查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《法学评论》
商品房预售(购)合同公证应注意的问题及对策
【英文标题】 Noticeable Issues and Relevant Countermeasures in the Notarization of Forward Purchasing Contracts of Commodities
【作者】 张静涛【分类】 房产法
【期刊年份】 1995年【期号】 4
【全文】法宝引证码CLI.A.123308    
  在房地产市场的房屋交易活动中,商品房(包括商住楼、写字楼、公寓、别墅等)买卖非常活跃,现房买卖与期货预售(购)并存,其中以商品房的期货预售(购)居多。众多的房地产商为扩大销路,在给予各种优惠条件的同时,采取公证证明商品房预售(购)合同的方式来吸引各方客商,促进销售。这样一来,商品房预售(购)合同公证便成为公证处的主要业务项目之一,同时也给公证多带来新的情况、新的困难。笔者通过几年的工作实践,仅就商品房预售(购)合同公证应当注意的几个问题谈一谈个人意见。
  一、目前商品房预售(购)的几种不同情况
  商品房预售,是指具有开发经营资格的房地产开发公司(包括三资公司)将正在建设中、尚未建成的房屋(楼宇)划分成若干单位进行销售,由房地产商与购房者签订《商品房预售(购)合同》,商品房预售就其实质而言不过就是期货预售。现行的预售大臻有以下三种情况。
  一是房地产开发公司的开发建设项目经过批准,所建设的楼宇在图纸设计完成时,就把设计好的房屋划分成若干单位,以图纸标明层次、结构、面积,并作为预售(购)合同的必备文件进行预售。这样的商品房大多是项目投资较大、建设周期较长的楼宇,以预售经营场地和高档写字间为主。如投资数亿元的XX广场在建设施工工程尚未动工的情况下,其开发商就以各种方式向境内外客户预售。向境外预售的,均办理了商品房预售(购)合同公证。
  二是建设项目的楼宇基础浇筑之后,其开发商在预售(购)合同中标明房屋的层次、结构、面积及其用途进行预售。这样的商品房多是经营场地、写字间和高档住宅为一体的综合楼宇。大多数房地产开发公司都经营这种商品房,竞争激烈,颇具吸引力。
  三是以开发建设商品住宅楼为主的建设项目,其开发在楼宇框架落成,房屋结构基本定位之后,就开始边建设边预售。这样的商品房甚为人们关注,是目前商品房预售(购)交易中较多的一种形式。
  后二种商品房的预售多以向境内预售为主,开发商要求公证的居多。
  二、商品房预售(购)合同公证应注意的几个问题
  商品房预售(购)合同属于房屋买卖合同的范围,但并不是严格法律意义上的房屋买卖合同。由于房地产市场仍处于发育阶段,尚无成熟的管理机制和健全的房地产法制来引导、规范其运作方式,现实的商品房预售(购)合同公证中的问题时有发生,应当引起公证人员的足够注意。
  1.预售后的转售行为较为突出。商品房尚未建成,房地产商与购房者签订《商品房预售(购)合同》后,有的购房者就进行转售。在转售过程中,或者是首购者的预购合同进行了公证,或者是先购者未办公证而后购者要求公证。这种先购房后“炒房”的购房者没有办理与预售(购)商品房相关的登记备案手续,购房者便以公证文书作为“房产权证书”进行转售,有的还几经转手。如某物业公司购买了××大厦(在建楼宇)的数层房屋,其预购合同数次转售,涉及境内外五家公司,其中一家公司要求公证,经公证人员审查发现前几家购房者均未办理相关的登记备案。
  2.出现商品房的权利瑕疵。商品房尚未建成,房地产商已与他人设定他项权利,仍进行预售。有的房地产商为实现其利润目的,在其开发经营过程中与金融机构发生借贷关系,便将在建中的商品楼宇作为抵押物,以获取贷款;有的房地产商还将商品房重复设定抵押,在预售商品房时,却未如实告知购房者,出现了商品房的产权瑕疵。如XX公司先后二次将同楼宇同层次同号房的写字间作为抵押物向某银行贷款;在预售商品房的过程中,被公证员发现了重复设定抵押,说明商品房存在权利瑕疵,侵害购房者的利益.
  3.合同条款不明确留有后患。在经过公证证明的商品房预售(购)合同中,其必备条款约定缺乏应变措施,大多就商品房的价格确定及交款办法、交付使用期限形成板块约定,没有考虑市场行情变化对房价、不可抗力因素对交付期产生的影响,也就没有约定房价的调整、期限的延迟等应变条件,这样就会给将来留下后患,容易出现争执纠纷。如XX公司在预售合同中约定商品房价格为每平方米5500元,竣工后的决算确定为每平方米8000元。售(购)房当事人为房价问题诉诸法院。
  还有的合同中没有告知购房者在购买商品房后,应当照章履行预购登记备案、商品房竣工交付使用后应当进行房产权登记等必要事项。这就容易误导当事人产生公证文书就是房产权证书的认识错误。
  三、公证员应当积极采取的对策
  实事证明,商品房预售(购)合同公证中出现的问题,是在房地产立法尚不健全的背景下出现的。如何处理这些问题,直接牵涉到众多的房地产商和购房者的正当权益,直接关系到公证处为规范房地产市场运作秩序的法律效力,直接影响到房地产市场的稳定和发展。因而,公证处与公证人员应当坚持实事求是的原则,将依法力事与实际情况、原则性和灵活性有机地结合起来,审时度势,积极慎重地处理。
  第一,掌握房地产方面的法规、政策,依法保护和规范商品房预售(购)合同主体在法律、政策许可的范围内从事民事活动。从公证实践中看,在目前房地产法规、政策尚不健全的情况

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
本篇【法宝引证码CLI.A.123308      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【引用法规】

热门视频更多