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【期刊名称】 《政治与法律》
异议登记制度相关问题研究
【副标题】 从民事实体法与程序法交错的视角【作者】 刘璐
【作者单位】 北京师范大学【分类】 物权
【中文关键词】 异议登记;利害关系人;除斥期间;财产保全
【文章编码】 1005-9512(2009)04-146-06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2009年【期号】 4
【页码】 146
【摘要】

异议登记具有暂时中断登记公信力、排除等三人善意取得的法律效果,其目的在于维护真正权利人的利益。只有利害关系人才能提起异议登记申请,而且异议登记后15日内,申请人不起诉或不申请仲裁的,异议登记失效;申请人提起诉讼或申请仲裁的,异议登记持续有效。异议登记和财产保全虽然在价值目标和制度功能上大致相同,但两者之间仍有区别,无法替代。

【全文】法宝引证码CLI.A.1130140    
  
  在不动产物权公示公信原则[1]之下,登记簿被赋予了不动产物权表征的作用,即使其记载与实际的权利状态不符(不动产登记错误),对于信赖该表征的人也无任何影响。错误的不动产登记本身却危及实际权利人的利益,如何予以救济则成了各国在相关规则设计时所考量的重心。我国《物权法》在兼顾交易安全的同时,创设了异议登记、更正登记和损害赔偿三大制度共同作为不动产登记错误的法律救济途径,《房屋登记办法》、《土地登记办法》等分别对房屋和土地的相关规则作了更有操作性的规定,其中的有关概念、条件和程序环节等规定的内涵尚不明确,还须进一步厘清。
  一、作为更正登记前置程序的异议登记
  (一)登记生效主义之下的异议登记制度的功用
  所谓异议登记,是指登记机构对利害关系人针对登记正确性提出的异议而为的登记,其目的是在利害关系人认为不动产登记有误但又无法立即更正时,通过中止不动产登记的公信力而获得临时性救济,以避免其权利受损。[2]我国《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”由此可见,在我国,异议登记实际上是一种暂时的保全登记,是更正登记的前置辅助手段。[3]
  不动产登记无论是否存在错误,均具有公信力。公信力是指没有权利而只有权利外观存在时,使因外观而相信有权利的人取得权利,[4]而不动产登记的公信力则是指法律推定登记权利人为实际权利人,信赖登记并与登记权利人有所作为者,被推定为善意,并能“善意取得”其所预期的不动产物权。[5]在登记生效主义模式之下,不动产物权变动必须办理登记,而且登记具有公信力,这种制度设计实际上是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取对交易安全的维护,[6]而异议登记制度的存在则矫正了登记公信力的负面影响,弥补了登记公信力绝对化的缺陷,阻断了登记的公信力。登记机构将利害关系人的异议事项记载于不动产登记簿,使争议的事实为不特定多数人所知悉,第三人则无法援引善意取得制度而取得无权利负担的物权,不动产登记的权利推定效力和善意保护效力因此中止。由此可见,在登记生效主义之下,异议登记具有了阻却登记公信力的功能,避免了登记权利人滥用登记的公信力对真正权利人所造成的损害。
  《物权法》第19条第2款的上述规定将不动产登记簿记载的权利人(下称登记权利人)不同意更正作为异议登记的前置程序,可谓赘文。因为如果登记权利人同意利害关系人的更正申请,本身就表明意味着他对自己权利的存在也持怀疑态度,因此,基于常识的推理即是,登记权利人同意更正登记的可能性微乎其微。笔者认为应当允许利害关系人无须征求登记权利人的同意而直接提起异议登记申请。
  (二)范围不确定的异议登记申请人
  虽然异议不当应承担损害赔偿责任,但明确界定异议登记申请人的范围对于异议登记制度的正常运转仍深具意义。在物权立法和相关行政规章的起草过程中,对于异议登记申请人的范围一直存在争议。一种观点认为,异议登记的申请人应当限于利害关系人。其理由在于:异议登记的目的在于保护真正权利人的利益,如果其已经是登记权利人,其不动产权利己经受到登记公信力的保护,而异议登记的效力在于打破登记公信力,因此,登记权利人不会也没有必要依异议登记来否定自己的权利。另一种观点认为,异议登记的申请人包括登记权利人和利害关系人。其理由在于:权利人固然不会也不应就权利归属表示异议,但在权利内容记载错误且无法更正的情况下,也不妨申请异议登记。[7]最终,《物权法》和《房屋登记办法》、《土地登记办法》都采纳了“利害关系人”的表述,排除了登记权利人申请异议登记的可能。
  “利害关系人”应仅限于认为自己的权利未登记,或者因登记了不存在的负担或者限制而受到损害的人。例如妻对已登记在夫名下的房屋,在夫不同意更正登记的情况下,可以申请异议登记,此际,妻即为前一类利害关系人;丙未经所有人乙的同意,以乙的名义在乙的房产之上为甲设定了抵押权,此际,乙即为后一类利害关系人。“利害关系人,生要包括但不限于以下几种类型:其一,所有人。登记出现错误,将他人登记为所有人,或所有权被错误地负担了限制物权、处分限制的,所有权人有权申请异议登记。其二,限制物权人。当以下情形出现时,真实的限制物权人即可申请异议登记:限制物权未被登记、权利内容或者主体未被正确登记、不存在的处分限制或者权利负担被登记、权利顺位被错误的登记等。其三,基于处分限制而得到保护者。处分限制未被登记或者未被正确登记的,通过该处分限制而获得保护者即可申请异议登记。其四,共有人。在共有权利被错误登记为单独权利、共有份额登记错误、共有人被错误记载时,共有人可申请异议登记。[8]你怀了我的猴子
  (三)性质不明的异议登记期间
  异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记,[9]其作用只是防止真实权利人利益的进一步受损,而不是对其权利予以确认。异议登记的功用似可描述成一种积极的权利等待,它通过对.现有物权状态的干预,保护真实权利人的权利可以等待到更正登记的完美时机。[10]异议登记后,第三人即可知悉登记物权的归属和内容上的争议,评估相关交易的风险,以确定是否与登记权利人进行交易及交易本身的对价。正是因为异议登记对登记物权所造成的事实上的干预,异议登记本身应有期间限制,一方面以防止异议权滥用,另一方面也督促利害关系人及时对权利进行证明和更正,从而使物权从存疑状态进入确定状态,以利于不动产流转和交易。
  《物权法》第19条第2款明确规定,“申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。,这里的“15日”期间究竟属于何种性质,存在争议。一种观点认为,该期间属于除斥期间。异议登记‘具有导致不动产物权不确定状态的消极作用。为使不动产物权不稳定状态不致长期延续,尽早恢复正常的不动产物权秩序,法律必须为异议登记的效力设置除斥期间”。[11]因此,该期间届满,无论申请人是否起诉,异议登记都应当自动失效。申请人应当另行申请财产保全,对该房屋进行查封登记。另一种观点认为,该期间只是一种法定期间而非除斥期间。因为除斥期间的客体是形成权,且为不变期间,而异议登记的效力并非形成权,其存续期间也是可变的。如果当事人在这期间提起了诉讼,则异议登记继续存续,发挥保全物权请求权的效力,而并不当然消灭。所以,这个期间并不是异议登记效力的除斥期间,而不过是异议登记这一法律事实存在的一种法定期间。[12]
  笔者认为,从《物权法》第19条的条文而言,“15日”期间经过而申请人未起诉只是使异议登记不再起警示作用,原登记的公信力恢复,第三人可信赖原登记而“善意取得”应物权。如“15日”期间之内,申请人就登记物权提起了诉讼,则异议登记仍然有效,仍然存在阻断登记公信力的作用,第三人无法依善意取得制度取得物权。准此以解,“15日”期间并不属于权利存续期间,第一种观点至为可议。由于我国民法上对期间制度研究不够深入,制定法上的期间多被盖上“诉讼时效期间”或“除斥期间”的名讳,《担保法》上的保证期间、《物权法》上的抵押权行使期间,莫不限入此怪圈之中。实际上,期间的法律意义远不止于这两种含义,对于制度法上的期间,应结合法条的文义定其意义,不存在非此即彼的逻辑关系。值得注意的是,《物权法》第19条第2款将“15日内不起诉”作为异议登记失效的前提条件,在解释上,“15日内”不申请仲裁亦具有同样的意义。因为诉讼和仲裁同为解决争议的两种方法,两者本无效力上的轩轾,如当事人在合同中约定依仲裁方式解决双方争议,仲裁自为解决纠纷的唯一方法(除非当事人合意放弃)。此时,如在“15日内”申请仲裁而不起诉,自不发生异议登记失效的后果。
  关于“15日”期间届满后,申请人未起诉或未申请仲裁的,为明晰登记物权的真实状态,登记机构是否可以依职权注销异议登记的问题,学术界和实务界存在争议。[13]《房屋登记办法》和《土地登记办法》均采取了比较审慎的态度,没有授予登记机构依职权注销异议登记的权限。其中《房屋登记办法》第79条规定:“异议登记期间,异议登记申请人起诉,人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”《土地登记办法》第61条规定:“有下列情形之一的,异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记:(一)异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的;(二)人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的;(三)人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后,原申请人就同一事项再次申请异议登记的,国土资源行政主管部门不予受理。”笔者认为,从前述“15日”期间的法律意义可见,“15日”期间的经过并不当然意味着异议登记的失效,只有同时具备申请人未起诉、未申请仲裁两者之一,才会导致异议登记的失效。而申请人未起诉、未申请仲裁非为登记机构职责范围内的事项,也非其所能查知,因此,既然异议登记因当事人申请而为之,其涂销亦应依当事人申请而为之。如登记权利人和异议登记申请人均不申请涂销,异议登记所致的不良后果应由异议登记申请人承担,对此《物权法》第19条第2款已有明确规定。
  二、异议登记后的诉讼性质及当事人的确定
  异议登记仅起暂时阻却登记公信力的作用,最终对物权的归属和内容的确定端赖于更正登记,而更正登记要求严格的权利证明。在异议登记申请人于异议登记期间仍然无法收集足够的证据,无法依《物权法》的规定启动更正登记程序时,于“15日”期间内向人民法院提起诉讼,无疑是最佳选择。法院民事判决的拘束力、确定力、形成力和执行力[14]决定了其是确定物权归属和内容的具有终局性的依据。但异议登记后,申请人究竟提起什么性质的诉讼,诉讼当事人如何确定,需要研究。
  异议登记本身表明异议登记申请人与登记权利人之间就“物权的归属和内容”存在争议,就不动产的自然状况的争议不能申请异议登记。“登记簿对房屋基本状况的记载,包括房屋

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