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【期刊名称】 《人民司法(应用)》
不动产权属确认的基本原则
【作者】 吴光荣【作者单位】 国家法官学院
【分类】 物权【期刊年份】 2009年
【期号】 19【页码】 36
【全文】法宝引证码CLI.A.1167206    
  
  因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产确权纠纷一直是困扰人民法院民事审判工作的疑难问题。这些权属争议有的是因当事人自己的行为引起,如当事人将自己出资购买的房屋登记在亲属或朋友名下,再如夫妻在购房后将其登记在一方的名下;有的是因单位的公房改制或者集资建房引起,如非职工以职工的名义参与公房改制或者集资建房;还有的则是因为合作建房引起,如提供资金一方与提供建设用地使用权的一方共同开发房地产。笔者认为,对于因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产权属争议,既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属,也不能一概根据“谁出资,谁受益”的原则来处理,而应根据物权法规定的确权规则,区分情况,合情合理地认定标的物的权属以及当事人之间的权利义务。
  一、不动产登记簿与权属确认
  物权法第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定。{1}所谓不动产登记簿之推定力,是指在发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人;所谓不动产登记簿之公信力,是指即使不动产登记簿记载的权利人不是实际权利人,但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人,登记名义人就是真正权利人,以保护善意受让人的合理信赖。根据不动产登记簿的推定力,在发生权属争议的情况下,不动产应首先推定为登记名义人所有,除非其他当事人拿出足够充分的证据证明自己才是真正权利人。也就是说,不动产登记簿的推定力产生的实际上是举证责任分配的后果,即在确权之诉中,承担举证责任的是对不动产登记簿的记载提出异议的当事人,如果该当事人不能举证证明登记簿的记载确有错误,则人民法院将作出对登记名义人有利的判决,认定登记名义人就是不动产的实际权利人;只有在异议者拿出足够充分的证据证明登记簿有错误时,人民法院才能推翻登记簿的记载,根据当事人提交的证据认定标的物的权属。例如甲和乙就房屋所有权的归属发生争议,该房登记在甲的名下,但乙认为该房应归自己所有。在这一权属纠纷中,人民法院首先应根据不动产登记簿的记载将房屋推定为甲所有;但是,这种推定不是绝对的,而是允许被推翻的:如果乙拿出足够充分的证据证明自己才是所有权人,例如乙拿出自己与开发商订立的买卖合同以及自己为支付房款所获得的付款凭证作为证据,以证明自己才是真正的所有权人,则人民法院就不应仅凭登记簿的记载进行确权,而应根据当事人所提交的证据来确认权属。
  在以往的确权诉讼中,常常存在以下两种不正确的倾向:一种倾向是僵化理解不动产登记簿的权利推定效力,认为不动产登记簿记载的权利人就是真正权利人,不允许当事人通过举证予以推翻;还有一种倾向则是完全不顾不动产登记簿的权利推定效力,无视不动产登记簿在举证责任上的功能,甚至要求登记簿记载的权利人拿出证据证明自己是权利人,以致产生不公平的结果。实际上,不动产登记簿在性质上仅仅是不动产物权的公示方式,不是不动产物权本身,其记载既可能与实际权属相一致,也可能与实际权属不一致,因此不能一律根据不动产登记簿来确认权属,例如,在没有充分证据证明父母有赠与的意思表示时,人民法院不应轻易认定父母出资购买但登记在子女名下的房屋属子女所有;另一方面,不动产登记簿虽然不是不动产物权本身,而仅仅是不动产物权的公示方式,但法律已经赋予不动产登记簿强大的法律效力,在确权之诉中,不能完全忽视不动产登记簿的权利推定效力,因而不能忽视不动产登记簿在举证责任分配上的功能,例如,在离婚诉讼中对登记在一方名下的房屋产生权属争议时,首先应推定房屋归登记名义人个人所有,只有在对方提出足够充分的证据证明房屋为夫妻共同所有时,才能将其认定为共同所有,而不能要求被登记的权利人承担证明房屋属个人所有的举证责任。
  值得注意的是,不动产登记簿的推定力仅适用于不存在善意受让人的场合,一旦出现善意受让人,就不能简单根据不动产登记簿的推定力来确认权属。例如,在甲将房屋登记在乙的名下,乙将房屋出卖给不知情的丙,甲对乙提起诉讼请求确认权属,丙则作为第三人提起反诉,请求确认房屋归自己所有。在这类案件中,如果适用不动产登记簿的推定力,不动产登记簿的记载应允许被推翻,甲应确认为房屋的所有权人,但如此一来,必将损害到丙的交易安全,因此,法律为保护善意受让人的交易安全,不但赋予不动产登记簿以推定力,而且赋予不动产登记簿以公信力。也就是说,如果存在善意受让人丙,根据不动产登记簿的公信力,丙的交易安全就应优先受到保护,因此,人民法院不能将房屋确认归甲所有,而只能根据不动产登记簿之公信力,认定乙相对于善意的丙,为该不动产的真正权利人,从而享有对标的物的处分权,丙既可根据善意取得制度取得对该房屋的所有权,也可以在不满足善意取得制度的情况下(如尚未办理过户手续),根据有效的买卖合同请求乙继续履行合同或者承担其他违约责任。
  综上所述,不动产权属确认的第一条基本规则是:除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属;即使登记簿记载的权利人不是真正权利人,但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人,登记名义人仍然是真正权利人,其处分不动产的行为是有权处分,而非无权处分。
  二、债权关系与物权归属爬数据可耻
  实践中,登记名义人和实际出资人不一致还可能因当事人之间事先存在一定的合同关系而发生,例如在单位公房改制或者集资建房中,享有资格参与公房改制或者集资建房的当事人与不享有资格的一方当事人可能会达成以下口头或者书面的协议:不享有资格的一方当事人以享有资格的一方当事人的名义参与公房改制或者集资建房,但全部房款由不享有资格的一方当事人支付;此外,考虑到公房改制或者集资建房往往带有一定的福利性,可能还会由不享有资格的一方当事人向享有资格的一方当事人支付一定的报酬。公房改制完成后或者集资建房结束后,房屋通常登记在有资格一方当事人的名下,但却由实际出资人占有使用,而由此发生的权属纠纷,则是对人民法院审判工作的又一大挑战。
  笔者认为,对于这一类型的权属争议,应分别从债权法与物权法两个层次进行分析,才能获得一个较为公正的结果。从物权法的层面上看,无论是单位的公房改制,还是单位的集资建房,通常带有福利性,只有享有资格的当事人才能参与改制或者集资,从而与单位订立相关协议以取得房屋,且所取得的房屋通常也登记在其名下,因此无论是从不动产登记簿的权利推定效力看,还是从房屋所有权发生变动的法律基础看,改制后或者集资后的房屋,应认定归享有资格的一方当事人所有。但是,这仅仅解决了物权法层面的权利归属问题,由于当事人之间还存在口头或者书面的协议,因此还应从债权法层面对当事人之间的权利义务关系进行分析。笔者认为,虽然改制后或者集资后的房屋应归享有资格的一方当事人所有,但如果双方订立的合同有效,它就应产生债权法上的约束力,即获得房屋所有权的当事人应严格按照双方的约定,履行合同义务,并在条件允许的情况下,协助实际出资人办理过户手续,使其最终获得房屋的所有权。由此可见,实际出资人是否可以最终获得对房屋的所有权,关键在于双方订立的合同是否有效,以及完成过户手续是否存在法律上的障碍。
  

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