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【期刊名称】 《哈尔滨工业大学学报(社会科学版)》
民法典视域中的房屋次承租人优先承租权悖论
【英文标题】 On the Paradox of Sub lessee Priority to Rent the House Under the Field of Vision of Civil Code
【作者】 刘利平
【作者单位】 澳门科技大学法学院,盐城师范学院法政学院
【分类】 合同法
【中文关键词】 民法典;房屋次承租人;优先承租权;合同相对性
【英文关键词】 Civil Code; house sub-tenant; priority to rent; contract relativity principle
【文章编码】 1009-1971(2019)02-0027-06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2019年【期号】 2
【页码】 27
【摘要】

房屋承租人与次承租人的承租权哪个更为优先存在二元悖论。中国法律并无保护房屋次承租人优先承租权的直接规定,司法实践中关于是否保护房屋次承租人优先承租权存在“同案不同判”的现象。民法典分则合同法编中应当基于诚信原则和公平原则,认定房屋次承租人优先承租权来源于转租合同的约定和次承租人对房屋的实际占有;在承认次承租人优先承租权构成合同相对性原则例外的同时,必须明确行使该权利的特定条件;应按照次承租人优先承租权更为优先的原则处理承租人和次承租人之间的优先承租权冲突;赋予次承租人在其优先承租权遭到侵害后司法救济的权利,在参照违约损害赔偿思路的同时,适当兼顾次承租人的信赖利益和可得利益。

【英文摘要】

There is a dual paradox about conflicting of priority to rent the house between the lessee and the sub-lessee. Under the existing law, there is not the direct rule of protecting the sub-lessee priority to rent the house. In judicial practice, the phenomenon of same situation with different sentences existed concerning whether to protect the sub-lessee priority to rent the house. According to the principles of good faith and fair principle, in the contract law chapter of Civil Code we should rule that the sub - lessee priority to rent the house is derived from back to back charter and the sub-lessee actual possession of the house; The sub-lessee priority to rent the house should be the exception of contract relativity principle; In dealing with the conflicts of priority to rent the house between the lessee and the sub-lessee, more preference processing priority of sub- lessee holds water; When the sub-lessee priority to rent the house is infringed, we should, in light of thinking of breach of contract damages, appropriately calculate the reliance interests and prospect interests of sub-les? see.

【全文】法宝引证码CLI.A.1254185    
  
  在房屋承租人与次承租人的承租权哪个更为优先的问题上,由于“现行制度设计较为原则,缺乏具体的配套制度,实践中对次承租人的利益保护尚显不足亟需完善”{1}。实践中存在二元悖论:中国司法机关或者仲裁机构如果认定次承租人享有优先承租权则面临于法无据的诘难,但如果对于次承租人的优先承租权完全不予考虑,则又有违反公平原则之嫌。事实上,在中国相关法律已经肯定次承租人优先购买权的背景下,没有在立法层面直接确定次承租人的优先承租权,主要是因为在对其中涉及的次承租人优先承租权的性质、权利来源、行使条件、实现机制以及合同相对性原则例外的理解等问题上,理论界和实务界存在较大分歧。
  一、次承租人优先承租权的性质及其权利来源
  关于优先承租权的性质,主要存在“债权说”{2}{3}{4}、“物权说”{5}{6}、“物权化说”{7}{8}等不同观点及其之间的论争。“债权说”认为,根据罗马法“债之相对性原则”,承租权作为对相对人具有法律约束力的债权,在优先承租权遭受侵犯后的法律后果应当定位为违反约定一方承担违约责任。“物权说”认为,根据“物权优于债权原则”,只有将优先承租权定性为物权,才能更好地保护处于弱势地位的承租人,承租人不但可以用承租权对抗其他不特定人,而且也可以借此约束所有权人,在优先承租权的正常行使受到妨碍时,承租人有权直接请求适用物权的保护方法。“物权化说”认为,优先承租权本质上也不同于纯粹意义上的债权,而是债权的“物权化”,即优先承租权拥有物权的一些特征和效力,例如,优先承租权所具有的对抗第三人的效力等。
  如果将优先承租权定性为物权,这种对承租人的过分保护将导致出租人作为物权所有人的利益很有可能无法得到衡平性的保障。因为如果作为出租方的物之所有人需要出卖租赁物或者将租赁物进行抵押融资时,买受人或者抵押权人就会考虑“买卖不破租赁”原则下,优先承租权作为物权势必给自己带来压力而极有可能放弃购买或者接受抵押,所以将优先承租权定性为物权极有可能导致出租人的物之所有权被一定程度“架空”。更为主要的是,根据物权法优化配置资源和推进物尽其用的宗旨,贸然将优先承租权规定为物权,不但事实上会导致房屋资源的市场流通变得缓慢,而且也会导致用益物权体系变得混乱。
  关于优先承租权“物权化”的定性,实质上是在承认优先承租权属于债权的前提下,优先承租权实现条件、过程、程序和方式存在“物权化”趋势,这种趋势不管如何变化,事实上并未改变优先承租权债权的性质。从国外相关法律规定看,英国1995年《业主和租客法令》第5条至第8条规定了在原出租人转让归复权后,经过第8条规定的程序即可终止原出租人对承租人的义务,出租人必须在转让归复权后的四周之内按照法案的规定向承租人发出通知,如果承租人同意或不做表态,原承租人即可免除原租赁合同上的义务{9}。虽然英国法律在优先承租权的问题上强调对所有权人的保护,但是并未否认优先承租权系债权的定性。中国《合同法》第209条,《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条等规定虽然佐证了优先承租权的物权化趋势,但从优先承租权的权利变动或对抗模式看,优先承租权变动或对抗模式与物权“登记生效主义”或“登记对抗主义”明显不符,优先承租权登记备案仅仅是一种管理型的程序性需要,所以,从中国法律规定看,优先承租权的性质本质上仍然属于债权。
  从权利来源的角度看,理论上虽然对优先承租权存在“约定权说”“形成权说”和“专属权利说”等不同观点,但实践中需要衡平承租人优先续约诉求与出租人缔约自由之间的冲突,明确界定出租人的责任范围以及承租人的权利边界。从国外法律规定看,“对于转租人来说,承租人将处于出租人的位置,转租在各个方面都将成为另一种租赁,其再次建立了承租人和转租人之间的契约关系和财产的当事人关系,因此转租中的所有契约在承租人和转租人之间都是可以强制执行的”{10}56。《德国民法典》第549条、《日本民法典》第612条、《法国民法典》第1717条都有类似的规定。英国1995年《业主与租客法令》规定,出租人和承租人双方可以在合同中自行规定阻却转租的“合理理由”,承租人违反合同规定转租房屋的,出租人可以选择“收回房屋,终止合同”或者“向法院申请禁令,驱逐不合法的转租人”两种救济方式,其中后者属于更为商业化的考虑,出租人不会因为收回房屋而丧失收取承租人交纳的租金利益{11}。可见,国外相关法律规定确认了转租是一种权利处分行为,出租人同意承租人转租实质上意味着对承租人转租中承诺的优先承租权的认可。
  客观上,优先承租权并非次承租人基于其身份当然享有的权利,次承租人享有优先承租权的权利来源应当是基于对房屋的实际占有和转租合同的约定。“占有一旦存在,即应受保护,以维护社会平和与物之秩序,此为占有制度的基本功能”{12}。鉴于次承租人对房屋的实际占有以及与房屋之间更为紧密的实质性联系,构成次承租人实现优先承租权的途径,决定了次承租人比承租人拥有更为优越的优先承租权。“转租是建立在转租人租赁权基础上的行为,次承租人的新租赁权,以转租人的租赁权为前提而成立”{13}。但是,优先承租权属于一项不可转让的专属性权利,次承租人享有优先承租权并非是基于原承租人的转让所得,而是基于出租合同的租赁关系和合法转租合同的转租关系而取得。
  从出租人的角度看,“禁止反言原则”可以被认为是次承租人享有优先承租权的重要基础。事实上,次承租人的优先承租权是建立在出租人同意转租的前提下,出租人同意转租意味着已经意识到了次承租人未来有可能主张优先承租权,并且自愿承担该种局面的出现,在租赁合同和转租合同均约定优先承租权时,转租经过了出租人的同意或者认可,或者对转租合同约定的优先承租权不持有异议时,应当承认次承租人享有优先承租权。中国合同法规定必须征得出租人同意后,承租人才可以将房屋进行转租,并且进一步明确了未经出租人同意而私自转租时,出租人可以行使合同解除权,其实质在于赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能,如果在转租时出租人没有排除这种可能,意味着出租人作出了允许次承租人优先承租权的允诺,根据“禁止反言原则”,在次承租人租赁合同期满后主张优先承租权时,出租人必须予以回应。
  二、次承租人优先承租权的行使障碍及限定条件
  经过出租人同意后承租人选择将房屋转租给次承租人,意味着直接中断了与房屋的依赖关系,次承租人正是基于合法的转租合同占有房屋进行生活居住或者开展生产经营。但是,客观存在的悖论难题是:根据合同相对性原则,租赁合同和转租合同作为两个独立的合同,出租人同意转租并不导致出租人和次承租人之间产生直接的权利义务关系,他们都无权要求对方承担租赁关系中的义务,这就决定了在次承租人和出租人之间不存在直接合同关系的情况下,次承租人依据转租合同向出租人主张优先承租权,明显与合同相对性原则不符。
  所以,坚持合同相对性原则就意味着次承租人优先承租权的设定给出租人所有权的行使设置了一个不合理负担,出租人的合法利益似乎不应也不能作为牺牲的代价,也即,以赋予优先承租权的方式对次承租人这个特定主体予以特殊保护违反合同相对性原则。传统理论认为,合同相对性原则制度设计目的在于稳定合同关系,给合同相对方以确定的预期,其运用于租赁关系的生命力就在于,不能因为合同相对方以外第三人的主张而随意破坏租赁关系的稳定,同样,对于承租人而言,承租人有权依据合法转租获得正当收益,而且根据合同相对性原理,承租人转租后对出租人不应当丧失优先租赁权,即便在出租人和次承租人之间的利益更为契合,也不能违反合同相对性原则而否定承租人对于优先租赁权的预期。但是,笔者认为,虽然出租人和次承租人没有直接的合同关系,但基于租赁合同与转租合同是两个紧密关联的合同,出租人对合同的内容不但明知,而且同意承租人和次承租人之间的转租行为性质上属于补正转租人之处分权,从而事实上导致次承租人取得了承租人的地位,在这种情形下的转租合同与租赁合同当事方之间的权利义务具有一致性和相容性,其权利义务的内容并没有实质性差异。而且,鉴于中国法律确认次承租人优先购买权优先于承租人,其本质精神在于不影响出租人利益的前提下必须保护实际承租人的利益,并没有因为拘泥于合同相对性原则而使得实际承租人优先购买的期待利益落空。同理,次承租人优先承租权的司法裁决也不能拘泥于合同相对性原则而丢掉了法律的公正精神,由作为实际承租人的次承租人享有优先承租权更能够做到情、理、法相统一,司法效果和社会效果相统一。所以,次承租人享有优先承租权应当构成合同相对性原则的例外,但是该权利的行使必须满足如下限定条件。爱法律,有未来
  第一,形式要件上,次承租人优先承租权的权利来源于对承租人的“代位”,这种代位权利的基础是经过出租人同意的转租合同。只有出租人同意承租人转租并且租赁合同和转租合同中都有保护优先承租权的约定,才能表明出租人赋予了次承租人优先承租权的信赖基础和预期。因为,“基于继续性的结合关系,特别重视信赖基础,要求当事人各尽其力,实现债之目的,除给付义务外,尚发生各种附随义务,以维护当事人之利益,信赖基础一旦丧失,或因其他特殊事由难以期待当事人继续维持此种结合关系时,法律自应允许一方当事人终止契约”{14}。
  第二,承租人和次承租人在履行租赁合同和转租合同的过程中都不存在违约行为。租赁合同和转租合同的履行是一个持续性过程,需要出租人、承租人和次承租人三方协同配合,不仅出租人会考察承租人在租赁合同履行中的行为以便决定是否继续出租,而且次承租人是否遵守转租合同以及是否对租赁房屋基于诚信原则进行谨慎保护,也直接决定着其优先承租权存在的基础。如果承租人或者次承租人在租赁合同和转租合同的履行过程中存在违约行为,诸如经常拖欠租金、利用租赁房屋从事违法经营等,即使租赁合同和转租合同没有被解除,基于诚信原则、公平理念,也不宜苛责出租人再承认承租人或者次承租人的优先承租权。
  第三,从主体条件上看,主张优先承租权的次承租人必须是实际承租人,在转租合同有效期间

  ······

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

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{9} Sophie Cat- tell Freedom to Leave[J]. Estates GazetteI, August 28,2010.

{10} WILKIE M, COLE G. Landlord and Tenant Law (4th edition)[M]. London: Palgrave Publishers Ltd, 2000.卡在了奇怪的地方

{11} Mattew Bonye Meat on the Statutory Bones[J]. Estate Gazette l, December 4,2010.

{12}王泽鉴.民法物权用益物权占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001:171-173.

{13}史尚宽.债法各论[M].北京:中国政法大学出版社,2000:183.

{14}王泽鉴.债法原理:第1册[M].北京:中国政法大学出版社,2001:135.

{15}任泰山,何文强.房屋租赁关系中承租人次承租人优先购买权顺位探讨[J].当代法学,2003,(7):96.

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