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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益的抗辩权
【作者】 施建红【作者单位】 江苏省高级人民法院
【分类】 物权【期刊年份】 2016年
【期号】 35【页码】 51
【摘要】 【裁判要旨】《物业管理条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则,已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人,因其已实际享有了业主的权利及收益,故不得以物业未交付为由,拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位,业主不能以其非基于自愿被他人使用为由,向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。
  案号一审(2012)秦民初字第1049号二审:(2014)苏民终字第153号申请再审:(2014)苏审三民申字第0687号
【全文】法宝引证码CLI.A.1220749    
  【案情】
  原告:江苏夫子庙大世界商贸有限公司(以下简称大世界商贸公司)。
  被告:中国石油宁夏化工厂(以下简称宁夏化工厂)。
  原告大世界商贸公司因与被告宁夏化工厂物业服务合同纠纷一案,向南京市秦淮区人民法院提起诉讼。
  原告大世界商贸公司诉称:大世界商贸公司受夫子庙大世界商厦的400多个业主委托,负责整个商厦的物业服务与管理。宁夏化工厂于2002年通过司法拍卖取得大世界商业城第五层物业,并于2004年办理了产权证。但宁夏化工厂自购买物业、办理产权证后至今,对所属物业不管不问,既不来人商签物业管理协议,也不缴纳物业服务费用。故请求法院判令宁夏化工厂支付自2004年4月1日至2011年7月1日期间物业服务费用合计4733952.75元(按大世界商贸公司自主定价每平方米25元的标准计算)。
  宁夏化工厂辩称:1.宁夏化工厂虽通过司法拍卖获得涉案物业产权,但实际于2011年5月23日才收回涉案物业。依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定,2011年5月23日前的物业服务费用应由建设单位苏京房地产公司承担。2.2004年4月1日至2011年7月1日涉案物业一直由南京优丽风娱乐有限公司(以下简称优丽风娱乐公司)使用,此非基于宁夏化工厂意愿,而是涉案物业原产权人江苏省苏京房地产开发有限公司(以下简称苏京房地产公司)擅自所为。本案物业服务费用应按照谁使用谁承担的原则处理。综上,请求驳回大世界商贸公司的诉讼请求。
  江苏省南京市秦淮区人民法院经审理查明:夫子庙大世界商厦第五层房产原系苏京房地产公司建设并所有,宁夏化工厂于2002年3月28日通过司法拍卖取得涉案房产(当时为在建工程),上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定涉案房产归宁夏化工厂所有。2006年7月宁夏化工厂取得涉案房产的房屋所有权证、国有土地使用权证。
  另查明:苏京房地产公司在已知涉案物业由宁夏化工厂拍卖取得所有权的情况下,于2003年底将涉案房屋交给优丽风娱乐公司装修使用(优丽风娱乐公司一直未支付租金和物业服务费用)。之后,宁夏化工厂与苏京房地产公司、优丽风娱乐公司之间就涉案房屋返还以及损失赔偿等事由发生多起诉讼(2007年11月宁夏化工厂诉至南京中院。要求苏京公司和优丽风公司迁出涉案房产,并赔偿经济损失474万元,诉讼期间,法院委托评估,估价涉案房屋2004年4月-2007年3月租金总额1602400元。后经南京中院一审、省法院二审,法院判决苏京公司赔偿宁夏化工厂经济损失1602400元。根据该计算标准,1602400/36个月/2110平方米=21.09元/每月每平方米。此后2010年8月宁夏化工厂再次起诉至秦淮法院,要求赔偿2007年4月-2010年9月的经济损失,计算标准同上一次判决),后于2011年4月20日经法院生效判决由苏京房地产公司返还涉案物业,并以每月每平方米(建筑面积)21.09元的标准,由苏京房地产公司向宁夏化工厂赔偿自2004年4月1日至2010年9月30日占用涉案房屋期间的经济损失。2011年5月23日,宁夏化工厂通过法院强制执行收回涉案物业。
  再查明:大世界商贸公司系根据苏京房地产公司与业主之间签订的商品房买卖契约而设立的对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人,依据其与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。1998年7月16日,江苏省南京市物价局批复夫子庙商厦公共服务费收费标准为每月每平方米(建筑面积)7.5元。
  2006年12月21日,江苏省南京市秦淮区物价局对苏京房地产公司调整夫子庙大世界商业城物业管理收费标准的请示批复为“实行市场调节价,自主定价”。
  【审判】
  南京市秦淮区人民法院一审审理认为:南京市秦淮区贡院街188号夫子庙商厦为经营性物业,大世界商贸公司作为夫子庙商厦的经营管理者,实际履行了物业管理职责,其对物业管理费用的收取符合相关规定。根据《江苏省物业管理条例》第二十四条规定,物业服务费用由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业服务费用可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任。本案中,大世界商贸公司前期已取得了物价部门对收费标准的批复,自主定价后由大世界商贸公司与业主或使用人通过协商确定收费标准。宁夏化工厂通过司法途径买受了涉案物业,在2011年5月23日前虽未取得对物业的实际控制,但其已通过诉讼获得了案外人使用物业期间的损失赔偿,实际行使对涉案物业的管理收益,宁夏化工厂再以苏京公司未交付为由,主张其不应交纳物业服务费用,有违权利义务一致原则。物业服务费用可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任,故大世界商贸公司要求宁夏化工厂支付自2004年4月1日至2011年7月1日物业管理费的诉讼请求,应予以支持。因大世界商贸公司、宁夏化工厂双方未签订物业服务合同,也未能就物业服务费用的取费标准达成一致意见,大世界商贸公司以每月每平方米25元标准主张物业管理费用缺乏依据。结合该房产目前处于空置状态的实际情况,法院认定以物价部门前期确定的收费标准每月每平方米(建筑面积)7.5元作为物业服务费用计算的依据。
  综上,南京市秦淮区人民法院依照合同法第一百零七条、民事诉讼法第一百四十二条之规定,于2013年10月11日作出(2012)秦民初字第1049号民事判决:宁夏化工厂按7.5元每月每平方米的标准给付大世界商贸公司2004年4月1日—2011年7月1日物业服务费合计1414411.20元。
  一审宣判后,宁夏化工厂、大世界商贸公司均不服,提起上诉。宁夏化工厂上诉称:根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定,物业服务费用承担应在房产实际交付后起算,一审法院未以涉案物业交付这一法律规定的要件进行认定和判决,而以宁夏化工厂取得收益为根据,认定宁夏化工厂承担物业服务费,缺乏法律依据。请求撤销一审判决,依法改判驳回大世界商贸公司的诉讼请求。
  大世界商贸公司上诉称:其诉求按照每月每平方米25元的标准主张物管费用,有事实、法律包括其制定的物管费标准规定依据。2004年始,其按照每月每平方米25元的标准定价收取物业服务费,符合市场行情,其他业主均无异议。一审法院按照1998年物价局定价每月每平方米7.5元标准判决宁夏化工厂支付物管费,不符合市场定价原则,也没有法律依据。涉案建筑系著名5A级旅游景区的古典建筑,物业维护保养费用非常高,一审判决显失公平。请求撤销一审判决,改判支持其在一审中的诉讼请求。
  南京市中级人民法院经审理,确认了一审查明的事实。
  南京市中级人民法院二审审理认为:宁夏化工厂通过司法程序买受涉案物业,系涉案物业法律上的业主,虽然当时未取得对涉案物业的实际控制,但其通过诉讼取得了案外人自2004年4月1日至2010年9月30日占有使用该房屋期间的收益。根据《江苏省物业管理条例》规定,物业管理服务费可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任。故大世界商贸公司向宁夏化工厂主张物业管理服务费,符合法律规定。宁夏化工厂以涉案物业未交付,双方未签订物业管理合同为由,不同意支付物业管理服务费的上诉意见,无事实与法律依据。
  南京市中级人民法院于2014年3月11日作出(2014)宁民终字第153号民事判决:驳回上诉,维持原判。
  宁夏化工厂不服二审判决,向江苏省高级人民法院申请再审称:宁夏化工厂虽通过司法拍卖获得涉案物业产权,但实际于2011年5月23日才收回涉案物业。依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定,2011年5月23日前的物业服务费用应由建设单位苏京公司承担。综上,请求依法再审。
  大世界商贸公司提交意见称:宁夏化工厂虽然于2011年5月23日收回涉案物业,但已通过诉讼取得了2004年4月1日—2010年9月30日的租金,既已享受了作为业主的利益,就理应承担作为业主应负的物业服务费。大世界商贸公司选择起诉宁夏化工厂主张物业服务费符合法律规定。请求驳回宁夏化工厂的再审申请。
  江苏省高级人民法院审查认为:《物业管理条例》第四十二条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”本案中,虽然案外人优丽风娱乐公司使用涉案物业非基于宁夏化工厂的意愿,优丽风娱乐公司与宁夏化工厂也未就涉案物业服务费用如何承担进行约定,但宁夏化工厂作为涉案物业的业主,其按照法律规定所应承担的物业服务费用支付义务不得免除,宁夏化工厂不能以其非基于自愿被优丽风娱乐公司使用物业为由,向大世界商贸公司行使拒绝交纳物业服务费用的抗辩权。
  《物业管理条例》第四十二条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”本案中,苏京房地产公司虽未及时将涉案物业转移占有交付给宁夏化工厂占有使用,但宁夏化工厂已通过诉讼实际获得了优丽风娱乐公司使用期间的租金收益。根据权利与义务相统一的原则,宁夏化工厂在已实际享受业主的权利及收益后,仍以物业未交付为由,拒绝交付物业服务费用的,缺乏事实和法律依据。
  综上,江苏省高级人民法院依照民事诉讼法第二百零四条第一款之规定,于2015年2月27日作出(2014)苏审三民申字第0687号民事裁定,驳回中国石油宁夏化工厂的再审申请。
  【评析】
  本案审理过程中,对于宁夏化工厂是否应交纳涉案物业服务费用,产生了两种观点。
  第一种观点认为:苏京公司未及时将涉案物业转移占有交付给宁夏化工厂,而是违背宁夏化工厂意愿,擅自将涉案物业交给了案外人优丽风公司使用,故本案应适用《物业管理条例》第

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