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【期刊名称】 《法学杂志》
当前我国住宅质量问题的根源与法律应对
【英文标题】 Analysis About The Original Problems Of Housing Quality In China And Its Legal Solutions
【作者】 王思锋 包振宇【作者单位】 南京大学
【分类】 房产法【中文关键词】 住宅质量;市场准入;住宅权;质量保险
【期刊年份】 2011年【期号】 1
【页码】 122
【摘要】

住宅安全是公民住宅权利的重要内容,保障住宅安全的关键在于住宅的质量。相比住宅价格,社会公众对住宅质量的关注明显不够。2009年以来接连发生的住宅质量安全事故,唤醒了全社会对住宅质量的广泛关注。我国当前住宅质量危机的主要根源不仅是由于立法缺位、监管不足、监理不到位,更是住宅开发“五位一体”利益链条所致。住宅质量问题的妥善解决,首先应该在对市场准入制度、竣工验收制度、质量监理制度、责任追究制度等具体制度进行全面改革的基础上进行立法整合,通过立法确立住宅合作社的法律地位、引入第三方验房机制、赋予业主对住宅建设的监督权等,构建完善的住宅质量法律体系;其次应该通过严格执法落实制度功效。英国、法国等域外住宅质量立法的经验对我国住宅质量保障具有积极的借鉴意义。

【全文】法宝引证码CLI.A.1158346    
  一、当前我国住宅质量问题的突出表现
  据报道,西安市工商局执法人员检查发现,西安市存在大量无任何资质和手续的“瘦身钢筋”黑加工厂,通常将规格直径10毫米、8毫米的钢筋拉长拉细到9点几、6点几毫米,造成钢筋的潜在质量缺陷。在西安市在建工地中,这种违规钢筋的使用占将近10%。不久,合肥又出现了以竹签代替钢筋的“竹签垫块”事件,建筑工地上混凝土里面穿的不是钢筋而是竹签。[1]
  住宅质量是一个广义的概念,它既包括住宅建设阶段的质量(即设计、施工、安装各个阶段,另外,对于成品房来说,还应包括装潢质量),也包括住宅的生态质量,甚至包括小区物业服务的提供。[2]根据中国消费者协会的统计.商品房质量问题在消费者投诉中占有很大比例.统计数据显示,2007年中国消费者协会受理房屋质量方面的纠纷达到37443件,2008年为38694件,2009年为34645件,2010年上半年就已达到16447件。[3]从投诉的情况来看,商品房的质量问题,主要体现在地基下沉、房屋倾斜、裂缝、漏水以及管线质量等方面,另外还存在虚假广告、面积不符、延期交房等纠纷。当前我国住宅质量不仅存在渗、漏、壳、裂、堵等住宅通病,还存在以下突出问题:1.住宅整体寿命较短。2.重大住宅质量安全事故多发。3.隐性质量问题逐渐增多。4.住宅建筑材料质量不过关。5.保障性住宅质量堪忧。
  二、追根溯源:“谁”动了住宅的质量
  (一)住宅质量立法的缺陷。法律规范欠缺是导致住宅质量问题的首要原因。主要表现在:1.住宅质量法律规范散乱,尚无专门立法。在我国现行法律体系中,有关住宅质量的法律规范主要散见于《房地产管理法》、《建筑法》、《产品质量法》以及《合同法》等单行法中。《房地产管理法》、《建筑法》管理色彩较浓,执行力和保障力较差;《建筑法》颁布于房改之前,时过境迁,早已不适于现状的需要;《合同法》关于买卖合同的规定可以适用于住宅的买卖,但是《合同法》本身为任意之法,旨在规范平等主体之间的财产流转关系,主要是对违约一方进行事后法律责任追究,无法有效预防住宅质量问题的发生;《产品质量法》仅仅规范建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备等,明确把住宅建设工程排除在外。2.现有行政法规、部门规章和地方性法规数量较多,不仅存在效力等级低下、执行和落实困难等问题,而且还存在一些自身性制度缺陷。
  (二)政府执法和监管力度不足。这是当前最受舆论指责的造成住宅质量危机的原因之一。这种指责首先表现为主管部门的事先不作为。前述“楼脆脆”和“瘦身钢筋”等大量住宅质量事件的发生,存在着共同的问题:多数涉案企业无资质或资质过期,大量住宅工程缺少必要的审批手续或者违反法定程序施工。房地产开发商将未经立项、报建、审批、缴纳相关税费、验收的楼盘直接销售给城镇居民,势必给居民居住安全带来隐患,并造成国家税费的流失,严重侵害消费者的合法权益。[4]这些问题揭示了住宅开发市场准入环节政府监管的不足。其次,表现为管理脱节。这是产生质量问题的体制性因素,主要表现在管理部门之间的工作脱节、土地供应机制与住宅有序开发的脱节、设计意图和使用功能脱节、管理层和劳务层脱节。[5]再次,表现为主管部门事后执法不严,处罚力度偏轻。
  (三)住宅质量监理不到位。依照《建筑法》规定,实行监理的建筑工程,是由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理,即住宅工程的监理是由开发商委托的。但是,连续发生的“楼脆脆”、“楼倒倒”、“楼歪歪”等住宅质量安全事故屡次表明部分监理单位存在重大失职甚至是违法故意。监理单位受雇于开发商,二者同处同一战线,很难客观公正地监督住宅的施工建设和质量安全,致使出现住宅建设我行我素、恣意妄为、无人监管的局面。
  (四)“五位一体”的利益链条。利益可以看作是人们(不管是单独地还是在群体或社团中或其关联中)寻求满足的需求、欲望或期望。在借助政治组织机构调整人们的关系或规范人们的行为时,必须考虑到这些需求、欲望或期望。[6]住宅不同于一般商品,它糅合了各种利益因素,涉及多个利益集团,项住宅政策或法律的出台,多是上述利益博弈的结果。住宅开发首先关系到开发商的利益。住宅市场化改革的结果表明,住宅开发的经济利润实际为开发商所垄断。不仅如此,为了追求利益最大化,开发商仍会不顾设计质量、施工质量而贪婪榨取所有可能获取之利润。其次,工程设计方、施工方、监理方受托于开发商,常常为了自身利益而不惜与开发商共谋,甚至通过非法分包或转包套取利润,致使住宅开发成本无限降低,最后只能以假冒伪劣材料填充、以劣质工程交工。最后,地方政府及主管部门的利益诉求。地方政府不仅可以通过高价卖地增加地方财政收入,领导也可以进而大搞政

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