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【期刊名称】 《法律科学》
“居住”如何成为一种物权
【副标题】 从罗马法传统到当代中国居住权立法【作者】 肖俊
【作者单位】 上海交通大学凯原法学院【分类】 物权
【中文关键词】 居住权;空虚所有权;用益权;共有产权房
【英文关键词】 the right of habitation; naked property; usufruct; shared property housing system
【文章编码】 1674-5205(2019)03-0096-(011)【文献标识码】 A
【期刊年份】 2019年【期号】 3
【页码】 96
【摘要】 居住权是大陆法系传统的物权形态,由于我国学界错误认定其性质,将其分割财产的物权属性与扶养制度相混淆,由此导致《物权法》没有规定居住权。在当前社会实践中,由于房价高速上涨和人口老龄化的压力,民众频繁自发地创设居住权,法官也通过多元的解释技巧对这种权利予以救济。在住房保障改革的背景下,居住权规则也可以有效地弥补按份共有理论在建构共有产权房制度中的不足。2018年《民法典草案》第十四章规定了居住权,但仅有的四款条文过于简单,应通过学理对之完善并最终规定在民法典中。
【英文摘要】 The right of habitation is a typical real right in continental legal system, but due to the misidentification of its nature in academic circles, this right is confused with the family maintenance system, which leads to the lack of right of habitation in the Chinese Real Rights Law. In current social practice, with rapid rise in housing prices and the pressure of aging population, people frequently create the right of habitation spontaneously, and through multiple interpretation techniques, judges also provide relief for such rights. In the context of housing security reform, the right of habitation can also be an effective supplement for the shortcomings in the construction of the shared property housing system. The fourteenth chapter of the Draft Civil Code of 2018 provides for the right of habitation, but the only four provisions are too simple and should be perfected by academic theory and finally stipulated in the Civil Code.
【全文】法宝引证码CLI.A.1263028    
  引言
  在民法典物权编的制定中,居住权无疑是一个重要的议题。学者们注意到了用益物权类型的匮乏和民众的呼声,由此提出建构居住权的主张。{1}50-522018年的《民法典各分篇(一审稿)》“物权篇”第十四章(第159条-第162条)增设了居住权的规定。值得注意的是,居住权曾在2002年进入《物权法草案》,但在2006年第5稿中被删除。新的《民法典草案物权编》给了我们一个重新思考居住权制度价值的机会:为什么必须在我们物权体系中设立居住权,以及在当前的时代背景下,如何建构兼具私法传统与中国特色的居住权制度。本文从以下问题入手展开研究:第一,我国居住权的民间实践和立法反思;第二,居住权的物权性质和制度逻辑;第三,对于民间居住权的司法救济;第四,居住权规则在住房改革政策中的意义;第五,未来民法典中居住权制度的设计。
  一、居住权的民间实践与立法反思
  (一)居住权的存废之争
  回顾物权法制订过程,居住权存废之争的焦点高度集中在“保护弱者”的问题上,却忽略了它的物权属性。
  2003年居住权的倡导者首先提出居住权的意义在于“解决三类弱者的居住问题”。{2}459由此开始居住权被看作是解决养老、丧偶、离婚时住房问题的工具。随后它保护弱者的功能被不断强调,学者纷纷提出“设立居住权可以更好地保护弱势群体利益”,{3}或者“居住权为实现基本的住房权利提供保障”,{4}420更有人直接将居住权的本源看作是家庭的伦理性。{5}157与此相对,反对方则提出:“居住权是适用于没有继承权的弱者保障。而在中国则没有这种顾虑,基于子女的法定赡养义务,父母的居住是没有障碍的”。{6}569-572这种观点也得到部分学者的认同,并进一步将这种无继承权救济的起源追溯到了罗马法的人役权。{7}74虽然其后也有学者试图拓展居住权的其它功能以及商业价值,{8}77-78但是当它的主要功能被定位为家庭弱者保护时,就必然与扶养功能重叠,从而缺乏适用空间。
  最终,人大法工委接受了反对方的意见,认为既有的扶养制度完全能够替代居住权,由此提出:“居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定,所以没有必要在物权法中制订这一权利了。”最终全国人大常委会在第五审的物权法草案中删除了有关居住权的规定。
  (二)民间居住权的形态与私法技术分析
  但是与立法者的设想完全不同,居住权的功能不是家庭扶养制度所能替代的。2012年《人民法院报》就指出,由于房地产价格的攀升,要求确认对房屋享有居住权的诉讼请求不断增多,“居住权类纠纷的主体远超出了立法者对于老人、离婚一方以及保姆三类人群的预期”。在社会生活中,民众以不同的表达方式自发地创设出居住权,这大量存在于买卖、集资、赠与、遗产继承、家产分割的场合中。
  在交易实践中常见的居住权的设立方式有如下表所列。

┌───┬──────────┬───────────────┬───────┐
│序号 │居住权设定方式案例号│约定内容           │主体关系   │
├───┼──────────┼───────────────┼───────┤
│1   │有偿设定居住权(2013│朱砚敏愿将该房让与朱砚灵居住,│姐妹     │
│   │)浙民提字第82号  │并且以后将此房的任何权利交由朱│       │
│   │          │砚灵,与朱砚敏不发生任何关系 │       │
├───┼──────────┼───────────────┼───────┤
│2   │保留居住权的所有权交│原系池瑛、谢某某共居公有住房,│继母与子女  │
│   │易(2015)沪二中民一( │经商定房屋由陈甲、陈乙购买。…│       │
│   │民)终字第264号   │…为保障现有居住人的居住权,经│       │
│   │          │商定如下:该房屋居住权属池瑛、│       │
│   │          │谢某某共居至寿终……     │       │
├───┼──────────┼───────────────┼───────┤
│3   │赠与所有权中的居住权│二原告同意将二原告坐落在隆昌县│祖孙     │
│   │保留(2014)隆昌民初字│金鹅镇X街X号X幢X单元X楼右的房 │       │
│   │第751号       │屋过户到被告名下,被告承诺二原│       │
│   │          │告对该房屋有永久居住权    │       │
├───┼──────────┼───────────────┼───────┤
│4   │集资购房,一方获得居│双方共同以29万元左右买下了上海│父母和儿子媳妇│
│   │住权(2013)徐民四(民)│市上中路XXX弄XXX号楼1401室房屋│       │
│   │初字第3087号    │,房屋产权登记于儿子被告吴杰名│       │
│   │          │下,被告签署原告有永久居住权的│       │
│   │          │承诺书。           │       │
├───┼──────────┼───────────────┼───────┤
│5   │通过遗嘱分割居住权和│该房屋归段己个人所有,段某戊对│兄弟     │
│   │所有权(2013)朝民初字│该房屋享有居住权。      │       │
│   │第11488号      │               │       │
├───┼──────────┼───────────────┼───────┤
│6   │共有物分割中设定居住│对144.7平米二层自建房,在家产 │继母与儿子  │
│   │权(2015)金东民初字第│分割的时候,分给被告朱某甲所有│       │
│   │153号        │,朱某戊只有居住权。     │       │
└───┴──────────┴───────────────┴───────┘

  表(1)民间居住权的设定情况
  甚至在当事人没有明确设定居住权,法官也会通过意思表示解释,在按份共有协议中推演出居住权的存在。在《最高人民法院公报》刊登的2016年的“刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案”中,法官利用《物权法》第7条的公序良俗,将父母5%房屋共有份额看作是一个默示的居住权,由此否认了女儿共有物分割的请求。
  在物权法中居住权被界定为:“权利人以自己的生活需求为限,在他人房屋上进行居住的权利。”{9}633作为一种用益物权,它可以经由所有权人的自由意志而创设。从上表可见,在民间居住权实践中虽然主体之间都有亲属关系,但它与扶养义务中的居住性权利相比,有如下的特点:
  第一,这种权利是通过意思自治创设出来的,即便居住权的案例多数是发生在亲属关系中,但它不是来源于法定的义务,而是经由自由意思创设出来。第二,从权利的内容上看,居住权的设立体现出对于所有权权能的分割,将房屋的使用权归属于一方,而所有权归属于另一方。双方通常在约定中明确地限制了居住权的范围,比如不得继承,不得出租,在居住权人死后所有权恢复到圆满状态。第三,从民间居住权的设立方式上看,居住权的创设是所有权人在移转所有权的同时为自己保留居住权,这直接体现出对于财产的归属权能和使用权能直接进行分割的效果,明显地展示出它的物权性质。第四,从民间居住权的期限体现出了一种实现终身稳定居住的需求,在协议中经常出现“永久居住权”“终身居住权”“居住直至天年”“自愿搬走”“居住百年”这样的表达,隐含着对抗第三人的效力。
  从合同自由的角度上看,当事人约定的“居住权”毫无疑问具有内部效力,但从当事人的目的上看,他们要建构的不仅仅是一种在权利设定人之间彼此拘束的权利,他们需要的是一种更灵活的财产分割方式,一方面能够将房屋的所有权进行自由移转;另一方面保障自己或者他人在房屋中终身稳定居住的权利。整体而言,无论是设定方式还是权利的内容和期限,民间居住权的形态与2002年《草案》以及2018年《草案》中的居住权非常相近,显著区别于既有的离婚居住权或者老年人居住权。
  (三)居住权兴起的社会成因与立法反思
  通过扶养制度以替代居住权的思想可以追溯到我国台湾地区的立法思想:“东西方习惯不同,人之役权为东亚各国所无,日本民法仅规定地役权,而于人之役权无明文,我国台湾地区习惯亦与日本相同,故本法亦只设定地役权也。”{10}73这里的习惯显然指的是我们的扶养文化,此语隐含的前提是,在中国通过子女的奉行孝道的传统,足以满足老年人的扶养需求,因此对于我们也就缺少实际价值。两岸立法者的立场是相似的,将近一个世纪后,人大法工委也以同样的理由否认了居住权对于中国的价值。
  但是,如果说民国以前中国家庭居住伦理强大到足以排除居住权,使之没有适用的余地,那么在当代社会,新的财产秩序的确立、家庭结构变迁、老龄化加剧以及社会养老保障体系的弱化,都使得物权居住权的制度优势不断显现出来。新生代在扶养能力和观念上都不足以再支撑起传统代际关系的正常运作,这已经成为一种社会现象。{11}126-127在青年一代扶养能力不足的同时,现代社会经济压力过大,这集中体现为高速增长的房价引发了在购房问题上老年人的“逆扶养”现象。即在子女需要帮助的时候,家长会在住房和金钱上提供支持[1]。在子女和社会扶养能力不足的前提下,老人这种反向扶养的行为会导致自己的养老资源减少,与此同时高房价也在刺激着房产的频繁交易,诱使所有权人出售房产以至于侵害到居住权人的利益。在这种情况下,比起法定的扶养权利,长辈更愿意通过自己明确创设的权利来保护自己,这最终就表现为家长愿意将表征着财富的所有权交给子女,而自己保持必要的居住性权利,由此形成日常生活中多种多样的居住权实践。
  单纯的所有权的分配是一种非此即彼的关系,而居住权则使得财产分配更为多元,由此使得有限的资源满足多个主体的需求:首先,所有权人可以在遗嘱中把居住权移交给一人而所有权移交给另一人;其次,可以把空虚所有权人交给别人,自己保留居住权;再次,自己保留空虚所有权,而居住权留给别人;最后,将空虚所有权和居住权交给不同的主体。居住权的技术结构可以游走于物权和家庭逻辑之间。就前者而言,它的逻辑结构符合物权的要求,房屋的所有权和使用权能的区分关系符合现有的财产秩序;就后者而言,它把家庭中的具体角色融入居住权人和空虚所有权人的逻辑中去。它不直接介入父母妻儿之间的身份关系,但可以把这种私人关系以一种形式理性的方式表达出来,由此满足家庭财产代际分配中的两难选择。如学者所提出,法官在确定采取何种途径处理夫妻离婚之后的补偿性给付时,用益权(居住权)是一种选择模式,而基于相同原因,因死亡而引起的财产的无偿处分,也都经常采用这种方式。{12}923
  值得注意的是,“居住”是一个富含伦理的概念,它意味着在某一处所长久地生活,关乎人类的一切生存活动和社会意义。浓厚的伦理性自然对应着的应该是家庭法,但是社会生活和司法实践的结果证明了这种权利需要具有物权属性才能保证民众自由分配财产,实现终身稳定的居住需求。因此有必要探索“居住”如何从生活事实发展为规范制度的过程,为居住权的建构提供必要的历史和理论依据。
  二、居住权的用益物权基础与人身属性
  “居住”一词,与“用益”和“使用”这些直接显示出物权抽象性与逻辑性的专业术语不同,具有日常生活用语的特征,并且这一制度主要适用于家庭成员间,更是容易让人忽略它的物权技术特征。因此,要了解居住权的性质并且确定它的学理基础,只有通过制度史层面的观察,才能了解它的性质和学理基础。
  (一)居住权在罗马法中引发的困惑
  与很多产生于习俗和法学家解释的物权形态不同,作为一种典型物权,居住权(habitatio)明确地在公元533年优士丁尼皇帝的敕令(C.3,33,13pr.-4)中产生,该敕令写道:
  C.3,33,13pr.在过去曾有这样的疑问,如果一个房子的居住(habitatio)被遗赠,这种居住的权利是否属于使用权、用益权,或者两者都不是而是一种有着自己特性的权利?被遗赠了这种居住权的人能否将之出租,或者主张对于房屋的所有权?为了平息这样的争议,朕以简洁明了的意见消除了所有的疑虑。
  C.3,33,13,2如果他遗赠了一个居住的用益权,这产生一个很大的问题,是否还可以用用益权这个名称?因为朕不想要它如同用益权一样。
  C.3,33,13,3受遗赠人不能获得居所的所有权,除非有最清晰的证据证明房屋的所有权属于他,遗嘱人的意愿应该在各个方面都被遵守。
  以上文献可以看到,优士丁尼发布规定“居住权”的敕令,是因为当时的物权制度遇到一个难题,在生活习惯中,盛行着通过日常用语称为“居住”的权利,它不符合典型物权的形态,但是在内容上和所有权、用益权和使用权又有相似之处,那么应该如何确定这种“居住权”的性质从而正确适用法律呢?
  (二)住房的“用益”、“使用”和“居住”的区分
  优士丁尼敕令的重心在于明确居住权的独立性,区分三种形态相似的权利,用益权、使用权和居住权。研究居住权首先要观察它的母权形态用益权(usufructus),这是一种依照物的经济用途,对他人之物进行使用和收益的权利。它的技术核心在于孳息的主观化,只要能够满足人的需求的,都可以看作是对孳息的获取,由此对物的“使用”和“收益”变成同质性的权能,形成了一种新的物权类型。{13}40-41用益权的产生意味着法学思维已经来到了一个新的阶段,可以区分开“物”本身和对物的利用“权利”。假设一套房子被设置了用益权,那么它的经济用途就是“居住”,权利人可以自己居住,或者将之出租给他人居住收取租金,但是将之改造为旅馆或者驿站而获取收益,就不是在行使用益权而是对所有权的损害,构成了所有权滥用。
  用益权的权利范围很大,包括了全面的对物使用收益的权能。但是对于不能产生孳息的物,或者所有权人只是想设定一个能够直接使用但不获取孳息的权利,此时它的内容就不是“用益”而只是“使用”,于是在用益权产生后的一个世纪,出现了一种与之结构相同但内容更为狭窄的权利,这就是“使用权”(D.7,8,2)。
  因此,在居住权出现之前,罗马法中已经具备了“用益权”和“使用权”,只要在一处房屋上设立这些权利即可实现近似居住权的效果。但是在实践中,基于房屋和居住事宜的普遍性,民众往往不会用准确的术语去设定“房屋的用益权”或者“房屋的使用权”,而是直接提出“居住权(habitatio)”这样的表达,这该如何处理呢?法学家认为可以类推适用使用权,所以居住权人可以让自己、家庭成员、客人、甚至是家庭之外的人一起居住,但不能将其出租以收取孳息(即租金)。如帕比尼安所言:“如果居住权被遗赠,那么所产生的权利完全等同于遗赠使用权(D.7,8,10pr.)。”
  除了“居住权”之外,实践中还有“以居住为目的的用益权(usus fructus habitandi causa)”的表达。在这样构造中,既有日常用语中的“居住”,也存在法学术语的“用益权”,此时以何者为准,这种权利是“以居住为目的的使用权”还是“以居住为目的的用益权”?不同的解释会导致权利范围的差异,法学家们对此不能达成一致的意见(D.7,8,10,2)[2]。最终在公元六世纪优士丁尼不得不通过立法对于居住权进行了专门的规定。
  从居住权的形成过程中可以看到所有权的用益权能是如何不断分化,为满足不同的需求而最终形成了一系列的典型物权的过程。用益权能的分化可以从下列的表格中看出。

┌─────────┬─────────┬─────────┬─────────┐
│权利形态     │客体范围     │权利范围     │         │
├─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│所有权      │对所有客体    │全面使用收益   │         │
├─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│用益权      │对所有客体    │遵循物的经济用途使│         │
│         │         │用收益      │         │
├─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│使用权      │不产生孳息之物  │遵循物的经济用途进│         │
│         │         │行使用      │         │
├─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│居住权      │住宅       │个人居住需求   │         │
└─────────┴─────────┴─────────┴─────────┘

  表(2)用益权能的分割序列
  从表(2)可以看到,在“所有权→用益权→使用权→居住权”这样的权能分割过程中,权利的内容不断缩小,客体范围也不断缩小,最终固定到了房屋这一重要的财产之上,由此形成了居住权。用益权能分化的意义在于:第一,提供多种的用益权类型的选择。不同的权利的用益范围不同,用益权可以进行全面的使用收益,使用权可以对客体整体进行使用,而居住权只能对房屋进行满足个人需求的使用,由此满足当事人意思自治的选择;第二,有利于简化交易,在名称中出现居住权时,默认为当事人的意图是在建构一种比用益权和使用权的范围都更为狭窄的权利,避免了日常语言与法律语言的混淆。现代民法接受了优士丁尼法的处理方式,把它规定为一种典型的他物权形态。(《法国民法典》第625条-第635条,《德国民法典》第1090条-第1093条。)
  三、居住权在现代法典中的规范建构与发展
  (一)居住权在现代民法典中的建构
  作为一种典型物权形态,居住权保留在了现代各国的民法典中。用益权和居住权之间是一般和特殊的关系,因此研究居住权的法典建构需要从一般的用益权规范和特殊的居住权规范两方面入手。居住权可以准用用益权的一般规则,它主要包括两方面内容:权利设立、消灭和内容的规则,以及对用益物的合理使用和保管义务[3]。
  第一,权利的产生、消灭和内容的一般规则。这包括:(1)权利的产生。用益权可以依照法律规定或者按照法律行为设立[4]。法定的用益权包括法官在无遗嘱继承、离婚案件的判决中直接设定用益权。(2)权利的消灭。包括期限届满、混同、30年权利不行使,标的物全面灭失[5],而且用益权还因为滥用而消灭[6],在物部分灭失的情况下,用益权在物的部分上能够继续存在[7]。(3)权利的范围和期限。权利人按照物的经济用途进行利用[8]。权利的期限可以由当事人自由设立,最长期限是自然人的终身[9]。(4)物的改良。在保持物良好经济用途的情况下,可以进行改良[10]。(5)空虚所有权。在不影响到用益权人正常使用收益的情况下,所有权人仍然可以对物进行处分[11]。(6)客体灭失和替代。从罗马法以来,客体灭失都会导致用益权的消灭,但是在现代民法中,为了保护用益权人,将用益权扩张到替代物上。在用益权人无过错的情况下,客体全面灭失时也可以把用益权转移到保险金或赔偿金之上[12]。
  第二,关于物的使用管理义务的一般规范。它包括:(1)前置义务。用益权人制作财产清单并提供保证。在用益权开始前,权利人必须做出一份清单,证明用益物原本的状态,这是一种辅助规范,用来证明物在开始时的存在状态,是用益权人的返还、维修和赔偿用益物的参考,起到保障所有权人利益并且便捷赔偿的作用[13]。(2)善良管理人照顾义务。在用益权中,必须对权利人课以积极的照顾义务,使得物在返还原所有人时能够保持良好的状态,具体包括:不过度使用、维修、照顾、看护等内容。(3)维修义务。用益权人只对用益物遭受的一般损害承担,在不超过收益范围的情况下承担修缮义务,如果是整体性的损害,比如房屋的围墙、拱顶四至严重损害,则由所有权人承担维修义务。
  第三,专属于居住权的特殊规则。比起用益权的“物的经济用途”以及使用权的“单纯使用(不限人数)”,居住权的客体固化而权利范围更为狭窄,不能出租收取租金,只能够“满足个人和家庭的需求”[14]。这使得权利范围会随着居住权人的年龄和社会地位的变化而发生改变。如果一个人获得居住权的时候是未成年人,随着他的年龄的增长,在他结婚生儿育女的时候,其居住权的范围应该延伸到足以满足家庭使用。
  由此,在用益权的一般规则的基础上,结合权利人的家庭生活需求,构成了完整的居住权规则。
  (二)居住权的物权性质与人身要素的关系
  通过设定居住权,一个完整所有权区分为两种独立的权利,一方面是按照个人需求对于房屋的使用权,另一方面则是享有最终归属的空虚所有权。对于空虚所有权的性质,早期的观点把它看作是未来利益的期待权,而现代的观点则认为这是一个现实的权利,虽然它实际的使用价值被掏空,还仍然保持了一些没有被居住权所吸收的所有权的基本内容,包括了特定情况下的占有权、请求赔偿的权利、排除妨害请求权以及监督和控制的权利。{14}21这些针对现实内容的权能使得期待利益能得以良好保持。从对房屋的利用看,居住权人和所有权人之间是一种先后的关系:居住权人掌握着房屋的现实使用,所有权人享有的是期待利益,只有在用益权结束之后,才可以获得物的实际利益。基于用益权和空虚所有权在利用上的先后关系,所有权人可以把同一个物分配给不同的主体,由此使得有限的财产得到充分的利用。
  国内学界有观点认为,居住权体现出物隶属于人的效力,具有人身性和社会保障性质。{15}71但居住权的这种“人身性”是通过物权的规则体现出来的,它只是权利的范围和期限的体现。首先,居住权的权利期限默示为权利人的终身。这只是一个默示期限,当事人可以按照自己需要设定明确的权利期限。其次,居住权的专属性意味着权利的范围,“不可出租”是源于使用权的特性,居住人只能对房屋直接使用而不能获取收益;“不可继承性”则是由居住权的期限决定的,不能超过居住权人的生命周期,否则所有权就无法回复到完满的状态。因此,把居住权的“人身性”拆解开来,实质就是关于权利期限和权利范围的问题,这些要素与亲属身份无关,符合物权逻辑并与交易秩序并行不悖。
  因此,作为他物权,居住权与作为法定之债的扶养义务之间的差异在教义学上几乎是不言自明的。从民法的形式理性上看,一项他物权制度是服务于家庭救济还是市场交易,是由主体的动机决定的。但在居住权的立法过程中,无论是支持方还是反对者,都是以弱者保护思维替代物权技术的观念,将法律行为中动机上的伦理目的与行为所要实现的特定的法律后果相混淆,由此偏离了民法形式理性的思维轨道。
  (三)居住权的现代功能:以房养老与金融投资
  从罗马直到现代,用益权的主要适用领域都在家庭范围内。随着社会的发展,用益权开始延伸到新的具有商业性质的客体上。最能典型体现这种用途的是保留居住权的空虚所有权交易。当一个房屋被设定用益权时,其上就并存着用益权和空虚所有权两种权利。在欧洲以房养老实践中,老年人可以在房屋所有权出售时为自己保留居住权,由此除了获得一笔养老金之外,还可以在原来的房屋中继续居住直至死亡,而买受人可以通过相对低廉的价格获得所有权,在居住权人死亡后获得完整所有权。
  在2009年世界经济危机的时候,意大利一个不动产交易研究所的报道指出:“经济危机推动了住宅的空虚所有权买卖”,交易数目在47,000-48,000笔,占整个不动产交易的15%,比2008年增长了6-7%。究其原因,一方面是因为老年人在经济危机的局势下,失去其收入来源,不得不通过移转空虚所有权获得其养老金;另一方面,国家和私人的金融机构都开始投资这一领域[15]。
  空虚所有权的交易是与生命周期理论(life cycle theory of consumption)相符合的。它体现出一个理性的消费者在追求其个人效用的最大化时,不仅是对某一消费行为和项目进行决策,最重要的是要追求生命周期内整体效用的最大化,以此安排收入与消费支出的平衡。在个人家庭的长期经济生活中,只有购房资金可以形成实物资产。工作初期会把收入的绝大部分用于消费甚至是超前消费,导致消费大于收入;中年之后,虽然收入增加,但考虑到退休后的养老,消费在收入中所占的比例反而会降低;退休后收入逐渐减少,而养老医疗的开支却在不断增加,消费又会超过收入。鉴于以上的分析,一个理性的消费者会根据其预期生存年限、即期现金流入、远期现金流入等诸多因素来安排当前的消费和储蓄行为,以实现资源在整个生命周期内达到最大化。{16}33这是激励空虚所有权交易的内在原因。
  从投资的角度上看,空虚所有权交易比起完整的所有权交易的优势在于,这种不动产投资的资金低于市价,并且购买的税收和登记费用也比正常的所有权交易低。由此具有双重的增值优势:一方面是随着不动产的自然增值,空虚所有权也在不断增值;另一方面则是随着用益权人年龄的增加,空虚所有权的价值也得以逐步增加。因此,即使一个人有足够的资金也会考虑投资空虚所有权,以同样的价格购买更多不动产的空虚所有权,而且不必考虑房子的管理费用,在最终用益权消灭后,它恢复成一个圆满的所有权也不必补交税收[16]。
  通过保留居住权的所有权交易,一方面实现了权利人以房养老的目的,权利人可以在其原有的房屋中保留居住权,无论房屋所有权辗转何处都不改变其终身稳定居住的目的;另一方面以空虚所有权的期待利益激励交易,使得居住权人获得足够的生存资源,而居住权中关于物的维持和保管规则使得在居住权到期后,房屋仍然能够保持适宜居住的状态。
  

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】 {1}崔建远.民法分则物权篇立法研究〔J〕.中国法学,2017,(2):48-66.
  {2}江平,刘智慧.确立中国居住权法律制度的若干思考〔M〕//江平,主编.中美物权法的现状与发展.北京:清华大学出版社,2003.
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