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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
非房地产企业开发行为的法律适用
【作者】 曾耀林王长军【作者单位】 四川省成都市中级人民法院
【分类】 房地产法【期刊年份】 2013年
【期号】 16【页码】 94
【摘要】 【裁判要旨】非房地产开发企业从事房地产开发经营活动,应当受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整,但逾期办理国土证的损失要具体分析,不能机械适用该解释第18条第2款。
  ■案号一审:(2010)双流民初字第1671号二审:(2013)成民终字第1748号
【全文】法宝引证码CLI.A.1179436    
  【案情】
  上诉人(原审原告):郭秀珍。
  被诉人(原审被告):双流县市场管理中心。
  郭秀珍与双流县市场管理中心(以下简称管理中心)于2000年6月12日签订《商品房买卖(预售)合同》(以下简称《买卖合同》),约定郭秀珍以157132元的价格购买由管理中心开发的位于双流县东升街道藏卫路中段21号的商业房1间(建筑面积34.10平方米)。合同签订后,郭秀珍支付了全部房款,管理中心交付了房屋并办理了房屋所有权证。2009年5月21日,管理中心向包括郭秀珍在内的购房人出具承诺书并发出通知,承诺在5个月内为购房人办理完国有土地使用权证(以下简称国土证)。后因管理中心未办理,郭秀珍遂向四川省双流县人民法院起诉,请求判令管理中心:1.协助办理国土证;2.按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第18条给付违约金(从2000年9月12日至2010年3月12日期间的逾期办证违约金115220.59元,2010年3月13日以后的违约金按33.24元/天计算至国土使用证办理完时止)。二审时,经法院释名,郭秀珍将给付违约金变更为赔偿损失。
  管理中心辩称,管理中心系事业法人,在2001年12月之前属于双流县工商行政管理局的下属单位。2001年12月,根据国务院办公厅及国家工商行政管理总局的要求与工商局脱钩,成为独立的事业法人单位。与郭秀珍签订的《买卖合同》均形成于管理中心与该工商局脱钩之前,并履行了交房义务,也为郭秀珍办理了房屋所有权证。由于管理中心不是房地产开发经营企业,故不适用《解释》,请求驳回原告的诉讼请求。
  【审判】
  四川省成都市双流县人民法院经审理认为,郭秀珍、市场管理中心签订的《买卖合同》合法有效,双方均应按约履行,管理中心协助郭秀珍办理国土证是法定义务。管理中心认为该办证所需要文件已齐备,但缺少相关部门的批文等,因提供该办证资料是管理中心的义务,而非郭秀珍的义务,加之管理中心曾向包括郭秀珍在内的购房人承诺在5个月内为购房人办理国土证,故对郭秀珍要求管理中心协助其办理国土证的请求予以支持。郭秀珍要求管理中心支付逾期办证的违约金共计10余万元,因管理中心不是房地产开发经营企业,在特定历史条件下经批准实施包括本案房屋在内的项目,后管理中心又因国家政策的改变,其隶属关系及性质也发生改变等,导致包括郭秀珍在内的购房户的国土证不能及时办理,故不适用《解释》,且郭秀珍未提供证据证明因未办理国土证是否给其造成了损失,加之双方也未约定违约责任,故郭秀珍的该项请求不符合法律规定。据此,依照合同法第八条、第六十条的规定,判决:一、管理中心于判决生效之日起30日内协助郭秀珍办理位于双流县东升街道藏卫路中段21号商业房(房号为30号)的国土证。二、驳回郭秀珍的其他诉讼请求。案件受理费2604元,由管理中心负担。
  宣判后,郭秀珍不服一审判决,提起上诉,请求撤销原判,支持其诉讼请求。
  四川省成都市中级人民法院经审理认为,一、本案应当适用《解释》。理由是:1.《解释》第1条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”《解释》适用的主体是房地产开发企业,那么,非房地产开发企业从事商品房开发应否适用《解释》呢?对此争议极大,多数人都认为不适用。笔者认为,只要实施商品房开发行为,就应当受到《解释》的规制。调整的范围是商品房买卖合同。房屋按其价值属性分为商品房和非商品房。本案管理中心开发并向社会公众出售的房屋显然不属于非商品房。2.管理中心虽然登记为事业单位,不是房地产开发企业,但在本案中从事的是房地产开发行为。(1)管理中心的业务范围为“市场的开发与建设、培育与服务”,其中包括市场的开发与建设,而案涉房屋正是由管理中心开发、建设并出售给郭秀珍等众多消费者;(2)管理中心开发包括案涉房屋所在的项目时,依法取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》等相关手续,故其对案涉项目实施的完全是房地产开发行为;(3)双方使用的格式文本,由双流县房地产管理所制定,成都市房地产管理局监制,内容、形式均体现为商品房买卖合同。3.房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,管理中心不是房地产开发企业,而是事业单位。但是,在我国特定的历史时期,从事房地产开发行为者有时可能并非房地产开发企业,而法律调整的对象在于行为而非主体身份,故只要从事商品房开发、销售行为,都应遵守房地产管理法、合同法等相关法律,自然也应当适用《解释》。
  二、管理中心逾期未办理国土证,应当承担多大的违约责任。房屋权属证书包括房屋所有权证和国土证,市场管理中心应按其承诺的期限协助郭秀珍办理国土证,逾期未能办理,应当承担逾期办证的违约责任。因双方合同中未约定逾期办证的违约金,郭秀珍主张按照《解释》第18条第2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,请求给付违约金约15万元。因为郭秀珍早已取得房屋及其房产证,国土证的逾期办理,不影响郭秀珍对房屋的占有、使用、收益、抵押、买卖,也难以降低房屋的交易价值,郭秀珍也未提交证据证明其因管理中心逾期办理国土证而给其造成的损失,结合郭秀珍因维权而产生的误工费、交通费等实际费用、合同的履行情况、当事人的过错程度等,酌情判令市场管理中心赔偿郭秀珍损失2000元。
  据此,依照合同法第一百零七条、第一百三十条,民事诉讼法第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决:一、维持四川省双流县人民法院(2010)双流民初字第1671号民事判决第一项,即双流县市场管理中心于本判决生效之日起30日内协助郭秀珍办理位于双流县东升街道藏卫路中段21号商业房(房号为30号)的国土证;二、撤销四川省双流县人民法院(2010)双流民初字第1671号民事判决第二项,即驳回郭秀珍的其他诉讼请求;三、双流县市场管理中心于本判决生效之日起10日内向郭秀珍赔偿损失2000元;四、驳回郭秀珍的其他诉讼请求。
  【评析】
  本案属于非房地产开发企业出售商品房,逾期办理国土证的违约责任问题,金额虽不大,但涉及的法律问题争议很大,值得研究。
  一、本案应适用《解释》
  《解释》第1条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”《解释》适用的主体是房地产开发企业,那么,非房地产开发企业从事商品房开发应否适用《解释》呢?对此争议极大,多数人都认为不适用。笔者认为,只要实施商品房开发行为,就应当受到《解释》的规制。
  (一)《解释》调整的范围是商品房买卖合同。
  房屋买卖合同的标的物房屋是一种不动产。受我国国情影响,我国的房屋存在多样性,根据不同标准,有不同的分类。按房屋的价值属性进行分类,分为商品房和非商品房。非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋;商品房是指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋。从商品房与非商品房的定义来看,二者的区别在两个方面:1.建造的主体上。商品房的修建者是房地产开发企业,非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建;2.建造的目的上。商品房系用于出售获取交换价值,非商品房是供自己使用获取使用价值。这种区分方法较为科学,但是,由于我国的特殊国情,有时存在不规范的地方,使得这种分类也体现出不周延的问题:非房地产开发企业修建的房屋用于市场销售,其销售的房屋属于商品房还是非商品房呢?如本案管理中心开发并向社会公众出售的商铺和住房。从主体上看,管理中心是双流县工商行政管理局下属的事业单位,自然不是房地产开发企业,但从修建的目的上看,管理中心建造的房屋不是用于自住,而是向社会销售如果机械适用《解释》第1条,就会得出不是商品房的结论,显然该结论难以令人置信。故目前对商品房与非商品房的定义有待完善,本案管理中心开发的房屋应当界定为商品房,其与郭秀珍签订的《成都市双流县商品房买卖合同》属于商品房买卖合同,符合《解释》调整的对象。
  (二)《解释》调整的对象是商品房买卖行为。
  1.管理中心虽不是房地产开发企业,但在本案中从事的是房地产开发行为。
  首先,管理中心的业务范围是市场的开发与建设、培育与服务,其中包括市场的开发与建设。管理中心于1999年10月开始修建双流大市场、华阳新市场,共计商铺545间、住房199套,建好后向包括郭秀珍在内的社会公众出售;
  其次,管理中心系按照商品房开发的程序修建、销售包括案涉房屋在内的所有房屋。城市房地产管理法第二条第三款规定:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”第二十五条:“房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”第二十七条第一款:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。”根据我国房地产开发的相关法律、法规,开发商进行房地产开发的程序大致为:(1)向城市计划委员会提出申请报告;(2)以立项证明到规划局,规划局根据各地的城市发展规划,向开发商颁布《建设用地规划许可证》;(3)凭《建设用地规划许可证》到国土资源管理局,签订《土地使用权出让合同》,交纳土地出让金,取得国土证;(4)进行住宅设计,将设计内容再交规划局审核,规划局认为符合规划要求的,再发给《建设工程规划许可证》;(5)依据上述证件以及与施工单位签订的合同,到建设局登记,取得《建设工程施工许可证》,此时方可动工修建,如需预售,还需取得《商品房预售许可证》。管理中心开发包括案涉房屋所在的项目时,也按照我国房地产开发的相关规定,取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》等相关手续,并向双流县城乡建设管理委员会提出了申请,双流县城乡建设管理委员会的批复是:“同意你中心在上述土地规划范围内按要求进行一次性房地产开发。”市场管理中心修建双流大市场、华阳新市场的商铺、住房全部向社会公众出售,实施的完全是房地产开发行为。
  再次,从当事人签订的合同来看。双方使用的格式文本,由双流县房地产管理所制定,成都市房地产管理局监制,无论从合同的内容上,还是从形式上来看,均体现为商品房买卖合同

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