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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
第三人购买被执行人房屋被法院查封的救济
【英文标题】 Relief Involved in Executee''s Houses Purchased by Third Party and Sealed up by Courts
【作者】 张善华(一审承办法官)顾建兵
【作者单位】 江苏省南通市港闸区人民法院江苏省南通市中级人民法院
【分类】 民事诉讼法【期刊年份】 2017年
【期号】 17【页码】 109
【摘要】

【裁判要旨】被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,该财产被法院查封,第三人对法院查封提出异议,是案外人异议,不是执行行为异议。法院对执行异议作出裁定时,应当适用民事诉讼法第二百二十七条,而非民事诉讼法第二百二十五条;当事人对裁定不服,应当提起异议之诉,而非复议。

□案号 执行异议:(2015)港执异字第00004号

【全文】法宝引证码CLI.A.1227684    
  【案情】
  案外人:王智勇。
  申请执行人:陈萍。
  被执行人:陶美如。
  江苏省南通市港闸区人民法院在执行陈萍与陶美如民间借贷纠纷诉讼保全一案中,案外人王智勇向南通市港闸区人民法院提出书面异议。
  案外人王智勇称,(2014)港民初字第01119-1号民事裁定查封江海佳苑某房屋,该房屋系由其向陶美如购买,已支付全部购房款,并已装修入住。该房屋已属案外人所有,要求法院解除对该房屋的查封措施。
  陈萍称,案外人与陶美如之间的房屋买卖系双方恶意串通,双方交易价格明显低于市场价,未办理产权过户手续即付清全部购房款,不符合常理。双方房屋买卖存在欺诈,在陶美如还清欠款前,其不同意法院解除对房屋的查封。小词儿都挺能整
  陶美如未到庭,亦未提出答辩意见。
  【审判】
  南通市港闸区人民法院经听证查明:原告陈萍与被告陶美如民间借贷纠纷一案,陈萍于2015年1月6日向法院申请诉讼保全,要求保全陶美如价值20万元的财产,并已提供担保。港闸法院于2015年1月6日作出(2014)港民初字第01119-1号民事裁定,冻结陶美如存款20万元或者查封、扣押其相应价值的财产。南通市港闸区法院执行局受理执行保全案件后,于2015年1月9日向南通市房屋产权监理登记中心送达民事裁定书和协助执行通知书,查封陶美如向南通市城镇房地产开发公司购买的位于江海佳苑的拆迁安置房屋。该房屋预购人为陶美如,已办理合同预售备案,尚未办理产权初始登记。案外人王智勇于2015年2月2日向南通市港闸区人民法院提起诉讼,要求被告协助办理产权过户手续,港闸法院以该房屋办理初始登记的条件尚未成就为由,于2015年6月19日作出判决,驳回王智勇的诉讼请求。案外人王智勇于2015年3月11日向南通市港闸区人民法院提出执行异议,要求法院解除对涉讼房屋的查封。
  另查明,2014年6月5日,陶美如与南通市城镇房地产开发公司签订选房意向书,选购南通市城镇房地产开发公司位于江海佳苑的低价位商品房,约定价款为303041.62元。双方办理结算手续后,南通市城镇房地产开发公司即将房屋交付给陶美如。2014年11月21日,陶美如与王智勇签订房地产买卖协议,约定陶美如将其案涉房屋出售给王智勇,成交价款为70万元。协议签订后,王智勇陆续付清了房款。2015年1月15日,物业公司出具证明,内容为王智勇于2014年12月2日开始入住装修案涉房屋。
  南通市港闸区人民法院认为,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定(以下简称《查封、扣押、冻结规定》),被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。城市房地产管理法第三十八条第一款第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶美如在未依法登记领取权属证书的情况下,将案涉商品房转卖给王智勇,后者至今未能办理房屋过户登记手续。王智勇购买该房屋时应当知晓陶美如没有依法登记领取权属证书,在该房屋未依法登记领取权属证书的情况下,仍违法交易,导致其至今未能办理产权过户登记手续,对此显然存在过错。故王智勇即使支付全部购房款并实际占有,其也无权要求法院解除对该房屋的查封。据此,依照民事诉讼法第二百二十七条的规定,裁定驳回案外人王智勇的异议。
  【评析】
  在本案中,法院听证查明,案外人王智勇购买陶美如的房屋,王智勇应当知道该房屋没有领取权属证书,其仍违法交易,导致未能办理产权过户登记手续,其显然存在过错。王智勇即使支付全部购房款并实际占有,其也无权要求法院解除该房屋的查封。裁定后,案外人、原告、被告均服判。该案在审查过程中,涉及异议人的异议是执行行为异议,还是案外人异议?在裁决时,前者适用民事诉讼法第二百二十五条的规定,当事人不服,可向上一级法院申请复议;后者适用民事诉讼法第二百二十七条的规定,当事人不服,可提起异议之诉。
  在执行过程中,执行机构采取的执行措施或程序等难免会出现违反法律规定侵害利害关系人合法权益的问题,这就需要在法律上规定相应的执行救济方法和程序。民事诉讼法第二百二十五条的规定,为利害关系人等主体的救济提供了法律基础。执行机构在实施执行时对标的物进行查封、扣押、冻结时,仅根据外观判断权属,难免出现将案外人的财产作为被执行人财产查封、扣押、冻结以及侵害案外人实体权益的情况。民事诉讼法第二百二十七条规定:执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查,案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决裁定无关的,可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。案外人对执行标的提出异议的,实际上是一种实体争议,应当通过诉讼程序予以解决。
  一、执行行为异议与案外人异议的区别
  法院执行过程中的执行违法或执行不当时有发生,当事人或案外人因法院的违法执行或不当执行,导致其权益受到侵害,法律上给予救济的途径,一般分为程序上的救济和实体上的救济两类。
  程序上的救济即按照民事诉讼法第二百二十五条所规定的执行行为异

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