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【期刊名称】 《时代法学》
H省C市住房限购令决策程序的合法性考量
【英文标题】 The Legality Consideration on the Decision-Making Process of House-Purchasing Limitation Order in C City H Province
【作者】 刘丽周甜甜【作者单位】 湖南师范大学法学院湖南师范大学法学院
【分类】 行政诉讼法
【中文关键词】 住房限购令;行政规范性文件;重大行政决策程序
【英文关键词】 House-Purchasing Limitation Orders; administrative normative document; major administrative decision procedure
【文章编码】 1672-769X(2018)044X)824)5【文献标识码】 A
【期刊年份】 2018年【期号】 4
【页码】 82
【摘要】

自2010年以来,为了抑制日益高涨的房价,我国中央和地方政府陆续出台了一系列房屋限购政策,作为中部H省省会所在地的C市也不例外。为了抑制投机炒房行为,C市于2017年3月18日起先后出台了三个住房限购令。但是,依据该省的行政程序规定和规范性文件管理办法,C市三个住房限购令存在一系列程序性瑕疵,比如缺少草案公布程序、缺乏专家咨询论证程序、未举行听证程序、公众参与程序不足以及合法性审查程序落实不到位等。

【英文摘要】

The central and local governments have launched a series of House-Purchasing Limitation Orders to curb rising house prices since 2010 including the city of C. The city of C as the capital of H Province launched three House-Purchasing Limitation Orders to restrain speculation of the real estate since March 18th, 2017. However, according to the Administrative Procedure Provisions and the Administrative Regulations of Normative Documents of the H Province, there are a series of procedural restrictions on the three house-purchasing limitation orders in the city of C. For example, the absence of the draft announcement procedure, the expert consultation procedure and the hearing procedure ;moreover, the insufficiency of public participation procedure as well as the inappropriate implementation of the legality examination procedure.

【全文】法宝引证码CLI.A.1244130    
  近年来,随着我国城镇化步伐的不断加快,越来越多的农村人口选择在城市购房定居;我国全面实施“二孩”计划生育政策,有生育愿望的家庭随之需要更换大户型的住房,这些都进一步助推了本就价格居高不下的房地产市场。对比其他中部省会城市,C市的房价较为合理,长期处于“价格洼地”。但是,2016年底却出现了一大批外地投资客如“合肥炒房团”蜂拥而入,导致C市房价飞速上涨。
针对此轮房价的飞涨,C市人民政府办公厅与住房和建设委员会分别于2017年3月21日(简称3.21)、5月20日(简称5.20)和9月23日(简称9.23)出台了三个《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》(以下简称《通知》),被称为该市“史上最严限购令”。

一、C市住房限购令的主要内容


┌─┬──┬──────┬────┬───────────────────┬───┐│20│出台│限制区域  │限售  │限购                 │备注 ││17│日期│      │    │                   │   ││年│  │      │    │                   │   ││C │  │      │    │                   │   ││市│  │      │    │                   │   ││房│  │      │    │                   │   ││地│  │      │    │                   │   ││产│  │      │    │                   │   ││调│  │      │    │                   │   ││控│  │      │    │                   │   ││政│  │      │    │                   │   ││策│  │      │    │                   │   ││ │  │      │    ├───────┬───────────┤   ││ │  │      │    │C市户籍    │非C市户籍       │   ││ ├──┼──────┼────┼───────┼───────────┼───┤│ │3.21│A区、B区、C │不限  │不限     │限购区域内无住房,省内│仅限一││ │  │区、D区、E区│    │       │限购1套;限购区域内无 │手房 ││ │  │、F区、C县( │    │       │住房,省外在c市连续缴 │   ││ │  │限J区、X区域│    │       │纳1年个税/社保;引进人│   ││ │  │)      │    │       │才和公务工作调动需证明│   ││ │  │      │    │       │,限购1套       │   ││ ├──┼──────┼────┼───────┼───────────┼───┤│ │5.20│A区、B区、C │取得《不│限购两套   │限购区域内无住房,连续│一手房││ │  │区、D区、E区│动产权证│       │缴纳1年个税或社保;引 │、二手││ │  │、F区、C县( │书》满2 │       │进人才和公务工作调动需│房全限││ │  │限J区、X区域│年后方可│       │证明,限购1套     │   ││ │  │)      │上市交易│       │           │   ││ ├──┼──────┼────┼───────┼───────────┼───┤│ │9.23│本市行政区域│取得《不│本市户籍(包括 │C市无住房,连续缴纳2年│一手房││ │  │(暂不含L市、│动产权证│个人家庭户和集│个税/社保,限购1套  │、二手││ │  │N市)    │书》满3 │体户个人)无住 │           │房全限││ │  │      │年后方可│房的,限购一套│           │   ││ │  │      │上市交易│;本市户籍家庭│           │   ││ │  │      │    │有一套房的,需│           │   ││ │  │      │    │要在取得首套房│           │   ││ │  │      │    │不动产权证后3 │           │   ││ │  │      │    │年以上才能买第│           │   ││ │  │      │    │二套房    │           │   │└─┴──┴──────┴────┴───────┴───────────┴───┘





从上表住房限购令的内容可以看出,限购令主要是对不同身份的购房者在购买资格及购买数量上进行限制,从“3.21”到“5.20”再到“9.23”就是一个不断限售加码、限购升级的过程。

限售加码,从没有附加条件到需取得不动产权证2年再到3年后方可交易,以期逐步打击投资客的投机行为。限购升级,对于购房者而言,非C市户口购房资格更难获得,缴纳个税或社保从12月升级到24个月,并且限购一套;C市本地户口,无住房的个人家庭户和集体户购买套数从不限到降为两套再降为一套,已经有一套住房的需在取得首套不动产权证3年后方可购买第二套;限购的房源也从只限一手房源到一手、二手全限,其主要目的是抑制住宅的“投资属性”,强化其“居住属性”。那么,限购令实施一段时间后,是否达到了控制房价上涨的目的,还需要通过该市楼市的价格来判断。

限购令后C市楼市的走势:

(图略)

从上图来看,“3.21”限购令颁布实施后,2017年3月C市新房价格为9353元/平米,4月为9630元/平米,房价仍然在进一步上升。为了进一步抑制炒房团和投资者的购房需求,“5.20”限购令将原本可以随意“买买买”的C市本地人进行了限制——限购两套房,更将H省内非C市户籍的家庭也挡在了门外。“5.20”新政后的一个月内房价得到了一定的抑制,如同年5月房价下降为9270元/平米,但“好景不长”,到了同年7月房价又回升到9588元/平米,且在持续上涨。于是,“9.23”限购令出台,进一步限制购房主体和购房数量。虽然短时间内由于符合购房资格的人数猛然减少,市场交易量呈现下降的趋势,但这些似乎并没有浇灭人们购房的欲望,房价依然走高。因此,我们可以看出,C市此次连环限购令虽然是为了抑制高涨的房价、保证刚需而作出的,但其实际上发挥的作用有限,并没有完全达到其调控房价的目的。

二、C市住房限购令的性质

(一)C市住房限购令属于规范性文件

根据C市所在H省《H省规范性文件管理办法》第2条所述本办法所称规范性文件,是指除政府规章外,行政机关和法律、法规授权的组织制定的,涉及公民、法人或者其他组织权利义务,在一定时期内反复适用,具有普遍约束力的行政公文。”由此判断,C市的住房限购令属于规范性文件,理由有三:

第一,从制定主体上看,限购令是由C市人民政府办公厅或C市住房和建设委员会制定发布的,是C市政府的职能部门,具备行政主体资格,享有制定规范性文件的权力。

第二,从制定内容上分析,限购令所涉及的是与人民群众生活密切相关的住房问题,且针对的是所有在C市购房的人民大众,涉及公民买卖房屋的权利,关乎公民的权利义务。

第三,从时效上看,以“9.23”限购令为例,在C市住建委的网站上明确写明其生效时间是2017年9月23日,有效期至2022年9月23日,这就表明其在这五年内是可以反复适用的。

(二)C市住房限购令属于重大行政决策

根据《H省行政程序规定》(以下简称《规定》)第48条第2款的规定,规范性文件涉及重大行政决策的,还应当适用重大行政决策程序。那么,C市的住房限购令是否属于重大行政决策?判断的依据则是该《规定》的第31条第1款,即重大行政决策是指县级以上人民政府作出的涉及本地区经济社会发展全局、社会涉及面广、专业性强、与人民群众利益密切相关的行政决策事项。

由此判断,住房限购令属于重大行政决策事项,理由如下:

其一,从制定主体上判断,根据《规定》第29条第1款和第2款,县级以上人民政府作出重大行政决策,适用本节规定。县级以上人民政府工作部门和乡镇人民政府的重大行政决策程序参照本节规定执行。依此判断重大行政决策的制定主体包括县级以上人民政府、县级以上人民政府工作部门以及乡镇人民政府。因此,C市政府的职能部门作出C市住房限购令符合主

  ······

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