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【期刊名称】 《行政法学研究》
房产更正登记之诉与抵押权确认之诉冲突后的法律思考
【作者】 崔巍【作者单位】 江苏省南通市中级人民法院
【分类】 房产法【期刊年份】 2000年
【期号】 4【页码】 81
【全文】法宝引证码CLI.A.112923    
  
  1992年,仁发公司与城西危房办洽商购买胡家竹园商办楼一、二、六层,并汇去购房款181万元。是年秋,仁发公司与蓝梦公司协商合办餐饮娱乐场所。蓝梦公司费107万元对该楼一、二层进行装璜,并对外营业。不到一年,合作失败。次年8月,双方重新商定,一、二层改为蓝梦公司直接向城西危房办购买,价格为110万元。11月,危房办向双方约定向蓝梦公司正式开出第04号房屋销售发票101.53万元和房屋建设费发票2.9万元。蓝梦公司当即付款80万元,余款于1995年12月9日结清。1994年5月6日,仁发公司背着蓝梦公司以第04号房屋销售发票遗失为由,要求危房办重新开具第07、08号房屋销售发票,将购房单位改为仁发公司。10月,仁发公司趁蓝梦公司总经理人身自由受限制之机,藉此销售发票向南通市房屋登记管理部门申领两处房屋所有权证。房屋登记管理部门未经公告程序,即为之颁发了第312512号房屋所有权证。1996年1月,仁发公司又办理了房屋抵押登记手续,以此商办楼一、二、六层设定抵押,向中国银行南通分行贷款169万元。贷款期限届满,仁发公司未能归还本息,南通分行遂主张对房屋行使抵押权。法院判决南通分行在抵押房屋的折价款、拍卖、变卖款中优先受偿。蓝梦公司获悉后便提起民事诉讼,要求法院确认该房屋所有权归其所有,后因故撤诉,改道行政诉讼。蓝梦公司诉南通房屋登记管理部门颁发房屋所有权证的行为侵犯其合法权益,要求法院判决撤销,并要求将房屋所有权登记在自己名下。法院支持了蓝梦公司的诉讼请求。判决一出,争议频起。
  这是一起由多种法律关系交叉、重合在一起的行政诉讼案件,出发点不同,审视位置、角度不同,不同观点和结论并存是正常的。笔者从五个方面对本案的争议逐一进行剖析:
  一、行政诉讼争议的标的是否为生效判决所羁束
  有人认为,本案中争议的诉讼标的已为民事审判中抵押权确认有效判决的效力所羁束,南通分行取得优先受偿权,蓝梦公司的起诉应当驳回。由此,争议的诉讼标的是否为生效判决所羁束成为争议的第一个焦点。理顺法律关系是认识这一问题的前提。本案存在多种法律关系,除蓝梦公司与仁发公司存在变更房屋买卖法律关系外,还有:一是基于仁发公司的产权登记申请,房屋权属登记机关与申请人之间的房屋所有权登记法律关系;二是基于仁发公司的抵押权登记申请,房屋权属登记机关与申请人之间的房屋抵押登记法律关系;三是基于贷款合同而存在的仁发公司与南通支行之间的贷款关系和贷款担保法律关系。这几种法律关系既各自独立存在,又紧密联系、互相影响。贷款担保法律关系是建立在抵押登记法律关系之上的,抵押登记法律关系又是建立在房屋所有权登记法律关系之上的,房屋所有权登记法律关系则是建立在房屋所有权取得合法、有效的基础上的。蓝梦公司起诉房屋所有权登记机关的登记行为侵权,试图通过诉讼来变更原有的房屋所有权登记法律关系。如果蓝梦公司成功,无疑会影响其他法律关系的效力,南通分行的优先受偿权则面临危机。这就是本案法律关系互相关联、相互影响的一面。贷款抵押担保法律关系是否有效的诉讼是在仁发公司与南通分行之间展开的,也是在抵押物所有权设定无争议的前提下展开的。它所展示的是双方在抵押担保法律关系中的权利与义务。抵押权的效力是该诉讼的标的。这种效力依附于债权,即使抵押物灭失,抵押权人失去的也只是抵押物权,债权并不丧失。这种效力优先于没有设定抵押权的其他债权,没有设定抵押权的其他债权无疑应受此生效判决所羁束。但这种优先受偿权能不能对抗他人主张抵押物的所有权呢?这就是法律关系之间各自独立的一面。蓝梦公司提起行政诉讼的诉讼标的是房屋所有权的归属,而民事审判中的诉讼标的为抵押物的效力,两者不为同一。抵押权的效力无力羁束房屋所有权的归属。相反,倒是房屋所有权归属的生效判决,能制约抵押权的效力。如果房屋所有权的归属诉讼为抵押权有效判决的效力所羁束,那么,蓝梦公司的救济渠道只有向穷困潦倒的仁发公司索要购房款,名为救济,实为画饼充饥。“诉讼标的为生效判决所羁束”是法律的统一性、稳定性和权威性的客观要求。这里的“羁束”不应是宽泛的羁束,而是特定的羁束;不应是间接的羁束,而是直接的羁束;不应是果对因的羁束,而是因对果的羁束。全面、客观、公正地理解这一规定的内涵,是行政审判健康进行之要旨.
  二、抵押权人是否为本案适格的第三人
  这是争议的第二个焦点。有人主张应确立抵押权人的第三人诉讼地位。理由是房产更正登记之诉的处理结果可能与抵押权人有法律上的利害关系。在行政诉讼第三人的法理上,这是一个令人耳目一新的课题。它把行政诉讼的第三人从本诉的行政法律关系当事人扩展到与本诉行政法律关系有关联的其他法律关系中的当事人。本案中引起诉讼的行政法律关系是房屋权属登记机关与申请人之间的房屋所有权登记法律关系。房屋的实际所有权人对房屋权属登记机关的登记行为不服提起诉讼,已形式上取得房屋所有人依法是适格的第三人。将此房屋所有权设定抵押,履行房屋抵押登记程序,这又是一种新的法律关系,即房屋抵押登记法律关系。如果房屋实际所有权人认为登记管理行为违法或侵权,那末,抵押权人才是适格的第三人。
  围绕房屋登记管理行为,还可以引发如房屋租赁登记法律关系、房屋所有权变更登记法律关系。另外,在同一房地产抵押物上可以设定数个抵押权,也就存在数个抵押权人。如果其中一种法律关系进入诉讼,其他关联法律关系当事人应作为第三人的立论成立,那末,类似这种诉讼都有数量不等的第三人,行政诉讼很有可能变成“一揽子”诉讼。行政法意义上的第三人只能是与提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织。这里的利害关系是直接的法律上的权利义务关系。抵押权人与提起诉讼的房屋所有权登记行为没有形成直接的法律上的权利义务关系,因而,不是本案适格的第三人。感觉黑人都特别团结
  三、争议的房屋所有权是否为蓝梦公司所拥有蓝梦公司对诉争房屋是否取得所有权是本案进入实体审理阶段中的首要议题。有人认为,仁发公司与蓝梦公司的房屋变更买卖行为应属无效。理由是:1.公有房屋买卖必须进入房屋交易市场,并到主管部门办理审批手续,而上述变更买卖行为是私下交易,程序不合法。2.房屋权属发生转移,承受者应当依照《中华人民共和国契税暂行条例》规定,按双方当事人签订的合同以及所确定的价格缴纳契税,并凭以办理房屋所有权登记手续。蓝梦公司未履行契税行为,缺少合法买卖的法定条件。这一观点有其法律依据。但要探讨

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