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【期刊名称】 《北方法学》
论业主团体法律地位的确立
【英文标题】 On Establishment of the Legal Status of the Estate Owners'Group
【作者】 吴国平【作者单位】 福建省政法管理干部学院
【分类】 物权
【中文关键词】 业主团体;业主大会;业主委员会;法律地位
【英文关键词】 the estate owners’group;the estate owners’conference;the estate owners’committee;legal status
【文章编码】 1673-8330(2008)05-0060-07【文献标识码】 A
【期刊年份】 2008年【期号】 5
【页码】 60
【摘要】

作为一种组织或者机构,业主团体在我国是一个实质存在而形式缺失的概念。只有承认业主团体的法律地位,才能解决业主委员会目前存在的没有实体可以依托的问题,并理顺业主团体与业主大会和业主委员会之间的关系。我们应当在立法上承认符合条件的业主团体的法人地位和民事主体资格,同时,明确业主团体内部组织的性质和法律地位,明确业主团体内部组织的相互关系和治理结构,以进一步完善我国物业法律制度。

【英文摘要】

As an organization or agency, the estate owners’group doesn’t exist in form but in real lifeOnly by recognizing its legal status,can the current issues that the estate owners’committee is lack of entityform be solved,and may the relation among the estate owners’group, the estate owners’conference and theestate owners’committee be well coordinated. It is suggested to recognize the legal person status and civilsubject qualification of the estate owners’group conforming to the requirements. Besides, the nature,the le-gal status,the interrelationship,and the governance structure of the inner organization of the estate owners’group should also be well defined so as to perfect the legal regulations of the housing property industry.

【全文】法宝引证码CLI.A.1129982    
  一、承认符合条件的业主团体的法人地位
  (一)承认业主团体民事主体地位的必要性
  业主团体是在建筑区划内基于业主的建筑物区分所有权的行使而产生,并由全体业主组成的自治性社会组织。业主团体是业主大会和业主委员会的上位概念。实质上它不过是全体业主的法律上的表达,是全体业主的集合体,应该成为一个社团组织。这里的“团体”或言“组织”,在法律上通常是指在社会中存在的但又没有为法律明文承认其法律主体地位的行为者。
  关于业主团体的规定,世界各个国家和地区的法律规定有所不同,主要有四种模式:一是不具有法人资格的团体,也称为非法人式。例如德国、我国台湾地区,认为业主自治组织是住宅所有权人共同体,不具备权利能力,因而不具有法人人格,且该共同体的形成并非法律强制成立,而由住宅所有权人通过契约予以确定,[1]属于不具当事人能力的非法人团体。在德国法中,虽然业主自治组织不具有法人资格,但在实务上却得借集会与管理人两机构而成为有行为能力的组织体( Handlungs or-ganisation),在性质上被理解为具有“部分权利能力的特别团体’,[2]具有独立于业主自然人的法律地位。在德国法中,这种不具有法人人格的团体所享有的权利能力越来越大,它可以依业主公约规定从事各种活动,在程序上享有起诉与应诉的权利。二是具有法人资格的团体,也称为法人式。例如法国、新加坡以及我国香港地区。我国香港地区的《多层建筑物(业主团体)条例》规定,全体业主共同组成一个社会团体法人,该社团法人由业主大会选举出的业主委员会依法向民政部门办理社会团体登记。在这种模式中,业主自治组织依法享有法人人格,有行为能力,可以独立实施法律行为,进行诉讼活动,在诉讼中可以该社团法人名义直接起诉或应诉。三是附条件法人人格模式,也称为折衷式。例如日本,规定一定规模以上的业主团体有法人资格。按照《日本建筑物区分所有权法》的规定,30人以下的区分所有权人构成的管理团体,是无权利能力社团。该法第47条第1款和第2款分别规定,“区分所有人的人数为30人以上者,以区分所有人及表决权各3/4以上多数的集会决议,决定成立法人意旨与其名称及事务所,且在其主事务所所在地登记而成为法人”;“依前项规定的法人,称为管理组合法人”,有的翻译成“管理团体法人”。[3]四是判例实务上承认其法人资格,也称为判例式。例如美国。业主团体在法律性质上并不具有法人资格,但在20世纪70年代,这一立场受到来自判例实务方面的重大挑战。在著名的White v. Cox一案中,美国加州上诉法院认为公寓所有人协会(区分所有权人管理团体)具有法人实体资格,并做出与现行法律相悖的判决。[4]之后的美国判例实务上已普遍承认了该类团体的法人资格。由此可见,业主团体法人化已经成为各国立法和实务的发展趋势。[5]
  从我国情况来看,在立法上有无必要赋予业主团体以法律主体地位,法律没有规定,实践中人们的认识也有分歧。《物权法》和新的《物业管理条例》第2章“业主及业主大会”中对业主大会和业主委员会做了具体规定,但对业主大会和业主委员会的上位概念—业主团体却没有做出规定,使得作为意思决定机关即权力机构的业主大会和作为执行机构的业主委员会的存在失去了组织实体的依托与支撑。没有实体的存在,业主大会和业主委员会的权利、义务和运行都会在法律上遇到无法逾越的障碍。因为业主大会或者业主委员会不可能直接代表所有单个业主的意志,其在客观上只能代表全体业主作为一个整体(即业主团体)的意志。特别是作为执行机构的业主委员会的意志不具有独立性。它的存在必须以实体组织的存在为前提,以决策机构的决策为依据。例如,在股份有限公司这一实体中,作为执行机构的董事会必须依附于股份有限公司这一实体。没有实体被依托,股东大会和董事会就无法成立。业主大会和业主委员会也面临同样的问题。从理论上看,一个物业区域内全体业主组成的业主团体才是物业集体权利的主体,才是实体。所谓实体,按照通常解释,是指实际存在的、起作用的组织或者机构。[6]在法律上,实体是指具有一定的组织形态,具有相应财产并独立承担责任的组织体。[7]业主团体作为一种组织或者机构,符合实体的特征,在我国是一个实质存在而形式缺失的概念。笔者认为有必要赋予业主团体以法律主体地位。立法上应当赋予符合条件的业主团体以法律意义上的组织形式和民事主体资格。因为在立法上赋予业主团体以主体资格符合法律的逻辑,能弥补主体缺位的困惑和尴尬,更好地理顺业主与业主大会和业主委员会以及全体业主相互之间的内部法律关系;有利于小区的物业管理,有利于业主所在小区(社区)的安定有序。我们在立法上应当借鉴外国的经验和做法,承认符合条件的业主团体的法人地位和民事主体资格,明确规定业主大会(业主代表大会)和业主委员会的权利义务和法律责任、业主委员会的产生和运作程序、权限范围、诉讼地位等内容,以进一步完善我国业主与物业的相关法律制度;同时,要进一步细化新《物业管理条例》中与《物权法》相关的制度设计。[8]当务之急是国家应当颁布《住宅小区业主组织法》,明确规定业主团体、业主大会和业主委员会的法律性质和定位。在该法中应当赋予那些符合法人条件的业主团体以法人地位,它作为业主自己的群众性自治组织,应当依照《社会团体登记管理条例》的规定到民政部门进行社团法人登记。
  (二)业主团体成为法人的条件
  根据我国《民法通则》第37条的规定,法人应当具备以下条件:(1)依法成立;(2)有必要的财产或者经费;(3)有自己的名称、组织机构和场所;(4)能够独立承担民事责任。根据《民法通则》第50条的规定,具备法人条件的社会团体,依法不需要办理法人登记的,从成立之日起,具有法人资格;依法需要办理法人登记的,经核准登记,取得法人资格。
  业主团体要成为法人,必须具备以下条件:菊花碎了一地
  第一,依法成立。依法成立是指依照现行法律的规定而成立。成立的方式有两种:一种是依法不需要办理法人登记而又具备了法人应具备条件的,这种社会团体从成立之日起即具备了法人资格,如共青团、工会等。另一种是需要经过核准登记后才能取得法人资格的,这种社会团体必须在经过核准登记后,才能取得法人资格。如《社会团体登记管理条例》规定需登记的各种学会、协会等。业主团体属于后者范围。业主团体作为一种社会组织,只有依法经过登记注册,国家法律才能正式承认其民事主体资格,从而才能够独立地享受民事权利和承担民事义务。
  第二,有必要的财产或经费。业主团体要开展活动,就要有相应的财产和经费。按照《社会团体登记管理条例》第10条第5项的规定,成立社会团体法人的,全国性的社会团体须有10万元以上活动资金,地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体须有3万元以上活动资金。对于业主团体而言,这种财产和经费不可能是国家拨给的,也不可能是其他组织或者公民个人捐赠的,只能从特定的住宅小区的业主身上获得。包括业主的出资、业主交纳的物业管理费和业主团体(业主委员会)积累的财产等。依据建筑物区分所有权理论,在同一物业小区中,不同的业主因购买了同一物业区域内的房产而自动形成业主团体,并基于小区内的物业共有部位而自然形成了按份共有关系。对于专有部分,各区分所有人享有绝对权,而共有部分(包括共有设施设备)则属于全体区分所有人共有,且该共有部分具有不可分性。各区分所有人根据自己所持共有之份额不同而按相应比例享有物业共有部分的所有权。这在某种程度上类似于股份有限公司中的股东。由此,各业主因物业共有部位的各种利益就自然形成了独立于自有利益的共同利益团体。而这种共同利益是不隶属于单个业主个人的。拥有自己独立的不隶属于其他主体的利益,是作为独立法律主体的前提条件和核心要素。正是由于存在着这一共同利益团体,使得业主团体能够解决开展活动所必需的财产或者经费。因为全体业主在特定的住宅小区内拥有一定的财产,包括业主个人专有部分和业主专有部分以外的房屋(包括物业管理用房)、设施、设备等共有部分所有权及其产生的收益,如广告收人等;此外,还有从业主交纳的物业管理费中提取并由物业服务企业单列开支的业主委员会的活动经费、归全体业主所有并由业主委员会掌握的房地产开发商缴纳的公共设施专用基金和由业主缴纳的物业维修基金等,这就可以解决业主团体这一法人成立条件中的有独立的财产或者经费的要求。
  按照《物权法》的规定,地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。就目前而言,应当由县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责召集,给予指导和协助。将来条件成熟时,可以考虑要求业主交纳一定的资金或者确定一定比例包含在全体业主缴纳的物业费中给业主团体(委托给业主委员会),作为业主团体的财产,使得业主团体有自己的独立财产,并有可能获得社团法人资格。这时,必须到民政部门进行法人登记,成立业主委员会时,可以由民政部门进行指导和协助。
  第三,有自己的名称、组织机构和场所。业主团体为了开展工作,必须要有自己的名称、有自己的组织机构和与其业务活动相适应的专职工作人员及固定的场所。关于业主团体的具体名称问题,笔者认为,它是对业主团体这一民事主体身份上的一种识别标准,就某一个业主团体而言,必须有自己的名称。由于业主团体有其实在的物理载体即物业管理区域的地理划分,借鉴法国的做法,笔者建议称之为某某业主协会,或者某某小区业主协会。这类似于企业法人。企业法人只是法人的一种类型,就某一个企业法人而言,还必须有该企业法人自己的名称。关于组织机构,类似于股份有限公司,业主团体下设意思机构、执行机构和监督机构。由全体业主组成的共同体称为业主团体,业主大会是业主团体的意思(权力)机构和决策机构,业主委员会是业主团体的执行机构和代表机构,由业主代表组成的监督委员会是其监督机构。
  第四,能够独立承担民事责任。业主团体只有能够独立承担民事责任,才完全符合法人的条件。这是法人作为独立民事主体的体现。如果其不能独立承担民事责任,就不具备法人资格。因业主团体的成员是全体业主,其财产就是全体业主的共有物业和其他附属设施,对外以社团法人或者非法人组织的财产承担责任,业主负连带责任。同时,基于业主团体设立目的的特殊性,应在法律上将其民事权利能力限制在物业管理事务的范围内。这也是其能够独立承担民事责任的题中应有之义。
  第五,履行登记手续。当某一个建筑区域内的业主依据业主公约而组成为一个团体时,法律上应视为该业主团体当然成立,应当赋予这个业主团体以民事主体资格。这在世界上已有先例。例如《法国住宅分层所有权法》规定,如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体,而且该2名以上区分所有权人全体于法律上当然构成团体,并各自成为该管理团体之成员。关于该管理团体之法律性质,依照该法规定,其与公司性质完全相同,为享有法人人格之团体,有法律上的行为能力,实施法律行为,并能进行诉讼活动。当然,业主团体即便是符合法律规定的实质要件而成立或者存在了,但在履行登记手续之前,并不当然地具有法人资格。不登记则为非法人团体。对于未登记但能够证明其具有法人实质的业主团体,可以类推适用法人的规定。
  笔者认为,根据我国的实践,业主团体的成立和主体资格不能只有一种模式,可以采用多种方式:第一,业主自发组织,经过业主2/3以上同意,并到民政部门办理社团法人

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