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【期刊名称】 《河北法学》
房地产综合开发的法制化管理
【英文标题】 LEGAL ADMINISTRATION OF COMPREHENSIVE DEVELOPMENT OF ESTATE
【作者】 王国存【作者单位】 安徽建筑工业学院
【分类】 房产法【期刊年份】 1995年
【期号】 6【页码】 41
【全文】法宝引证码CLI.A.117524    
  
  

房地产是房物财产和土地财产的总称。房产是建筑施工单位依照规划、设计要求,通过建筑活动,将各种建筑材料有机地结合而形成的物态总体。一其按用途分为;住宅房、生产用房、商业用房、行政用房和其它专业用房。地产是土地、地上附着物和地下各项基础设施的总称。地产按用途可分为工业用地、生活居住用地、对外用地、其他占用城商较大空间的用地。随着社会主义市场经济制度的建立和扩大,我国对房地产开发的法律化、制度化的要求越来越迫切。因为房地产市场如果没有法律的规范、约束,其发展方向、规模和对国家经济的作用都将受到影响。

一、城市房地产开发用地的取得

按照《城市房地产管理法》的规定。取得城市房地产开发用地的方式有两种,即通过土地使用权的出让或者土地使用权的划拨取得房地产开发用地。

(一)土地使用权出让。

《城市房地产管理法》第7条规定:“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权),在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划,对于城市规划区内的集体所有的土地。必须先经过征用转为国有土地后,该幅国有土地方可以转让。出让土地使用权,由市、县人民政府土地管理部门与i地使用者签订书面合同。土地使用权出让方式有:拍卖、招标和双方协议。采取双方协商方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用者依合同支付土地使用权出让金,获取相应的土地使用权,土地使用者未依合同支付土地使用权出让金,或市、县土地管理部门没有提出合同约定土地的,一方有权解除合同,并有请求违约赔偿的权利。土地使用者应当依照合同约定的用途使用土地,如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让变更协议,或者重新签订土地使用权出让合同,并相应调整土地使用权也让金。出让金应全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发,

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了有关土地使用权出让的最高年限。居住用地70年。工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。

土地使用权因合同约定的使用年限届满或土地灭失而终止。土地使用者需要继续使用土地的,应当在合同届满前一年申请续期,除因公共利益需要收回该幅土地外,土地管理部门应予以批准。批准准予续期的,应重新签订土地使用权出让合同,并依规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让期届满,使用者来申请或虽申请而未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。《城市房地产管理法》还规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,依合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费:满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成开发迟延的除外。

(二)土地使用权划拨。

快醒醒开学了

《城市房地产管理法》第22条第1款规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。”土地使用权划拨的主要特征有:土地划拨是一种行政行为;土地使用权的划拨必须经依法批准;土地所有权形式不变;土地使用者除对原土地使用者所受的损失要依法给予补偿外,划拨使用土地具有无偿性。依划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定的外,土地使用权的划拨没有期限的限制。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律、法规以及部门规章规定了通过划拨方式取得土地使用权的程序是:建设项目设计任务书报请批准;土地使用者取得建设用地规划许可证;土地使用者申请建设用地;县级以上人民政府批准;土地管理部门依法划拨。通过划拨方式取得土地使用权的主要有:国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地。

二、房地产综合开发

《城市房地产管理法》第2条第3款规定:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业是房地产开发企业。设立房地产开发企业必须符合法律规定的条件,并申请设立登记,由工商管理部门予以登记,发给营业执照,不符合条件的不予登记。凡未取得营业执照擅自从事房地产开发业务活动的。没收违法所得,可以并处罚款。设立有限责任公司、股份公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后1个月内,应到登记机关所在地的县级以上人民政府规定的部门备案。



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