查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《学习与实践》
住宅建设用地使用权自动续期规则的重构
【作者】 张英豪【作者单位】 河南财经政法大学民商经济法学院{讲师}
【分类】 房地产法
【中文关键词】 住宅建设用地使用权;自动续期;无偿续期;有偿续期
【文章编码】 1004-0730(2018)06-0026-07【文献标识码】 A
【期刊年份】 2018年【期号】 6
【页码】 26
【摘要】 住宅建设用地使用权可以在期满后自动续期,但法律并未对续期的期间以及次数作出规定,这在解释学上存在极大争议。结合宪法的规定,该权利应当是有期限性的权利。但是,基于以房养老政策、人均寿命的延长及居民业已支付的过高的购房成本,将自动续期解释为“无偿续期70年(一次)”是合适的。在一个家庭拥有多套房屋时,征收住宅建设用地使用权持有税也是正当的。
【全文】法宝引证码CLI.A.1263579    
  
  住宅建设用地使用权自动续期制度的存在,诱发了《宪法》第9条是否存废的危机。《物权法》所规定的自动续期规则并没有明确规定续期是否受到次数的限制,也未对续期是否重新缴纳土地使用权出让金作出明确规定。那么,如何对之解释或者说在解释的方法论上,就会存在极大争议。这里面涉及两个问题:第一,续期是否受到一定期间的限制,即住宅建设用地使用权是否为一个有期限性的权利。仅从《物权法》第149条第一款中“自动续期”的本意看,该权利被界定为无期限性的权利似乎符合文义解释的要求;但若按照这种解释,住宅建设用地使用权与建设用地所有权的区别就不存在。第二,该条文并未对自动续期时应当无偿抑或有偿作出规定,相关部门的具体做法、学术界的认识也并不相同。因此,有必要对这一问题展开深入的探讨。
  一、住宅建设用地使用权的自动续期规则
  (一)对“期满自动续期”的文义解释
  为了防止解释者尤其是司法解释者在对既有的法律规则进行解释时的主观任意性,文义解释要求解释者尽可能地尊重并按照规则中所含语词的通常含义进行解释。就《物权法》第149条而言,“期满自动续期”包含两个关键词语,一是期满,二是自动续期。其中,“期满”按照字面含义就是期限届满,其实已蕴藏着该种权利是有期限性的权利之前提性的判断;因对于无期限性权利而言,无“期满”的可能性。但“自动续期”仅从字面含义看,并没有明确续期是否有次数或期限限制。即仅仅依据“自动续期”,推导出这种权利可以不受次数限制、不受期限限制,从而得出这种权利是一种无期限性的权利。这被称为永久续期说,该学说认为,住宅建设用地使用权可以实现“自动无偿续期”,因此,该种权利一旦期限届满,就会自动延展,因此可以无限循环从而实现“长生不老”,该学说亦被称为无偿无期限续期说。持该种观点的学者很多,以朱广新为代表。[1]但考察其观点,发现其依据是“对于私法而言,法无明文禁止皆自由”的私法理念,因为《物权法》第149条没有对住宅建设用地使用权的存续期间进行限制,故得出这一权利即为一种不受期限限制,不受是否缴费、是否有偿限制的权利。其认为,自动续期制度的独特性主要表现为续期时无需支付出让金,因为申请续期同样可以做到无期限,一而再、再而三的延期。[2]
  如此,在一个条文内部出现了前后矛盾的地方,二者似乎又是不可调和的。学理解释者和司法解释者只能另寻他途消弭规则内在的冲突。另外,对“自动续期”中的“自动”一词进行语义探究,发现其应当是指无需经过重新签订合同,无需经过土地所有权人的同意;至于是否不用缴纳费用,将在下文第五部分予以详述。
  (二)体系解释和合宪性解释
  《物权法》中,住宅建设用地使用权的上位概念是用益物权。法典化的本旨之一是对法律概念提取公因式进行类型化和系统化的整理,法典化的《物权法》各个编章之间存在着一种内在逻辑体系,既相互证成,也相互受制约,每一法律概念自身有着纵横坐标,任一概念均不能越位和跨界。认为住宅建设用地使用权是一种无期限权利的结论是值得商榷的。可以无限续期的住宅建设用地使用权是等于土地所有权的,[3]这必将导致整个物权体系的混乱。如此,所有权编之后的用益物权编中重新出现了“所有权”的新型权利类型,这样的解释方案打破了《物权法》自身内在的逻辑体系结构。这种解读非常明显是脱离法律文本和现行规则体系的,事实上应当属于立法论的观点,即超越解释论而走向了立法论。[4]
  从广义的体系解释的规范要求看,现行法律形成一个有机统一的整体,宪法所建立的宪法秩序与民法所建立的民法秩序具有内在一致性,基于宪法的位阶高于民法,故宪法规范对于民法规则的解释具有抑制的功能。在对民法规则进行文义解释时,不应忽视这种法秩序内在的一致性要求,下位法必须服从上位法,物权法必须服从于宪法的规范。质言之,将住宅建设用地使用权解释为一种无期限的权利,其实质是将其视为所有权,这种解释是对体系解释的违反,完全忽视法秩序的内在一致性要求。再者,从论证方法的角度看,在进行法律文本解释时,也必须合乎宪法的规定,此乃法律解释过程中必须遵循的一个要求,即合宪性解释的原则。[5]换句话说,正确的解释方法必须遵循合宪性原则的要求,否则就存在随意性而脱离了法律的准确性要求。
  对可以自动续期的住宅建设用地使用权进行解释时——尤其解读为永久续期的权利时,必须同时考虑到我国的基本经济制度——土地国家所有权制度的强制性规定,如果忽略这一规定,就会涉嫌违宪。土地国家所有即全民所有,排斥了私人拥有土地所有权的可能性。“无偿无期限续期说”恰恰是私人竟然以无偿续期的方式取得了土地所有权,这种学说等于承认我国现阶段土地所有权可以成为交易的客体,这显然与宪法规定的本意相去甚远。1988年的宪法修正案奠基了我国城市的土地权利结构,即“土地所有权—土地使用权”的双层结构,且将住宅建设用地使用权限定为有偿有期限性的权利。在宪法规范上,只有建设用地使用权可以成为交易的客体。
  此外,有人认为,既然住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权是两种不同权利,故二者应享受不同的法律待遇,非住宅建设用地使用权虽然是申请续期,但是经过申请完全可以实现权利永久存续;若住宅建设用地使用权也能实现永久续期,则这两种权利的真正区别不是能否续期或者能否永久续期,而是续期时能否无偿。很显然,以此作为立论基础是值得商榷的,笔者认为,二者确实应当有差别,比如,住宅建设用地使用权关乎住房权这一基本人权,因而这两种权利在法律上的待遇不应相同。
  (三)比较法上的解释
  我国的住宅建设用地使用权属于用益物权,用益物权是用益物权人可以在一定期限内对所有权人进行限制的权利。这本身就说明用益物权是一种有限性的权利,期限届满,所有权人可以恢复对物的圆满支配状态。我国的住宅建设用地使用权相当于大陆法系民法上的地上权,地上权当然是一种有期限性的权利,权利存续期间届满,土地所有权人自然可以恢复对土地的圆满支配状态。并且,地上权制度也有续期规则,如法定地上权制度。但大陆法系民法上的地上权的续期规则与我国的自动续期规则并不一样。应当说,因为我国的建设用地使用权制度是因袭香港地区的批租法律制度,那么对香港地区的建设用地使用权到期后如何续期的做法进行研究和实践总结无疑具有重大的现实借鉴意义。[6]
  二、住宅建设用地使用权存续期间的考量因素
  (一)房屋的安全使用期限
  有学者认为,以建设部的行政规章中所确定的我国住房的50年使用寿命,作为决定土地使用权存续期间的立论基础。[7]本文认为这一观点带有房(权)决定地(权)论的倾向而不足取。无论是从物理上还是从法学逻辑上,从来都是地(权)决定房(权),而不是反之。且我国现行法律是将房与地作为法律上的两个独立物加以看待的,因此,住宅建设用地使用权具有独立的法律地位,并不受房屋寿命的影响。从物理学上,房屋的结构和建筑材料已经发生了很大变化,总体趋势是房屋的结构强度越来越高,房屋的使用寿命在延长。[8]并且房屋本身是可以加固和维修的,这使得房屋的寿命可以借助于科学技术手段实现延长——甚至长达几百年。
  从法理上,这实际上混淆了自然状态上的使用期限与法律意义上的期限(期间),抹杀了所有权之无期限的法律属性。只有当所有权的客体灭失了,所有权才会因为失去承载的客体而归于消灭。笔者以为,房屋无论如何残破,房屋的所有权还是存在的,房屋的加固、修补技术也在不断进步。住宅建设用地使用权的有期限性与房屋所有权的无期限性之间的冲突是客观存在的,是无法解决的。建筑物使用寿命决定住宅建设用地使用权存续期限的学说是错误的。
  (二)人均寿命的影响
  建设用地使用权是法律上拟制的权利,但法律上的主观创造也要受制于外界既存的客观要素的影响,从已有文献看,其太短不利于社会生活秩序的稳定,也不利于形成民众对

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【注释】                                                                                                     
©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
本篇【法宝引证码CLI.A.1263579      关注法宝动态:  

法宝联想
【相似文献】

热门视频更多