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【期刊名称】 《法学论坛》
浅析以土地使用权作为投资合作建房案件的处理
【英文标题】 How to Deal with the Cases about the Right to Use Land as investment in Cooperation of Building Houses
【作者】 李志毅王少山【作者单位】 日照市中级法院
【分类】 物权【期刊年份】 1997年
【期号】 1【页码】 43
【全文】法宝引证码CLI.A.111189    
  随着我国住房制度、土地使用权制度的改革,有关房屋和土地使用方面的新型房地产案件,在一些经济较发达地区日渐增多。其中,以土地使用权作为投资合作建房案件同时涉及到房产和地产,处理难度较大。笔者试从合作建房案件的特点、处理原则、如何认定合作建房行为的效力及合建房屋的产权等几个方面,结合审判实践,作一探讨。
  一、合作建房案件的特点
  以土地使用权作为投资合作建房案件,指在平等主体的公民之间、法人之间或公民和法人之间,由享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他方签订合同,共同开发利用土地,建造房屋,并按照各方投资比例分享房屋产权而引起的民事纠纷。合作建房,亦称之为共建或联建房屋,其实质是享有土地使用权的一方通过合同约定将其部分土地使用权转让给直接以资金形态投资但无土地使用权的合同另一方的行为,是土地使用权有偿转让的一种特殊表现形式。从合作建房的主体来看,此类案件主要有以下几种类型:(1)发生在公民之间的合作建房案件。出于全面推进城镇住房制度改革的需要,我国的现行政策是鼓励公民个人合建房屋。近几年来,我国城镇个人建房中不少以一方个人名义申请建房用地(宅基地),实际上是与他人联合共建,由另一方出资出料或双方出资出料或拆用原共有房屋旧料,房屋建成后在共同管理使用过程中,双方为产权发生纠纷。这种纠纷除发生在一般公民之间外,还常常发生在家庭成员之间和亲戚朋友之间。(2)发生在公民与法人之间的合作建房案件。一种情况是城镇居民或职工,以自己出资出料为主,人民政府或所在单位在资金材料方面给予适当帮助新建、扩建、翻建房屋,双方因产权发生纠纷;另一种情况是,以公民个人名义申请建房,全民所有制或集体所有制单位投资建房,双方对产权没有约定或约定不明而发生纠纷;还有一种情况是,公民与全民所有制或集体所有制单位合作建房,其中一方只出地皮或既出地皮又出资金,双方为产权发生纠纷。(3)发生在法人之间的合作建房案件。一方出地皮,另一方或几方出资合建房屋,出地皮方以土地使用权作为投资方,但未按规定办理合建审批手续,通过行政划拨取得土地使用权的未对土地及地上建筑物和其他补偿作价并确定投资比例,亦未签订土地使用权转让合同并依照规定办理过户登记手续。房屋建成后,各方为产权发生纠纷。
  以土地使用权作为投资合作建房案件,是一种新型房地产案件。从诉讼标的看,合作建房既涉及到土地,也涉及到房屋,因而,诉讼标的额一般都较大。由于合作建房需要办理审批、登记等有关手续,涉及到土管、房管、规划、城建、设计、施工等诸多与房地产建设和管理有关的部门,涉及到的当事人常常是几个家庭、几代人或几个单位,社会影响面较广。同时,由于当事人的行为往往很不规范,案情和争议的法律关系比较复杂,而有关政策、法规又不够完善,致使合作建房案件的处理难度较大。
  二、合作建房案件的处理原则
  法院在审理以土地使用权作为投资合作建房案件适用法律时,凡《民法通则》、《经济合同法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等实体法以及行政法规、行政规章和地方性法规中有明确规定的,应严格依照法律、法规的规定进行处理。最高法院在不同时期作出的有关司法解释,也是审理案件的重要法律依据之一。凡法律、法规没有明确规定的,在实体问题上,应适用民法通则和房地产法的基本原则,按照党和国家的政策,结合具体案情,实事求是,合情合理地处理。处理时,可遵循以下几条原则:
  (1)1993年6月全国民事审判工作座谈会提出的审理房地产案件普遍遵循的三个基本原则。一是有利于房地产业健康发展的原则。即遵循市场经济规律,用市场经济观念去判断合作建房行为是否有利于房地产业的发展。凡是有利于发展房地产业的行为,应予保护,反之则不予保护。二是依法保护合同的原则。只要双方当事人自愿签订的合作建房合同,不违反法律、法规和政策的禁止性规定,不损害国家利益、社会公共利益和他人利益,就应当尊重合同双方当事人的真实意思表示,维护合同的法律效力。一方当事人以法律没有明确规定为由,否认合同的效力,不应予以支持。因合同履行发生纠纷的,只要合同能全部履行,就应全部履行;能部分履行的,则应部分履行;不能随意用赔偿损失代替合同的履行。三是公平保护当事人合法权益的原则。不论案件当事人是公民还是法人,是本地人还是外地人,是中国人还是外国人,其主体的法律地位都是平等的,其合法权益都应当公平地依法予以保护。一方利用经济优势,进行不正当竞争,转嫁经营风险的行为不予保护,坚决抵制地方保护主义和部门保护主义。在处理涉外、涉港澳台案件时,应注意当事人的实际情况和特点,正确适用国家的优惠政策,保护他们的合法权益。
  (2)一切从实际出发,适当从宽的原则。由于过去已经发生的以土地使用权作为投资合作建房案件,不少是在有关政策、法规不够完善及房地产市场尚不成熟和规范的特殊情况下发生的,因此处理起来应当遵循从实际出发,适当从宽的原则。这里应当注意,第一,适当从宽是一个特定原则,它只适用于过去,不适用于将来,过去从宽,今后从严,对于在城市房地产管理法施行之前已经发生的纠纷,处理时适当从宽,施行之后则应按照法律规定处理。第二,适当从宽不是一律从宽,更不是宽大无边,而应具体案件具体分析。该不该从宽的一个重要条件,就是看投资开发是否运用了土地,以及建设工程项目是否完成等。如果投资开发利用了土地,基本上完成了政策、法规所规定的应当完成的建设工程,即使其他条件不足,也应适当从宽。对于因不可抗力或其他客观情况而没有开发利用土地的,也应适当从宽。第三,适当从宽,就是从实际情况出发,着眼于房地产业的发展,采取一些变通办法妥善处理。如虽然办理了合建审批手续,但未办理土地使用权变更登记手续,双方已实际履行了合同或房屋已基本建成且无其他违法行为的,经有关主管部门同意补办登记手续后,可以认定合建合同有效。
  (3)情事变更原则。这一原则是指在合同订立后至全部履行前,因不可归责于当事人的事由,使得合同赖以成立的环境或基础发生非当事人所能预料的变化,如果按原合同继续履行,势必严重损害履行合同一方当事人的权益,在这种情况下,应当对原合同予以变更或解除。我国法律迄今尚无关于情事变更原则的明文规定,但根据最高法院法经函(1992)27号复函和1993年在上海召开的全国经济审判工作座谈会以及我国已加入的《联合国国际货物销售合同公约》等对情事变更原则规定的精神,适用这一原则处理案件也并非于法无据。目前,我国房地产市场的发展尚不稳定和成熟,只有适用情事变更原则,才能真正贯彻民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则,救济不正常的市场风险所引起的交易上显失公平的结果,切实保障房地产市场的健康发展。如合作建房过程中,由于国家调整金融政策和房地产开发政策,使得房屋建设有关税费和与建房配套的水、电、煤气管道等附属设施的费用增加,人工费用和各类建材价格大幅度上涨,造成房屋竣工时的实际造价增加,如果要求当事人继续按原合同约定的价格全部履行义务,显然违背了合同当事人在签订合同时的真实意愿,既不公平,亦非等价有偿,因而可适用情事变更原则酌情进行处理。司法实践中,适用情事变更原则时,必须从客观上、时间上、主观上、过错责任上和结果上等五个方面严格把握其构成要件,同时应注意情事变更与不可抗力、可撤销的民事行为、商业风险、违约责任、合同不能履行、第三人侵犯合同的区别,切不可滥用这一原则,以免损害合同的严肃性。此外,应予注意的是,适用情事变更原则是平衡双方当事人利益,保护当事人公平竞争,正确处理民事法律关系稳定性和适应性的一种法律手段,其法律效力原则上应维护原来的合建关系,仅就合同不公平的双方的权利关系进行调整,予以变更,使之趋于对等。如因情事变更原因的发生,合同双方的对价关系完全破坏,合同的目的已经丧失,在变更合同仍不能排除不公平结果的情况下,该合同应予解除。无论是变更还是解除合同,对合同一方当事人应免除未履行部分的义务,该当事人就已经履行部分的不公平给付享有求偿请求权。
  三、如何认定合作建房行为的效力
  正确认定合作建房案件当事人行为的效力,是法院查明案件事实、分清是非责任的前提,也是正确审理案件的关键。根据民法通则有关房地产的法律、法规、政策等规定,认定以土地使用权作为投资合作建房行为有效还是无效,应着重从以下几个方面予以审查。
  (1)合作建房的主体是否合格。以土地使用权作为投资合作建房,从事房地产开发经营的,若双方均未取得房地产开发经营权,应认定合作建房行为无效;无房地产开发权的单位,挂靠有经营权的企业从事合作开发活动,应认定合作建房行为无效,由挂靠企业与被挂靠企业共同承担民事责任;有开发权的法人分支机构,以自己名义进行的合作建房行为无效,由有开发权的法人承担民事责任。城镇非亲属

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