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【期刊名称】 《华东政法大学学报》
房地产纠纷案件的成因与对策
【作者】 顾彬 陈佳琦【作者单位】 上海市人民检察院第一分院
【分类】 民事诉讼法【中文关键词】 房地产 案件 对策
【期刊年份】 2002年【期号】 6
【页码】 72
【摘要】

房地产纠纷案件作为民事申诉案件的争议热点,一直倍受关注。本文从此类纠纷案件的成因入手,针对矛盾较突出的房地产消费纠纷问题,进行探析,并提出了建议及对策。

【全文】法宝引证码CLI.A.1102566    
  一.房地产纠纷案件的类型及成因
  房地产纠纷案件涉面广、影响大,直接关系到社会的稳定和经济健康有序的发展,一直是民事申诉案件的热点问题。
  从个案情况分析,房地产争议主要集中在以下五个方面:
  1.商品房买卖环节中存在违规销售、重复抵押、一房多卖等情况。这类案件通常与百姓的财产利益挂钩,因此在房地产争议中比重较大,在1999、2000年度曾随着一级房地产市场的火爆而出现受案高峰。例如:崔月桂与上海中兴房地产开发公司、上海圣业房地产发展有限公司房屋买卖纠纷案,圣业公司代理中兴公司将系争房屋售予崔月桂,而中兴公司又将系争房屋售予他人,以致诉讼。
  2.房屋中介租赁、置换环节中存在中介机构资质不明、手续费标准不一、超越营业范围等问题。早在20世纪80年代,房屋中介曾一度是沪上房地产交易的热点,因此也孕育了一批以渠道宽、手续简为宣传手段诱导百姓的地下中介组织。到了20世纪90年代,为规范房地产市场的有序发展,颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》,其第四章第五节明确限定了“房地产中介服务机构”的经营范围、登记审核程序、从业人员的资格认证制度等内容,沪上地区也与之配套出台了“城市房地产冲介服务管理规定”、“中介服务费收费通知”等一系列政策法规,切实起到了规范行业秩序的作用,但是由于利益的驱使,未取得资质擅自从事中介、多收佣金、赚取差价的违规行为仍屡见不鲜。
  3.产权产籍争议。如房地产确权、产籍管理、面积测绘争议等。这类案件房屋所有权的归属一般需借助房屋原始产权档案、地籍图纸等反映产权现状和历史情况等资料。例如:稽萍与上海市房屋土地管理局颁发房屋所有权证纠纷一案,即涉及稽萍及其父母所居住的系争房屋在文革时期是否曾参加公私合营这一历史问题。
  4.土地使用权争议。如土地有偿使用、使用权转让、以土地使用权参建争议等。这类案件虽然有赖于中央和木市各级机关颁布的房地产法规与政策文件提供规范,但在实践中仍有部分违规操作的情形。例如:上海康嘉房地产开发经营公司与上海华鹏房地产经营公司房屋联建纠纷一案,因康嘉公司在未取得系争地块的土地使用权的情况下与华鹏公司签定联建合同,违反了有关法律法规的规定而导致合同无效。
  5.房屋动拆迁争议。随着上海大都市形象的显现,城市规划建设、旧城区改造相继上马,房屋动拆迁争议愈为激烈,除动拆迁申请、许可环节上的行政管理争议以外,补偿和安置因其与百姓利益息息相关而成为动拆迁争议的主要矛盾。众所周知,时间紧、任务重是动拆迁工作难的一个方面,实践中为做通被动拆迁人工作,提高补偿、安置标准的现象时有发生,使人们产生“早签字吃亏大、晚签字得利多”的误解,对动拆迁工作不配合、对动拆迁人员存有抵触,甚至试图借动拆迁漫天要价的情况几乎每个动拆迁项目都会碰到,虽然绝大多数动拆迁单位能妥善处理,或通过诉讼手段得以解决,但仍有一些单位为赶进度而宁可违规操作,如采取“先拆后谈、裁定置后”、“许可证倒签”等手段,但这样做的结果往往造成了双方对补偿金额、安置房源的新一轮矛盾。
  从市场宏观方面分析,随着我国市场经济不断发展,居民购买力的提高,购房需求不断增加,房地产市场交易日趋活跃,交易的绝对基数不断扩大是一个因素。但由于房地产市场发育历史不长、消费心理尚不成熟以及房地产法律法规的不健全等因素,房地产争议案件的数量有增无减。一是房地产市场尚未建立起完善的法律法规体系和有效的诚信监督机制。经营者为追求高额利润,钻法律漏洞,采取虚假广告、避重就轻、以次充好等欺诈消费者的行为屡屡上演、目前的房地产法律法规过于依赖双方合同约定,对欺诈行为的惩罚性赔偿力度不够,欺诈风险过低。从各地制定的“三包”条款看,房屋存在质量问题.基本上是只修不换,退房很难实现。由于个别地区存在地方保护主义思想,袒护和包庇违法房地产商的现象依然存在,损害消费者权益的房地产纠纷难以解决,致使开发商有恃无恐,欺诈陷阱令消费者防不胜防。二是法制观念的深入人心,购房者依法维权意识增强。随着房改政策和个人信贷政策的出台,个人已成为房地产消费的主体。由于绝大多数消费者都是首次购房,缺乏专业知识和必要经验,在五花八门、绚烂多姿的广告攻势面前,往往容易产生生理和心理的超负荷疲劳,在短时间内无法对大量信息做出正确判断,削弱了消费者的自我保护能力,开发商有机可乘。另外,一套商品房通常意味着消费者终身积蓄的投产‘和巨额债务的背负,产生争议后,消费者往往不会采取象对待普通小额商品的态度那样息事宁人,于是提起诉讼,通过法律手段维护自身合法权益也成为纠纷案件数量增多的主要原因。
  从买卖双方争议焦点分析,一是房地产开发商占据信息和卖方市场优势。我国目前的房地产业尚不发达,房地产供不应求,仍处于卖方市场阶段r。房地产经营者不仅对法律法规和买卖合同研究透彻,而且具有得天独厚的“卖方市场”优势,于是再精明、再专业的消费者,即使明知合同中存在不合理条款,不接受开发商将拒售房屋,为了购房不得不违心接受。而一旦发生争议,经合同固定的不合理条款也就必然成为消费者败诉的主要成因。二是房地产买卖过程中口头承诺泛滥,举证困难。一旦口头承诺无法兑现而引发争议,根据“谁主张,谁举证”原则,消费者通常存在取证难的问题,举证不能,成为制约购房者维护自身合法权益的“瓶颈”。三是在审判实践中曾一度将房产的权利交付和实体交付分离,对已经入住但尚未取得大产证的房产视为已经交付,由此造成开发商可以名正言顺地逃避违约责任,而消费者只能被动地接受一套可能永远无法取得产权证明的房产。卧槽不见了
  二.热点争议之我见
  民法原则是经济活动道德规范的提升,在商品房交易中如何全面体现民法准则并加以调控是理论界的热点话题,就此笔者结合司法实践谈一些个人意见。
  1.保护弱势群体并不背离平等原则的立法精神
  民事主体的法律地位平等是民事活动遵循的准则,但由于房地产交易过程中当事人之间信息获取、力量比重的不对等,司法实践中是否应倾向处于弱势的消费群体,这一倾向是否违背了平等原则是争议的热点。
  笔者认为,保护弱势群体并不背离平等原则的立法精神。从平等原则的基本法律要求来看,平等原则要求民事主体进行民事活动时必须平等协商,不得将自己的意志强加于对方。但平等协商,不强加意志的前提基础是双方势均力衡,有平等的基础,方有协商的可能,否则“平等协商”也就成为冠冕堂皇的门相。而现实情形显示,财力、精力、物力的不对等、信息渠道的闭塞为个体消费构造了重重障碍,加之普通消费者对纷繁复杂的技术术语、专业知识仍存在无法短期认知的客观因素,双方力量对比明显失衡,其结果是开发商利用优势将自身违约风险降到极限,合同陷阱大行其道,直接影响到消费安全。由此倾向弱势群体利益的保护,并不会造成双方权能的倾斜,反而将有助于双方权能平衡,促进市场的持续发展。况且新版的预售合同文本在增设“告知事项”的同时,也进一步明确了开发商明示告知、信息公开的义务,在一定程度上也体现“保护弱势群体”的理念。
  2.运用《中华人民共和国消费者权益保护法》调控欺诈行为符合诚实信用原则的立法精神
  正当行使权利和履行义务,体现公平利益、公平合理解决争议是公平原则的基本法律要求,但由于目前房地产法规对违约责任的承担比率主要依赖双方意思自治,而开发商为降低风险只愿意承诺较低百分比的违约责任,于是一旦涉讼,即使消费者胜诉,但对于占绝大多数依靠银行信用贷款支付房屋首期款的消费者而言所能获得的违约赔偿也远远低于其已经支付的银行贷款利息,所谓的“公平合理”也就成为一纸空文。那么对于显失公平的违约责任约定,在审判实践中应考虑适用相关法律予以调控。上海市消协有关人士指出,《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)是由全国人大通过的法律,具有大法效力,而房地产法律法规中,除了《中华人民共和国城市房地产管理法》是人大立法外,其余多为地方立法和行政命令,而且互相矛盾较多。因此,《消法》法律效力大于房地产法规。目前,浙江省的《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》将商品房纠纷、医疗纠纷、知假买假等许多敏感问题纳入了《消法》调整的范围,作出了大胆尝试。
  笔者认为,目前的房地产法律法规过于注重双方签订的合约,忽视了经营者利用力量优势,以合法的契约形式侵害了消费者合法权益。在此,笔者对《消法》适用的可行性并不多加评述,但在尚未限定最低赔偿利率的情况下,为进一步规范和约束买卖双方的行为,加大惩处欺诈行为的力度,对显失公平的违约责任在审判实践中通过公平、合理原则予以调整并不违背公平原则的立法原意。诚信原则,要求尊重他人利益,以对待自己事务的注意对待他人事务,保证法律关系的当事人都能得到自己应得利益。但如今开发商缺乏诚信,损人利己,严重侵害购房者利益的事件频频发生,如何抑制势态的发展,规范市场良性运作是我们值得探讨的话题。适用《消法》对欺诈行为予以惩治并不违反诚信原则,但前提是对于欺诈行为的认定必须符合标准,并不是只要

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