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【期刊名称】 《法学杂志》
论我国民法典中不动产登记制度的完善
【英文标题】 Consummation of Real Estate Register System in Civil Code of China
【作者】 程啸【作者单位】 清华大学法学院
【分类】 民法典【中文关键词】 民法典 不动产登记制度 完善
【期刊年份】 2004年【期号】 3
【页码】 27
【摘要】

我国现行不动产登记制度存在很多问题,在未来的民法典中。应统一不动产登记机关,明确不动产登记簿的性质、地位及其类型,明确不动产登记簿与权属证书之间的关系,确立实质审查主义,增加预告登记制度,以完善不动产登记制度。

【全文】法宝引证码CLI.A.19877    
在建立有中国特色的社会主义市场经济体制的过程中,西方发达国家完善的各种权利记录制度在技术层面上值得我们学习借鉴,况且我国现在的各种财产尤其是不动产权利登记制度也的确存在一些严重的缺陷,需要在我国未来的民法典中加以完善。
  一、我国现行不动产登记制度中存在的主要问题
  (一)登记机关不统一。在我国,目前的不动产权利登记机关是各类不动产的行政主管机关,但是现在却存在着对不同的不动产在不同的机关办理权利登记,甚至同一不动产的权利登记在多个登记机关登记的现象。例如,依据现行《担保法》的规定,因登记对象不同,登记的机关也以不同。以无地上定着物的土地使用权抵押的,登记机关是核发土地使用权证书的土地管理部门;以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,登记机关是县级以上地方人民政府规定的部门;以林木抵押的,登记机关是县级以上林木主管部门。现行的多重登记机关不仅极大地增加了交易成本,不利于交易的快捷,而且人为地造成查询困难,有害于交易安全,易滋生各种纠纷。
  (二)不动产登记簿记录不完整与查询困难。任何财产权属登记记录作为记载财产上权利状况的文件,不仅应当有恰当的形式与准确的表述,而且必须能够使交易中的当事人方便、快捷地查阅。惟其如此,交易的安全方能得到保护。然而,我国不动产物权登记记录本身以及查询过程却是一件令人头痛的事情。
  (三)不动产登记中存在不合理收费。改革开放以来,在我国经济比较发达,政府服务观念比较强的地方,不动产登记的收费相对来说还是比较低的,而在广大经济不发达地区,各种登记收费就成为解决超编人员工资以及增加单位福利最有效的措施。高昂的收费不仅极大地增加了当事人的交易成本,而且导致实践中许多当事人甚至银行为了避免昂贵的收费而不愿意办理登记的现象,造成了大量的纠纷,不利于我国物权关系的稳定与发展。
  (四)登记簿与权属证书之间有冲突。我国实行的是不动产权利的强制性登记,但是,与实行权利登记制度国家不同的是,我国除进行不动产登记之外还颁发权属证书即采取所谓的“登记发证制度”。例如,依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定,房屋所有权产生、转移、变更以及设定他物权,除需要在房地产行政管理部门进行初始登记、转移登记、变更登记以及他项权利登记之外,还由登记机关发给权属证书。在登记机关的登记簿(卡)上进行权属登记与颁发权属证书过程,通常都是在同一登记程序中完成的。这样一来,公示力与公信力究竟是应当建立在登记机关的登记簿上,还是建立在不动产权属证书之上?对此问题,现行法律没有规定,而各个部委规章的规定又不相同。由于到行政机关查阅登记记录的诸多困难,使得人们更加相信权属证书的可靠性。然而,发生纠纷时法院又仅依据登记机关的记录来确定不动产上真正的权属。登记簿(卡)与他项权利证书并存的局面非常不利于对交易安全的保护,容易造成更多的纠纷,给交易的当事人带来了更大的风险。北大法宝,版权所有
  二、未来我国民法典中应采取的完善现行不动产登记制度的措施
  在未来我国的民法典中,应当采取以下几项措施以完善现行的不动产登记制度:
  (一)统一登记机关。目前世界各国、各地区不动产登记机关的设置大致可以归纳为两种模式:一是法院负责登记工作,如德国、瑞上、韩国;二是由政府机关负责登记,如日本。笔者认为,未来民法典究竟以何种机关统一负责不动产登记事务的问题已经超越了法学的研究范畴,因为这是一项对现行行政管理体制的变革,它必然要触动许多部门的利益,而且还涉及到财政预算上的相应安排。因此,未来只要能够将负责登记的机关统一即可,至于具体统一到哪一个部门,应由其他的单行法律加以规定。
  (二)明确不动产登记簿的性质、地位及其类型。不动产登记簿具有特殊的地位,即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中,不动产登记簿具有十分重要的作用,因此,其应由登记机关统一掌握并保存,并允许公开查询。不动产登记簿的内容应当公开。这种公开并非只是向不动产的物权人以及利害关系人公开,而是要向所有的人公开,即任何意欲查询不动产登记记录的公民或法人都有权到登记机关查阅、抄录或者复印不动产登记簿的有关内容,而登记机关不得设置任何障碍。这样既能够有效地维护交易安全,确立不动产登记簿的公示力与公信力,也能够减少腐败现象。
  对未来我国统一不动产登记机关后,如何设置登记簿的问题,笔者认为,未来我国民法典以及不动产登记立法中应只设立一种登记簿即房地产登记簿,而无须分列土地登记簿与建筑物登记簿。原因在于:首先,虽然土地与房屋是两项最为重要和主要的不动产,但是由于我国立法在处理土地与建筑物的关系时采取的是“房随地走或者地随房走”的原则,即要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。对于此原则,各种房地产立法给予了反复的强调。因

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