。
  1.登记备案使购房者取得优先购买权和期待权。在登记备案后,如果购房者尚未全部交付购房款,那么就取得了优先购买特定商品房的权利;如果购房者已经交付了全部房款,那么就取得期待开发商交付商品房并转移所有权的权利。登记备案实际上已经就商品房的买卖进行了公示,也就具有对抗第三人的效力。
  2.登记备案使购房者的请求权具有对抗第三人的效力。购房者在商品房买卖合同中所取得的是债权,但是经过登记备案后便获得了对抗第三人的效力。如果开发商将登记备案的商品房售与第三人,该第三人不能通过登记获得所有权;如果开发商将登记备案的房屋设定抵押,该抵押权不能对抗登记备案的买受人。因此,登记备案使合同债权具有准物权性质。
  3.在司法实践中,登记备案确实也起到了预告登记的法律效力。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效。”该解释虽未提及预售商品房合同的登记备案,但是根据《房屋登记办法》的规定,预购的房屋要取得房屋所有权证,必须要有登记备案的商品房买卖合同才能办理产权登记,否则就不能办理产权登记,取得房屋所有权证。因此,就同一套预售的商品房,无论开发商签署多少份商品房买卖合同,也无论签署在前,还是签署在后,但是只有其中的一份能够在房地产管理部门和土地管理部门登记备案,也只有这一份登记备案过的商品房买卖合同项下的商品房才能取得房屋所有权证。因此,签订在前的商品房买卖合同虽然合法有效,但没有登记备案,当然不能对抗其后的经登记备案的合同,其只能依据《合同法》的规定要求开发商承担违约责任。因此,将该司法解释第27条规定与建设部的《房屋登记办法》结合起来分析研究,登记备案就赋予了债权的准物权属性,具有预告登记的性质和对抗第三人的法律效力。
  三、商品房买卖合同登记备案与建设工程价款法定优先权
  根据《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”因此,建设工程价款优先权具有的法律特征是:第一,这是一种法定优先权。所谓法定优先权,是指由法律直接规定的特种债权的债权人享有的优先受偿的权利。第二,这种法定优先权不需要进行登记,这是法定优先权区别于抵押权的重要特征。抵押权只有经过登记才具有公示作用,才具有对抗第三人的效力。第三,承包人行使法定优先权必须符合下列条件:(1)有合法有效的建设工程合同;(2)工程已竣工,有竣工验收证明;(3)工程款数额已经确定;(4)承包人已经给发包人合理期限的催告;(5)这种优先权的行使有期限限制。建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月,起算点为:自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。已完工工程,自实际竣工之日起计算;对未完工工程,俗称“烂尾”工程,则自建设工程合同约定的竣工之日起算。
  2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。最高人民法院副院长李国光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷对该司法解释如何正确理解作出了如此阐述:房屋所有权尚未转移给买受人时,存在承包人的优先受偿权与买受人的商品房交付请求权之间的冲突。只有经过预售登记备案,买受人对预购商品房的请求权才具有一定的排他效力,这是因为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权,使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力,从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。
  此等阐述表明,只有经过登记备案,买受人的商品房交付请求权才具有排他性,可以对抗承包人工程价款的法定优先权。反之,没有经过登记备案,买受人的商品房交付请求权就不具有物权的排他性,不能对抗承包人工程价款的法定优先权。但是该等阐述似乎与该司法解释第2条的规定相冲突。因为该司法解释规定买受人取得对抗承包人工程价款法定优先权,应当具备两个条件:一是买受人必须是消费者,而不能是投资者;二是买受人必须已经支付全部或大部分购房款。只有具备上述两个条件,买受人才取得对抗承包人工程款的法定优先权的权利。因此,从该司法解释理解,登记备案并不是买受人取得对抗承包人工程价款法定优先权的必要条件。
  但是,该司法解释在司法实践中执行起来非常有难度。第一,如果商品房的购买主体必须是消费者,那么在司法实践中很难判断买受人是消费购房,还是投资购房,即很难判断谁是消费者,谁是投资者。第二,如果登记备案不是适用该条款的前提条件,那么在司法实践中,将无法判断该商品房买卖合同是客观真实的,还是买卖双方为逃废债务而恶意串通伪造的,这必将侵害承包人工程价款的优先权。第三,如果登记备案是适用该条款的前提条件,那么购房者没有支付或大部分购房款未支付,却已经办理登记备案,购房者是否也享有对抗承包人工程价款优先权的权利?第四,如果登记备案是适用该条款的前提条件,那么购房者支付了全部或大部分购房款,却没有办理登记备案,购房者是否将失去对抗承包人工程价款优先权的权利?第五,如果是非消费者购房,即使已经支付全部或大部分购房款,其请求权也无法对抗工程款优先受偿权;而且即使其已经登记备案,其优先请求权也无法对抗工程款优先受偿权。因此,为便于在司法实践中正确执行该司法解释,应当将此条款修正为“买受人的商品房买卖

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