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【期刊名称】 《人民司法(应用)》
案外人异议所涉权利冲突的实务化解
【作者】 坚会新【作者单位】 重庆市第四中级人民法院
【分类】 民事诉讼法【期刊年份】 2019年
【期号】 31【页码】 98
【全文】法宝引证码CLI.A.1281908    
  
  

一、相关权利的法律规定解读

(一)房屋消费者物权期待权

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第29条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的50%。根据该条规定,房屋消费者物权期待权成立,不仅需要满足支付价款超过房屋总价款的50%,还必须具备3个条件:

第一,出卖人为房地产开发企业,买卖标的物为商品房。也就是说,房屋消费者物权期待权只可能存在于房地产开发企业出售商品房的过程中,而不可能存在于二手房买卖或非商品房交易中。如果执行案件中,案外人以二手房买受人的名义主张房屋消费者物权期待权,则不予支持。

第二,在查封前签订合法效的合同。笔者认为,合法有效的合同,至少要满足两点:一是签订合同时房屋无抵押、查封登记,二是该房屋已办理预售许可。理由为,根据物权法第一百九十一条规定,未经抵押权人同意转让抵押物,受让人不愿代为清偿债务消灭抵押权的,转让行为无效。城市房地产管理法第三十八条规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,不得转让。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。

第三,所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。房屋消费者物权期待权基于对生存权的考虑,优先效力高,这也就决定了认定这一权利的条件应当极其严苛。笔者认为,在认定是否为购房人唯一住房时,至少应当考虑以下几个方面:一是购房者应为个人。法人或其他组织,不存在生存权保护的必要,自然不能适用该法条进行保护。二是用于居住。实践中不能排除房屋性质为商用而购房人确实是用于居住的情况,但在房屋性质为非住宅时要从严审查、从严认定,案外人未能提供充分证据时,一般不予认定。三是必须经常居住。与生存权相关的居住,必然是经常性、长时间、高频率的居住,在此要排除购房人在外地购买的避暑房、度假房,该类房屋非生存所必须,故无优先保护的必要和理由。四是地域一般限于区县。在审查购房人是否有其他住房时,一般而言,合理的地域应当以区或县为单位,当区县相距较近时,应注重实质审查,即依据常情常理判断,该购房人因工作或生活,除了该房屋外,是否有可以替代的房屋。如果因该房屋被强制执行必然导致购房人无房可住,只能租房维持基本的工作、生活状态,则应考虑满足唯一住房的标准。

(二)建设工程价款优先受偿权

《批复》第3条规定,建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。第4条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。根据以上规定,笔者认为,正确认识建设工程价款优先受偿权的权利属性,要明确以下几点:

一是优先的对象。以上规定的表述为工程,根据房地一体原则,在转让建设工程时,该工程占用或分摊的土地使用权一并转让。一般而言,土地使用权属于开发企业,地上建筑物的价值由施工方投入形成,故建设工程价款的金额,一般不应大于建筑物本身的价值,也就是说,从本质上而言,建设工程价款优先受偿权只针对因施工方投入形成的建筑本身,并不及于土地价值。当然,司法实践中,可能出现因开发商销售导致剩余房地产价值不足以抵付全部工程款,而由相应的土地价值填补工程款的情形。

二是工程价款的范围。根据前述规定,享有优先权的价款为工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括违约金,这不难理解,但应否包括合理的利润,相关规定并未明确。笔者认为,应包括合理的利润。因为,法律之所以规定建设工程价款优先受偿权,一个重要的考量因素就是为了保护施工方的施工积极性,促进经济快速发展。如果合理的利润不享有优先权,极有可能因法院的强制执行导致施工方的合法利益受损,从而影响整个房地产市场的健康发展。

三是主张时间。根据上述规定,建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。如果超过这个期限起诉或仲裁,极有可能丧失优先权。实践中,所涉工程往往为处于在建状态的烂尾楼,可能早已超过合同约定的竣工期限,该6个月从何时起算?笔者认为,应从实际停工之日起计算较为合理。因为实际停工,一般意味着拖欠工程款,而建设工程价款优先受偿权无法公示的性质,决定了其必须及时主张才能最大限度地避免与其他权利之间的冲突。画风不对,如何相爱

(三)无过错不动产买受人物权期待权

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第17条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。也就是说,法院查封,是基于未支付完毕的价款或买受人有过错。有未支付完毕的价款的,查封后,买受人需要按照人民法院的要求支付剩余价款,则法院应当解除查封。被执行人有过错的,不管买受人是否支付完毕价款,人民法院均可查封,买受人只能向被执行人另行主张债权,人民法院得就该房屋拍卖的价款清偿申请执行人的债权。

《异议复议规定》第28条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该条明确了案外人提出异议可以排除执行查封需要满足的条件,即签订有效合同、支付全部价款、实际占有、无过错。

笔者认为,在适用《异议复议规定》第28条时,应明确以下几点:第一,查封前签订合法有效的合同,如前所述,签订合同时,所涉房屋应当没有抵押、查封登记,且已办理预售许可。第二,查封前已占有房屋。之所以强调占有,因为占有是物权公示的一种形式(虽然针对不动产时效力较弱)。司法实践中,还存在预告登记、网签、合同备案的公示形式,应当认定为与占有具有同等的公示效力,如果其他条件满足,应当中止对所涉房屋的执行。第三,支付多少价款未作要求,但必须按照法院要求支付剩余价款。第四,因买受人自身原因未办理过户登记的情形,应包括其自身对他人权利或政策、法律规定的忽视(如签订合同时房屋已抵押、查封,或未取得预售许可、当地有限购令等)或怠于行使权利(如房地产开发企业通知购房人提交材料办理过户手续,购房人逾期未提交)。

(四)抵押权

对于抵押权的效力,物权法第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。根据以上规定,针对不动产抵押权,至少要明确3点:第一,抵押权规定在物权法的担保物权中,属于物权而非债权。第二,不动产抵押权登记生效,产生对抗第三人的效力。第三,登记的抵押权具有追及效力,未经抵押权人同意转让抵押物,受让人不愿清偿债务消灭抵押权的,抵押权人仍可以行使抵押权。

二、相关权利的比较分析

在各种权利发生冲突时,不仅要考虑法律规定,也要进行利益衡量。笔者现就各种权利冲突的情形作如下分析:

(一)建设工程价款优先受偿权优先于抵押权

从法理上分析,工程价款优先权的法理依据,基于该工程系承包人的投入所形成,在发包人资产不足以偿付全部债务时,承包人针对自己人力、物力投入所形成的资产,当然具有优先于其他债权受偿的权利。该权利类似于留置权或企业破产中的取回权,因为权利人对标的财产形成的直接性及保护农民工生存权的政策要求,法律赋予其优先于抵押权的地位,学界多认为其性质属于法定抵押权。抵押权因双方当事人的法律行为而设定,属于意定抵押权,这种优先性源于当事人的合意和抵押人对其财产的处分,基于交易安全和社会经济秩序的稳定,法律对这种合意和处分强行保护。一般而言,若抵押权设置在施工前,则抵押权的受偿范围只限于土地价值,工程价款的优先只限于工程本身价值,二者不会发生冲突。若抵押权设置在施工开始后,以在建工程抵押,作为抵押权人,应当尽到审慎义务,预见到抵押工程的施工人可能主张建设工程价款优先受偿权,从而通过降低贷款金额或要求债务人另行提供担保来防止权利冲突。如果建设工程价款没有优先于抵押权的效力,那么,在建工程抵押后,实际施工人因工程款无法得到保证,便无继续施工的积极性,影响经济社会的正常发展。所以,通过司法解释的形式赋予建设工程价款优先于抵押权的效力,既有法理依据,又有现实必要。

(二)房屋消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权

房屋消费者物权期待权,也叫弱者保护,基于对消费者生存权这一更高价值的维护,司法解释赋予其可以对抗建设工程价款优先受偿权的效力。对弱势群体的关爱是法律制度保护消费者的逻辑起点,体现了国家的人本主义理念,因而“保护弱者”理念有足够的正当性基础。[1]房屋消费者的利益属于生存利益,是最基本的人权,而承包人的利益属于经营利益,二者比较,消费者的生存利益应当优先,承包人的经营利益应退居其次。[2]从现实角度考量,商品房未完工就可以预售,这是法律允许的,在房地产未被查封或设置抵押,房地产开发企业又取得预售许可证的情况下,消费者与房地产开发企业签订商品房预售合同完全合法,没有过错。建设工程价款优先受偿权不同于抵押权有法定的公示方式,房地产开发企业是否会拖欠实际施工人的工程款、实际施工人是否会主张建设工程价款优先受偿权、是否在法律规定的期限内主张、法院是否支持,这些因素都难以确定,加之消费者购买该房屋是用于居住,且其名下没有其他用于居住的房屋,基于这种考虑,建设工程价款优先受偿权让位于房屋消费者物权期待权。

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