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【期刊名称】 《中财法律评论》
论“凶宅”买卖纠纷的法律适用
【副标题】 基于类型化方法的运用【作者】 杨建伟
【作者单位】 北京理工大学法学院{2015级民商法学硕士研究生}
【分类】 民商法学
【中文关键词】 凶宅买卖;欺诈;重大误解;物之瑕疵担保
【期刊年份】 2017年【期号】 1(第九卷)
【总期号】 第九卷【页码】 325
【摘要】 在司法实务中,相同类型的“凶宅”买卖纠纷案件存在着不同类型的法律适用结果。究其原因,一是对“凶宅”的概念没有科学的界定;二是对“凶宅”所涉利益的正当性缺少统一的认识;三是仅从意思表示瑕疵的路径出发对“凶宅”买卖合同的效力进行认定。本文在界定“凶宅”概念与多角度论证“凶宅”所涉利益正当性的基础上,运用类型化的案例研究方法,分析2012—2016年间我国关于“凶宅”的典型案件的法律适用结果,认为适用物之瑕疵担保责任是处理“凶宅”买卖纠纷的最优选择。
【全文】法宝引证码CLI.A.1228103    
  
  房屋买卖因其牵涉到民众生活的基本需要且交易金额在民众消费支出中占比甚大而容易影响到社会的和谐稳定。目前理论上缺少对“凶宅”的概念及其外延的准确界定,司法实践中,我国法院处理“凶宅”买卖纠纷案件亦呈现出较为单一的判决思路。这种裁判思路仅从意思表示瑕疵角度出发,以区分“凶宅”买卖合同法律效力的方式裁断“凶宅”买卖纠纷。然而,也正是因为这样的法律适用路径导致了“凶宅”案件“同案不同判”的现象频繁出现。[1]实践中,存在认定“凶宅”卖方不事先告知“凶宅”信息属于欺诈行为而将“凶宅”买卖合同予以撤销的判决;[2]亦存在着认定“凶宅”买方在不知所买房屋为“凶宅”的情况下购买房屋的行为属于重大误解,从而撤销“凶宅”买卖合同的判决。[3]上述两类判决从意思表示瑕疵的角度出发对“凶宅”买卖纠纷进行法律适用,虽符合相关请求权基础的构成要件,但该路径在举证责任的分配、救济方式的多样性与可选择性方面存在着较为明显的不足。笔者以近5年的“凶宅”典型判决为研究对象,以我国台湾地区处理“凶宅”买卖纠纷的有益司法实践为参照,认为基于客观目的论的解释方法,将物之瑕疵担保责任适用于“凶宅”买卖纠纷,能够较好地弥补意思表示瑕疵法律适用路径的不足,是解决此类纠纷的最优选择。
  一、“凶宅”的法律内涵及其意义
  “凶宅”这一概念源自现实生活,虽然关于何为“凶宅”,存在着一定的社会共识,但处于个案中的当事人(特定的社会个体)可能对“凶宅”的概念和外延存在着不同的认识。因此,需要在权衡对“凶宅”的社会共识、“凶宅”买卖双方的利益关系的基础上,抽象出“凶宅”的法律概念,以期对司法实践中恰当区分生活化的“凶宅”与具有法律利益的“凶宅”,合理判断受法律保护的“凶宅”范围有所助益。
  (一)“凶宅”的法律内涵
  关于法律上的“凶宅”概念,有不同的说法。我国台湾地区“内政部”制定的“不动产委托销售契约书范本”的附件一“不动产现状说明书”第11项规定:“所谓‘凶宅’,是指本建筑改良物(专有部分)于卖方产权曾发生凶杀或自杀致死之情事。”[4]部分大陆学者主张,“凶宅”是指受民俗影响的由“人为因素”导致的客观存在“非正常死亡”现象的住宅。[5]以上定义包含着两个共同点,其一是非自然死亡,其二是事实客观存在。适当定义法律上的“凶宅”概念,此两大核心要素固然必不可少,然而仍存在以下三个关键问题。
  1.非自然死亡事件的原因范围
  导致房舍中发生非自然死亡事件的原因,主要有以下三种:其一是发生他杀,主要指故意杀人事件;其二是发生自杀,或因生活压力或因希望破灭等;其三是发生意外事件致使房舍中有人身故,譬如煤气泄露、突发火灾、意外触电等现实生活中殊难意料的事件。此三类情形为“凶宅”的基本类型。值得指出的是,对于第三种情形,有学者持反对态度。其理由在于,台湾地区桃园“地方法院”曾依据前述“内政部”颁布的范本将“凶宅”限定在因“人为因素”发生过凶杀或者自杀致人死亡的房屋,从而在解释论上排除了发生过非人为因素致死的房屋属于“凶宅”。[6]但本文认为,从“凶”的语义上看,是指“不吉”“不幸”,“凶事”亦泛指“兵灾”“火灾”等造成灾害之事。[7]因此,所谓“非正常死亡”是与“自然死亡”相对的概念,即非因“生老病死”等生理原因的死亡均应涵摄在“非正常死亡”的范畴之内。由此,发生意外事件致人身故的房舍亦属于“凶宅”的类型之一。[8]
  2.客观存在的事实构成
  即“凶宅”的认定需要哪些事实客观存在。对此,已有研究主要停留在“非自然死亡事件”必须客观存在,而非人的主观臆想。[9]而本文认为,客观存在的客体范围除“非自然死亡事件”外,还应包括影响房舍买受人正常安宁生活之事实。关于影响房舍买受人正常安宁生活之事实客观存在的认定标准,宜采“理性平均买受人”标准,[10]即以社会上一般人对于居住于涉案房屋内的普遍心理认知及所受影响为认定标准。因此,一方面,单纯导源于个体主观心理感受,诸如因历史原因流传的、没有事实依据的“鬼屋”不能认定为“凶宅”;[11]但另一方面,倘若确有能够使居住在某一地区的多数人产生恐惧或者不适之感的客观现象存在(如房屋所附着的土地先前为坟地),即使这些房屋内未曾发生“非自然死亡事件”,亦可认定为“凶宅”。
  3.自然死亡的该当处断
  即对于不满足“非自然死亡”要素,但涉案房舍存在的客观情况(具有一定的“不祥”因素)违背了当事人之间的购房契约或者不能满足当事人特殊置房目的时的该当处断。该“不祥”因素主要是指人的自然死亡。而实际生活中,所谓当事人的特殊置房目的主要是指婚房,即为新婚所用之房。[12]在司法实践中,有法官将发生自然死亡的涉案房屋认定为“凶宅”。[13]对此,本文实不能赞同。其一,我国人口老龄化越发加剧,如将发生自然死亡事件之房舍认定为“凶宅”,则将会有大量的二手房交易因交易所涉二手房内老人自然死亡而被撤销,使得房产交易安全和秩序被严重破坏;其二,将有可能造成买卖双方利益的明显失衡,即由卖方独自承担社会人口老龄化所带来的房屋交易不利益。不过,虽然径行认定发生自然死亡事件的房舍为“凶宅”确有不妥,但应允许当事人之间充分发扬私法自治的精神,通过双方意思表示合致,使交易所涉房屋不曾发生自然死亡事件作为房屋出卖方的契约义务。此时出卖方如果违反该义务,追究其违约责任或者依意思表示瑕疵撤销合同即可。对于这类因合同明确约定或者买受人于合同订立前向出卖人明示之特殊置房目的而予以认定的“凶宅”,因其特定性,可以认定为“相对‘凶宅’”,以区别于前文所述的“绝对‘凶宅’”。本文的研究范围主要是“绝对‘凶宅’”,下文如无特别说明,所提及的“凶宅”均为“绝对‘凶宅’”,不复赘言。
  (二)界定“凶宅”的法律意义
  界定“凶宅”的法律意义即在于“凶宅”所涉买受人利益在法律上具有正当性。“凶宅”买受人的利益是否应受法律的保护,往往成为探讨“凶宅”买卖纠纷法律适用路径的前提和基础。尽管这一正当性问题存有争议,但本文对此持肯定性意见,理据如下:
  1.“凶宅”影响买受人的意思形成
  在缔约阶段,房屋是否为“凶宅”严重影响到买受人的购买意愿以及购买条件。影响房产交易的“硬件”因素有很多,譬如地理位置、人文环境、楼盘档次、搂市涨跌等。除此之外,还存在着受心理因素影响的重要交易信息。在这些重要的信息中,房屋究竟为正常房舍还是“凶宅”,对买受人是否有意愿进行交易以及以何种条件进行交易将会产生重大的影响。[14]一般而言,若买受人在房屋买卖合同签订前知悉所购房屋为“凶宅”,则通常会拒绝签订房屋买卖合同或要求变更交易条件,譬如降低房屋价格。由此可见,房屋是否为“凶宅”对买受人是否购买房屋以及以何种条件购买的意思表示的形成,具有重要的影响。
  2.“凶宅”影响买受人的安宁居住权益
  “凶宅”买受人入住“凶宅”后,其安宁生活受到“凶宅”的不利影响亦是客观的。房屋尤其是住宅的功能,不仅包括物理上的使用居住功能\还应包括为房屋所有人或使用人提供安宁生活场所的功能。[15]“凶宅”买受人通常会对所购“凶宅”产生避讳、恐惧之心理,虽然心理状态是人的主观意识,但是长期在此种心理状态下生活,对于“凶宅”买受人安宁居住的合法权益产生的不利影响却是客观存在的。值得注意的是,“凶宅”影响买受人的安宁居住权益的客观性是在一般情况或通常状态下,属于推定的客观性,因此不能排除“凶宅”买受人不因所购房舍为“凶宅”而无法安宁居住的特殊情形。此类特殊情形,应结合个案认定。
  除安宁居住权益外,“凶宅”买受人购买房屋的保值权益应值保护。房屋的基本功能,使用价值层面,在于适居;交换价值层面,在于保值。[16]“凶宅”买受人在适居方面的安宁居住权益前已论及,在交换价值层面的保值权益亦应受到保护。在影响房屋价格的因素中,因房地产交易市场的波动导致的房屋价格涨跌,属于正常的市场作用范围。但因房屋存在的影响其交易价值的瑕疵而导致房屋租售价格明显低于通常房屋时,则该损失不应由房屋买受人承担。在房屋租售的交易中,“凶宅”通常会降低房屋的交换价值,从而使“凶宅”买受人购买房屋以保值、增值的期待权益不当减损。
  综上所述,房屋是否为“凶宅”,在缔约阶段,影响买受人购买房屋之意思表示形成的真实与自由;在房屋交付后,对“凶宅”买受人的安宁居住权益以及保值的期待权益造成了不利影响。因此,民法对“凶宅”所涉买受人的上述正当权益进行保护,是权利本位精神的应有之义,这亦是界定“凶宅”法律意义所在。
  二、意思表示瑕疵的法律适用路径
  为探究司法实践中“凶宅”买卖纠纷的法律适用路径,笔者在无讼案例网站,以“凶宅”为关键词,检索出18件与本文具有直接关联性的民事判决书。[17]笔者认为,关于“凶宅”买卖纠纷的处理,意思表示瑕疵的法律适用路径同物之瑕疵担保责任相比,在举证责任的分配、救济方式的多样性与可选择性方面均存在着较为明显的不足。本文将意思表示瑕疵的法律适用路径划分为欺诈(意思表示不自由)与重大误解(意思表示不真实)两大类型,选取典型案例,从举证责任分配、法律救济方式两个维度出发,论证物之瑕疵担保责任在“凶宅”买卖纠纷法律适用上的优越性。
  (一)欺诈型
  1.案情简介
  案例一[18]
  甲与乙签订房屋转让合同,购买A房屋,总房价101万元。甲支付了首付款后,在交房时得知该房于2007年发生过重大杀人案,属于“凶宅”。但是购房时乙和中介均未告知该事项。甲提起诉讼要求判令撤销合同、赔偿损失。法院经审理认为,房屋买卖属于生活中重大的交易事项,与房屋有关的相关信息应当予以披露。本涉案房屋内曾发生过凶杀案,该信息对原告的交易意愿以及交易条件有重大影响。被告未向原告告知涉案房屋发生过凶杀案的事实,使原告在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同,符合《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)关于欺诈的法律规定,支持了原告的诉请。
  案例二[19]
  甲某与乙某、丙公司经协商,三方达成一致签订《房地产买卖中介合同》。甲某向乙某支付定金3万元,向丙公司支付19,200元。居住不久,甲某得知,乙某的妻子早在2010年已生病去世。[20]甲某遂与乙某交涉退房,未果后提起诉讼,要求撤销涉案房屋买卖合同,返还购房定金。法院经审理认为,即使被告未将其妻子病逝的情况告诉原告,原告也不能证明被告存在欺诈的故意;原告看房后立即签约并缴纳定金、佣金的行为也证明了其购房行为与所谓的被告的欺诈行为并无因果关系,故驳回原告的诉讼请求。
  2.构成要件
  通过对比案例一与案例二,不难发现,房屋出卖方未告知买受人“凶宅”信息的行为是否构成欺诈是前述两个判决着力阐述的争议焦点问题。何为欺诈?欺诈者,使人陷于错误而为意思表示的行为。[21]欺诈的构成要件有三:
  其一,须有欺诈行为。一般情况下,故意告知交易相对人虚假信息的积极行为属欺诈行为。[22]而依学界通说,单纯的不告知真实情况的消极缄默行为,只有在根据特别的法律规定、诚实信用原则或者交易习惯的要求,可以认为有这种告知义务时,才能成立欺诈行为。[23]案例一和案例二中房屋出卖人未告知买受人“凶宅”信息的行为,显然不属于积极的欺诈行为,可值得探讨的是该行为是否属于欺诈行为中的消极缄默行为。而解决这一问题的关键,是房屋出卖人是否有将房屋系属“凶宅”的信息告知买受人的义务。在买卖合同缔结过程中,出卖人有义务告知其已知的供给信息。[24]而告知义务的核心内容是在特定关系中信息优势方应负有向信息劣势方传递与建立、维持、消灭该特定关系有关的重要信息的义务。[25]在房屋买卖交易中,影响房屋交换价值或使用价值的重要信息,譬如建筑材料的质地、建筑架构的科学性等,卖方属于信息优势方,而买方则处于信息劣势的地位。因此,影响房屋交易的重要信息,卖方有向买方披露的告知义务。交易房屋系属“凶宅”,在房屋买卖的缔约阶段即影响买方对房屋购买意愿以及交易条件;房屋买卖交易完成后,亦影响房屋的使用价值和交换价值。可见“凶宅”在房屋买卖中实属重要的交易信息,应当认定房屋出卖人有使交易相对人知悉房屋系属“凶宅”的告知义务。故此,两个案件中房屋出卖人违反告知义务的消极缄默行为属欺诈行为。
  其二,被欺诈人须因受欺诈而陷于错误,被欺诈人基于错误判断而为意思表示。首先,两个案件中,房屋出卖人未告知买受人涉案房屋系属“凶宅”的消极缄默行为,使得买受人产生了涉案房屋属于正常房舍的错误认识;其次,买受人基于涉案房屋属于正常房屋的错误认识而向房屋出卖人作出了其愿意购买涉案房屋的意思表示。因此,两个案件均满足了认定欺诈所必须满足的双重因果关系的构成要件。
  其三,须有欺诈的故意。认定欺诈的故意须为双重故意。除有使相对人陷于错误的故意之外仍须有使相对人因其错误而为一定意思表示的故意。此种故意,须为主观的恶意。[26]房屋出卖人在主观上是否具有欺诈买受人的故意,是欺诈型法律适用路径处理“凶宅”买卖纠纷中最具争议亦最为核心的问题。认定房屋出卖人未将房屋系属“凶宅”告知买受人的行为存在主观上的故意,在司法实践中绝非易事。此种困难表现为,对于法院而言,难以在实体法上区分“凶宅”出卖人主观上究为故意还是过失;对于“凶宅”买受人而言,难以举证证明“凶宅”出卖人主观上有欺诈的故意。从法院审判的角度出发,房屋出卖人未履行“凶宅”信息的告知义务,主观上既可能是出于故意,亦可能是出于过失。所谓故意,包括对自身行为的“认知”以及对特定目的的“意图”两方面内容。[27]在“凶宅”买卖纠纷中,在买受人向出卖人询问“凶宅”信息,而出卖人为不实回答,此种情形认定故意应无疑义;但在买受人未向出卖人主动询问“凶宅”信息,出卖人亦未告知的情形,则需要分两种情形进行讨论。其一,出卖人明知“凶宅”信息对于房屋交易甚为重要,而为刻意隐瞒,希望买受人基于不知房屋系“凶宅”的错误认识而向其为购买房屋的意思表示,此种情况应认定为欺诈;其二,出卖人明知其房屋系属“凶宅”,但是由于自身疏忽大意的过失而未向买受人告知。这种情况下,难以认定“凶宅”出卖人有欺诈买受人的故意。可见,出卖人的消极缄默行为,虽可在外观上被认定为欺诈行为,但是其主观的过错为故意还是过失,实际上难以判断。案例一与案例二相比,虽然其支持了原告因被告欺诈而撤销合同的主张,但是其对被告欺诈故意的说理与论证略显不足。而案件二中的原告诉请之所以被驳回,重要原因就是法院缺少充分的依据认定被告的主观故意。据此观之,法院在对“凶宅”出卖人存在欺诈故意的认定和论证方面,由于主观意图难以判断的障碍,而存在着一定的不稳定性甚至恣意性。
  3.救济方式
  在法院认定“凶宅”出卖人未告知买受人“凶宅”信息的行为为欺诈后,救济方式为何?根据《合同法》第54条第2款的规定,被欺诈的一方当事人可请求撤销合同。法院在撤销“凶宅”买卖合同后,买卖双方对彼此互付返还财产以及赔偿损失的义务(过错方)。[28]采欺诈型的法律适用路径,对“凶宅”买受人的最终救济措施为由出卖人返还房款以及赔偿损失(包括房款利息、房产交易税、中介佣金等)。
  (二)重大误解型
  1.案情简介
  案例三[29]
  甲与乙签订《房产买卖协议书》,约定将B房出售给甲。合同签订后,甲依约向乙支付了120万元的购房款。后甲获悉乙出售的上述房屋在合同签订前曾发生过人员坠楼非正常死亡事件,而乙在签约时并未告知,遂以乙隐瞒真相的行为违背诚实信用原则属于欺诈为由,向法院提起诉讼,请求撤销合同,赔偿损失。法院经审理认为,原告在不知讼争房屋发生过人员坠楼死亡事件的情况下作出的购房决定并履行约定,并非其真实意思表示,系属重大误解,故判令撤销涉案买卖合同,被告返还原告购房款。但由于被告并无欺诈故意与欺诈行为,故驳回原告赔偿损失的诉讼请求。
  案例四[30]
  甲与乙签订《上海市房地产买卖合同》,约定乙将C房出售给甲。甲依约向乙支付了部分房款140.5万元。后甲得知该房楼上501室有男孩跳楼摔至该房栅栏上死亡,遂以乙违背诚实信用未将此重大事项告知为由向法院提起诉讼,要求撤销合同,返还房款。法院经审理认为,鉴于被告未如实介绍重要事实导致原告在不知情的情况下作出购房决定,并按约支付房款,无论主观恶意与否,被告的行为已严重损害了原告的合法权益,故支持原告的诉讼请求。
  2.构成要件
  案例三与案例四的判决均将买受人对房屋系属“凶宅”存在着错误的认识,并基于此错误认识而与出卖人签订合同认定为重大误解。民事行为或合同当事人表示的重要的意思或合同内容错误,为重大误解。[31]重大误解的构成要件有二:其一,表意人因误解而为意思表本,即表意人是基于错误认识而向相对人作出的意思表示。在上述两个案件,两原告基于所欲购买之房屋为正常房舍而非“凶宅”的错误认识,向两被告为购买涉案房屋的意思表示,符合该构成要件。其二,表意人的误解须为重大误解。重大误解之“重大”的认定标准,依相关司法解释,行为人因对行为的性质、对方当事人身份、标的物性质等的错误认识并因此造成较大损失的,为重大误解。[32]对“凶宅”为正常房舍的错误认识应属于对标的物性质的认识错误。所谓标的物性质,指的是民事行为的标的物所具有的性质、性能和特点。[33]前已充分阐明,房屋系属“凶宅”,在缔约阶段影响购买意愿与签约条件;在合同履行后影响房屋适居与保值的两大基本功能。因此,房屋是否属于“凶宅”,在房产交易中应认定为房屋性质或特点。故而,对房屋系正常房舍而非“凶宅”的错误认识,属于对标的物本质或性质的认识错误,符合重大误解之“重大”的认定标准。其三,表意人因此误解遭受较大损失。在上述两个案件中,两原告因为对欲购房屋为正常房舍的错误认识,而向两被告为购买之意思表示。在合同签订后,一方面,不能安宁居住;另一方面,房屋的交换价值亦遭较大幅度的贬损。因此,可以认定两原告由于对房屋“凶宅”信息的错误认识遭受了较大的损失。
  同欺诈型的法律适用路径相比,重大误解型的法律适用路径在主观要件举证责任分配上,买受人仅需证明自己非属故意,而无须证明出卖人的任何主观过错。
  3.救济方式
  两个案件运用重大误解的法律适用路径处理“凶宅”买卖纠纷,在构成要件上并无不妥。在此路径下,“凶宅”买受人受到的法律救济方式为何?由于重大误解与欺诈同属《合同法》第54条可撤销合同的法定情形,买受人可依《合同法》第55条的规定行使撤销权。行使撤销权后,根据《合同法》第58条的规定,出卖方须向买受人返还房款、赔偿损失。
  三、物之瑕疵担保责任的法律适用路径
  如着眼于缔约阶段,则从意思表示自由的视角观察,出卖人对房屋系属“凶宅”的事实未据实相告违背了先合同义务中的告知义务;从意思表示真实的视角观察,“凶宅”买受人对于所购“凶宅”为正常房舍的错误认识属于对物之性质的认识错误。倘若着眼于履约阶段,房屋系属“凶宅”是否可以认定为物的瑕疵,从而适用物之瑕疵担保责任以处理“凶宅”买卖纠纷?下述的一份我国台湾地区“高等法院”的判决书,对问题解决多有启示。
  案例五[34]
  丁某某与甲某某于2004年5月签订了一份房屋买卖合同。合同签订后,丁某某依约付清台币180万元,取得房屋居住后,方知悉所购房屋于1998年2月间发生过凶杀案而有物之重人瑕疵,且甲某某知情,故意隐瞒不报。故丁某某向法院提出诉请:返还房款并赔偿不完全给付造成的损失。法院经审理认为,就房屋交易市场的通

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